Voraussetzung ist ein Vollstreckbarer Räumungstitel
Nicht nur für die berliner Räumung, sondern für jede Zwangsräumung ist ein vollstreckbarer Räumungstitel Voraussetzung. Als Titel werden Urteile oder Beschlüsse bezeichnet, mit denen die Zwangsvollstreckung betrieben werden kann.
Der Gerichtsvollzieher prüft, wenn er einen Auftrag zur Räumung einer Wohnung (oder anderer Räumlichkeiten) erhält,
- ob ein Urteil vorliegt
- ob dieses Urteil dem Räumungsschuldner auch ordnungsgemäß zugestellt wurde (im Zweifel kann er zur Zustellung des Titels beauftragt werden)
- ob es sich bei der überreichten Urteilsausfertigung um die vom Gericht nur einmal ausgestellte vollstreckbare Ausfertigung handelt. (Damit soll vermieden werden, dess das Gläubiger mit Urteilsabschriften doppelt vollstrecken kann.)
Nur wenn diese Voraussetzungen vorliegen, erfüllt der Gerichtsvollzieher seinen Auftrag.
Räumung nach dem Berliner Modell
Bis vor wenigen Monaten war die Räumung einer Wohnung aufgrund eines Räumungsurteils oft nur möglich, wenn der Gerichtsvollzieher auch dazu beauftragt wurde, die Möbel und die Einrichtung des Räumungsschuldners aus der Wohnung herauszubringen. Hierzu war es regelmäßig erforderlich, eine Spedition mit dem Abtransport und der Zwischenlagerung der Möbel zu beauftragen. Das war mit nicht unerheblichen Kosten von oft mehreren Tausend Euro verbunden.
Seit der letzten Mietrechtsreform, die zum 01.05.2013 in Kraft getreten ist, ist es mit der berliner Räumung möglich, den Räumungsauftrag nach § 885 a ZPO auf die Herausgabe der Wohnung zu beschränken.
Beschränkung auf die Herausgabe der Wohnung
Erfolgt ein solcher Räumungsauftrag, bedeutet das in der Regel, dass nur das Schloss ausgewechselt wird und dem Bewohnung, bzw. dem bisherigen Besitzer der Besitz an der Wohnung entzogen wird.
Damit entfallen zunächst die Kosten für Transport und Einlagerung des Hausrates. Die Berliner Räumung kann daher sehr viel kostengünstiger sein als eine Räumung nach dem alten Modell.
Dem Räumungsschuldner wird danach Gelegenheit gegeben, seine Wohnung selbst durch Abholung seiner Sachen zu räumen.
Am Besten funktioniert die Berliner Räumung also dann, wenn der Räumungsschuldner im Anschluss dazu bewegt werden kann, seine Habseligkeiten selbst aus der Wohnung abzuholen. Damit erledigen sich Probleme des Vermieters, wie mit verbliebenem Mietergut zu verfahren ist.
Der Gerichtsvollzieher soll bei der Berliner Räumung zur Beweissicherung die sich in der Wohnung befindlichen Sachen dokumentieren. Am einfachsten ist dies, wenn der Gerichtsvollzieher eine fotografische Dokumentation vornimmt. Grundsätzlich kann es dabei hilfreich sein, wenn der Auftraggeber selbst an dem Räumungstermin teilnimmt und gleichfalls eine ausführliche Fotodokumentation vornimmt.
Verwahrung - Aussonderung von Müll - Monatsfrist - Verwertung
§ 885 a (3) ZPO Der Gläubiger kann bewegliche Sachen, die nicht Gegenstand der Zwangsvollstreckung sind, jederzeit wegschaffen und hat sie zu verwahren. Bewegliche Sachen, an deren Aufbewahrung offensichtlich kein Interesse besteht, kann er jederzeit vernichten. Der Gläubiger hat hinsichtlich der Maßnahmen nach den Sätzen 1 und 2 nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten.
Die in der Wohnung befindlichen Gegenstände sind nach dem Räumungstermin einen Monat lang zu verwahren.
Davon sind Sachen ausgenommen, die der ehemalige Mieter offensichtlich nicht zurück erhalten will, also alles was als Abfall oder Müll bezeichnet werden kann. Zumeist nehmen die Gerichtsvollzieher bereits einen Vermerk in das Räumungsprotokoll auf, mit dem sie bestimmte Gegenstände bereits als Müll bezeichnen. Um hier aber einer späteren Auseinandersetzung vorzubeugen, sollte fotografisch und durch unabhängige Zeugen dokumentiert werden, was vom Vermieter als Müll behandelt wurde.
Den Vermieter kommt nach dem neuen Mietrecht ein Haftungsprivileg zugute. Er haftet nur auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Zunächst bedeutet das, dass ihm kein Vorwurf zu machen ist, wenn er Gegenstände entsorgt, die er nicht als werthaltig anzusehen braucht. Das bedeutet aber nicht, dass er alles als Müll und Unrat deklarieren kann, was offensichtlich keiner ist.
Vernichtet er werthaltige Gegenstände des Mieters, muss er mit einem Fahrlässigkeitsvorwurf rechnen.
Der Räumungsschuldner kann vom Vermieter sofort nach der Räumung Herausgabe derjenigen Gegenstände verlangen, die nicht dem Vermieterpfandrecht unterliegen.
Nach Ablauf der Monatsfrist kann der Vermieter den verbliebenen Hausrat verwerten.
Gegenstände des Räumungsschuldners, die nicht verwertet werden können, können vernichtet werden.
Verwertung
§ 885 a Abs. 4 ZPO Fordert der Schuldner die Sachen beim Gläubiger nicht binnen einer Frist von einem Monat nach der Einweisung des Gläubigers in den Besitz ab, kann der Gläubiger die Sachen verwerten. Die §§ 372 bis 380, 382, 383 und 385 des Bürgerlichen Gesetzbuchs sind entsprechend anzuwenden. Eine Androhung der Versteigerung findet nicht statt. Sachen, die nicht verwertet werden können, können vernichtet werden.
Unpfändbare, verwertbare Sachen müssen entweder durch freihändigen Verkauf nach § 385 BGB oder durch eine Versteigerung nach § 383 BGB verwertet werden.
Sachen, die nicht verwertet werden können, können vernichtet werden.
Einwendungen des Räumungsschuldners gegen die Räumung – sittenwidrige Härte
Macht der Schuldner am Räumungstag glaubhaft, dass die Vollstreckungsmaßnahme mit den guten Sitten nicht vereinbar ist und die rechtzeitige Anrufung des Vollstreckungsgerichts nicht möglich war bzw. er nicht in der Lage war, für die Entfernung oder Unterbringung Sorge zu tragen, kann durch den Gerichtsvollzieher die Einstellung der auf die Herausgabe der Wohnung beschränkten Vollstreckung – z. B. zwecks Vorlage der o. g. einstweiligen Verfügung – für die Dauer von einer Woche erfolgen.
