Mietrecht

Mieterhöhung, Modernisierungszuschlag, Taktik des Vermieters

Sehr geehrter Herr Ostfalk,

auch ich halte die Variante C für umstritten mit Verweis auf ein weiteres Urteil (AG Lichtenberg, Urteil vom 27.10.00 – 5 C 343/00)

https://www.berliner-mieterverein.de/recht/mieturteile/01106aglich34300.htm

Die Auszüge aus dieser und o.g. Urteilsbegründung vom AG Charlottenburg sprechen aus meiner Sicht viel deutlicher gegen Variante C als das Kerpener Urteil für Variante C.

MfG

Also die Variante C scheint mir sehr umstritten, wie beispielsweise folgendes Urteil beweist:

AG Berlin Charlottenburg, Urteil vom 14.05.2002 – AZ 214 C 519/01 –

"...Das Amtsgericht wies in seiner Entscheidung darauf hin, dass der sogenannte "Modernisierungszuschlag" in Höhe von 76,45 DM aufgrund der einseitigen Mieterhöhung des Vermieters unselbständiger Bestandteil der Netto-Kaltmiete geworden sei. Entgegen der Auffassung des Vermieters sei dieser "Modernisierungszuschlag" nicht zur Ermittlung der Vergleichsmiete aus der Ausgangsmiete heraus zu rechnen und anschließend ermittelten Endmiete wieder hinzu zu rechnen. Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus der Vorschrift des § 2 MHG (jetzt § 558 BGB). Dieser bestimme lediglich, dass Mieterhöhungen nach den §§ 3 bis 5 MHG (jetzt §§ 559 bis 560 BGB) bei der Ermittlung der Jahresfrist und der Kappungsgrenze unbeachtlich sind, nicht jedoch, dass diese Mieterhöhungen bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete herauszurechnen seien. Zwar war der Klagebegründung zu entnehmen, dass der Vermieter den "Modernisierungszuschlag" zusätzlich zur Miete begehrt, in dem Klageantrag aber kam dies nicht zum Ausdruck."

Demnach kann also der Modernisierungszuschlag nicht einfach herausgerechnet werden, da er zum Bestandteil der Grundmiete wird.

Sehr geehrter Herr Ostfalk,

in dem weiter oben von Ihnen angeführten Urteil des AG Kerpen geht es um die Reihenfolge, zunächst eine Mieterhöhung nach § 558 BGB zu verlangen und anschließend erst eine Mieterhöhung nach § 559 BGB. Zu der Reihenfolge der Variante C sagt das Urteil gar nichts.

Mit freundlichen Grüßen

H.M.

Eine Kollegin hat die folgende Frage:
„Sehr geehrter Herr Kollege Ostfalk,
mit Interesse habe ich Ihren Aufsatz „Mieterhöhung, Modernisierungszuschlag, Taktik des Vermieters“ gelesen.
Mich interessiert hier insbesondere die Variante C, also eine Modernisierungsmieterhöhung und in einem zweiten Schritt die Anpassung der Miete über 558 ausgehend von dem Zustand der noch unmodernisierten Wohnung.
Sind Ihnen für diesen Fall Urteile bekannt?
Sollte dies der Fall sein, bitte ich kollegialiter um entsprechende Rückinformation.
Für Ihre Bemühungen möchte ich mich schon im Voraus ganz herzlich bedanken.
Mit freundlichen und kollegialen Grüßen
Dr. S. B.
Rechtsanwältin



Sehr geehrte Frau Kollegin Dr. B.,
die Möglichkeit nach Variante C vorzugehen, ergibt sich bereits aus der Logik der Gesetzesvorschriften und ist auch im Schmidt-Futterer (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl. 2011, Vorb. zu § 558 Rdn. 12) erläutert.
Das AG Kerpen führt im Urteil vom 21.06.2011 – 104 C 321/2010 – dazu aus:
„Als juristisch geklärt angesehen werden kann dabei, dass ein Vermieter nach einer durchgeführten Modernisierungsmaßnahme ein Wahlrecht dahingehend hat, eine Mieterhöhung nach § 558 BGB (vgl. früher § 2 MHG) oder nach § 559 BGB (vgl. früher § 3 MHG) durchzusetzen (vgl. zu diesem Wahlrecht etwa Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl. 2011, Vorb. zu § 558 Rdn. 12). Die ausschließliche Mieterhöhung nach § 559 BGB im vereinfachten Umlageverfahren bietet für den Vermieter im Normalfall die günstigste Möglichkeit. Die Vorteile dieser Lösung liegen darin, dass er nicht zunächst die Zustimmung des Mieters verlangen muss (also auch direkt die erhöhte Miete verlangen kann), er keine Kappungsgrenze und keine Jahressperrfrist einzuhalten hat, und nach einer Erhöhung der Miete gemäß § 559 BGB die zu zahlende Miete sogar höher sein darf als die ortsübliche Miete für die renovierte Wohnung.
Wählt der Vermieter demgegenüber – wie hier – den Weg, zunächst eine Mieterhöhung nach § 558 BGB zu verlangen, so kann danach eine Mieterhöhung gemäß § 559 BGB nur noch sehr eingeschränkt geltend gemacht werden. Zutreffend hat dazu bereits das OLG Hamm in einem Rechtsentscheid vom 30.10.1982 (– 4 RE Miet 6/82 –, NJW 1983, 289 [OLG Hamm 30.10.1982 - 4 Re Miet 6/82]) wie folgt ausgeführt:
>>Der Umstand, dass dem Vermieter vom Gesetz her die Möglichkeit gegeben ist, die Modernisierung entweder in ein Verfahren nach § 2 MHG einzubeziehen oder einen Modernisierungszuschlag nach § 3 MHG zu erheben, hat in der Literatur zu einer Erörterung dieses Wahlrechts geführt. … Diese Erörterungen haben das – selbstverständliche – Ergebnis, dass der Vermieter jedenfalls nicht berechtigt ist, die Modernisierung zunächst zur Grundlage eines Erhöhungsverlangens nach § 2 MHG (Anpassung an Mieten für bereits vergleichbar modernisierte Wohnungen) zu machen, um dann, nachdem dieses Verfahren erfolgreich abgeschlossen worden ist, den Modernisierungszuschlag nach § 3 MHG nochmals gesondert zu erheben. Insofern ist ein Verbot von ‚kumulativen Mieterhöhung‘ anerkannt und sicherlich gerechtfertigt.

Müssen die 11% Modernisierungsumlage von 1.000 € (s. oben) nicht noch durch 12 Monate geteilt werden?
Und: Die Mod-Umlage geht doch mit der nächsten Mietspiegelerhöhung "verloren". Man kann sie ja nicht immer wieder erneut zuschlagen?