Mietrecht

Annahmeverzug bei der Wohnungsrückgabe: Wann muss der Mieter warten?

Der Mieter ist verpflichtet, seine Mietwohnung zum Vertragsende fristgerecht an den Vermieter zurückzugeben. In manchen Fällen, wie in unserem Beispiel, kann eine pünktliche Rückgabe sogar mit einer finanziellen Umzugskostenbeihilfe verbunden sein. Umso wichtiger ist es, dass der Mieter nicht in Verzug mit der Wohnungsrückgabe gerät. Doch was passiert, wenn der Vermieter die Wohnungsübergabe verzögert oder nicht erscheint? Und wie lange muss der Mieter tatsächlich vor Ort mit der zur Rückgabe bereiten Wohnung warten?

A. Was ist Annahmeverzug?

Annahmeverzug liegt vor, wenn der Gläubiger (hier der Vermieter) die ordnungsgemäß angebotene Leistung des Schuldners (hier des Mieters) nicht oder nicht rechtzeitig annimmt. Geregelt ist dies in § 293 BGB. Voraussetzung ist, dass der Schuldner seine Leistung tatsächlich und in der geschuldeten Weise anbietet, der Gläubiger jedoch nicht annimmt.

Im Fall der Wohnungsrückgabe bedeutet das: Der Mieter muss die Wohnung ordnungsgemäß übergeben wollen und den Vermieter rechtzeitig über den Übergabetermin informieren. Wenn der Vermieter dann nicht erscheint oder sich verspätet, könnte er selbst in Annahmeverzug geraten.

B. Welche Folgen hat der Annahmeverzug des Vermieters?

Kommt der Vermieter in Annahmeverzug, ergeben sich mehrere Konsequenzen:

− Der Mieter erfüllt seine Pflicht zur Rückgabe der Wohnung, wenn er sie ordnungsgemäß anbietet, auch wenn der Vermieter sie nicht entgegennimmt.

− Der Mieter muss keine weiteren Versuche unternehmen, die Wohnung zu übergeben.

− Zusätzliche Kosten, die dem Mieter durch die Verzögerung entstehen (z. B. für erneute Anfahrten oder Lagerkosten), kann er unter Umständen als Mehraufwand geltend machen (§ 304 BGB).

− Haftungserleichterung: Der Mieter haftet für die Wohnung ab diesem Zeitpunkt nur noch für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit (§ 300 Abs. 1 BGB).

C. Was muss der Mieter bei der Wohnungsrückgabe beachten, um auf der sicheren Seite zu sein?

Der Mieter sollte bei der Rückgabe seiner Wohnung an den Vermieter folgende Schritte beachten:

− Bieten Sie dem Vermieter mindestens drei Terminvorschläge mit einer konkreten Zeitangabe für die Übergabe an, die vor dem Ende des Mietverhältnisses liegen, und fordern den Vermieter dazu auf, einen Termin zu bestätigen.

− Bieten Sie die Rückgabe der Wohnung schriftlich an.

− Stellen Sie sicher, dass die Wohnung geräumt ist und alle eingebrachten Gegenstände entfernt wurden.

− Erscheinen Sie fort pünktlich zum vereinbarten Übergabetermin. Behalten Sie die telefonischen Kontaktdaten des Vermieters bereit.

Wenn der Vermieter zum vereinbarten Termin nicht erscheint und keinen Ausweichtermin anbietet, gerät er in Annahmeverzug

D. Was bedeutet die Zeitangabe „ab 14:00 Uhr“?

Der Vermieter hat in einem Fall den Übergabetermin bestätigt, aber die Uhrzeit ungenau mit „ab 14:00 Uhr“ angegeben. Dies könnte darauf hindeuten, dass er sich zeitlichen Spielraum schaffen will, um beispielsweise auf unvorhersehbare Verzögerungen zu reagieren. Mit einer solchen Zeitangabe möchte der Vermieter nach Möglichkeit vermeiden, wegen einer (geringfügigen) Verspätung sogleich in Annahmeverzug zu geraten.

Allerdings ist für den Mieter wichtig zu wissen, dass ein solch ungenauer Zeitpunkt keine unbegrenzte Wartepflicht begründet.

Nach allgemeiner Rechtsauffassung muss der Mieter eine angemessene Zeit warten, die sich nach den Umständen des Einzelfalls richtet. In der Regel sind 30 bis 60 Minuten als ausreichend anzusehen. Sollte der Vermieter innerhalb dieser Zeit nicht erscheinen, kann sich der Mieter aus der Verpflichtung zur Wohnungsübergabe befreit sehen.

E. Wie verhalte ich mich, wenn der Vermieter zur angekündigten Wohnungsrückgabe nicht erscheint?

Wenn der Vermieter nicht erscheint, sollten Sie:

− die Situation schriftlich dokumentieren. Am besten ist ohnehin, wenn Sie einen Zeugen zur Wohnungsübergabe mitnehmen. Fotos und/oder Videoaufzeichnungen von dem Übergabeversuch sind ebenfalls hilfreich.

− Versuchen Sie den Vermieter oder seinen Vertreter telefonisch oder per E-Mail zu erreichen um sich nach seinem Erscheinen zu erkundigen. Dokumentieren Auch sie ihre Versuche, den Vermieter zu erreichen.

− Bezüglich der Wartezeit gibt es keine gesetzlich festgelegte Dauer. Es ist jedoch ratsam, eine angemessene Zeit zu warten, üblicherweise etwa 30 Minuten bis zu einer Stunde. Wenn Sie davon ausgehen, dass eine Wohnungsübergabe üblicherweise auch mehrere Stunden dauern kann, bis der Zustand der gesamten Wohnung geprüft und dokumentiert wird, steht eine Wartezeit von bis zu einer halben Stunde in keinem unangemessenen Verhältnis.

− Um aber auf der sicheren Seite zu sein, sollte man eventuell auch noch länger warten.

− Nutzen Sie die Zeit – soweit Sie das nicht ohnehin bereits getan haben – und dokumentieren den Zustand der Wohnung in einem eigenen, ausführlichen Übergabeprotokoll. Machen sie Fotos, Videos, prüfen sie den Zustand aller Türen, Fenster, Wasserhähne und Toilettenspülung auf Funktion und dokumentieren Sie das.

− Im Anschluss muss dem Vermieter mitgeteilt werden, dass Sie zur pünktlichen Rückgabe der Wohnung bereit waren, er aber nicht erschienen ist, damit er Gelegenheit hat, die Rücknahme der Wohnung nachzuholen.

− Schlagen Sie einen neuen Termin vor oder übergeben die Wohnungsschlüssel auf andere Weise dem Vermieter (z.B. per Bote oder Einschreiben). Die Schlüssel sollten auf diese Weise dem Vermieter aber nicht zurückgegeben werden, bevor sie nicht ihrerseits ein ausführliches Zustandsprotokoll der Wohnung zu Beweiszwecken erstellt haben.

F. Fazit

Ein Mieter sollte sich vor Annahmeverzug schützen, indem er rechtzeitig mehrere konkrete Übergabetermine anbietet. Wenn der Vermieter darauf mit einer vagen Zeitangabe wie „ab 14:00 Uhr“ reagiert, braucht der Mieter aber nicht unbegrenzt vor Ort warten. Eine Wartezeit von 30 bis 60 Minuten ist in der Regel zumutbar. Bleibt der Vermieter fern oder verspätet sich erheblich, kann der Mieter dies dokumentieren und sich rechtlich absichern. So stellt er sicher, dass die Wohnungsrückgabe wirksam erfolgt und er keine finanziellen Nachteile erleidet.