Der Fall: Was ist passiert?
Stellen Sie sich vor, in Ihrer Wohnung kommt es zu einem Leitungswasserschaden. Ursache ist ein Rohrbruch in einer Wasserleitung, die zum Gemeinschaftseigentum gehört. Das Wasser läuft aus und beschädigt nicht nur Wände und Böden im Gebäude, sondern auch Ihren schönen Parkettboden.
Zum Glück hat die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) eine Gebäudeversicherung, die sowohl Schäden am Gemeinschaftseigentum als auch am Sondereigentum abdeckt.
Der Verwalter kümmert sich zunächst darum, dass die beschädigte Wasserleitung repariert wird. Danach beantragt er bei der Versicherung die Freigabe für weitere Arbeiten:
- Aufstellen von Trocknungsgeräten
- Reparatur von Wänden und anderen beschädigten Teilen des Gemeinschaftseigentums
- Durchführung von Malerarbeiten
Doch was ist mit Ihrem Parkettboden?
Muss sich der Verwalter auch um den Parkerrboden kümmern?
Das Problem:
- Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist Versicherungsnehmerin und kann als einzige Ansprüche aus dem Versicherungsvertrag geltend machen.
Zwar eröffnet § 44 Abs. 2 VVG die Möglichkeit für den mitversicherten Sondereigentümer, sich direkt an die Versicherungsgesellschaft zu wenden, jedoch schließen die Versicherungsgesellschaften § 44 Abs. 2 VVG mit ihren Vertragsbedingungen regelmäßig aus, so dass der einzelne Sondereigentümer seinen Schaden grundsätzlich nicht direkt gegenüber der Versicherungsgesellschaft geltend machen kann.
Deshalb kann die Versicherungsgesellschaft eine direkte Schadenregulierung gegenüber dem Sondereigentümer ablehnen.
- Der Verwalter vertritt aber die WEG und kümmert sich um Schäden am Gemeinschaftseigentum – also um Dinge, die allen gehören (z. B. Wasserleitungen, Wände, Decken).
- Ihr Parkettboden gehört zum Sondereigentum, und für dessen Reparatur ist der Sondereigentümer zuständig.
Das Dilemma für Sie als Wohnungseigentümer
Ihr Parkettboden ist über die Gebäudeversicherung mitversichert. Das bedeutet: Die Versicherung würde den Schaden übernehmen – aber nur, wenn jemand den Anspruch stellt.
Das Problem:
- Sie dürfen formal nicht selbst mit der Versicherung sprechen, weil nur die WEG Vertragspartnerin ist.
- Der Verwalter sagt aber: „Ich bin für Sondereigentum nicht zuständig.“
- Ohne seine Mitwirkung können Sie die Kosten nicht bei der Versicherung geltend machen.
Was sind die Möglichkeiten als Wohnungseigentümer?
1. Notfälle – Sie dürfen selbst handeln
Solange ein sofortiges Eingreifen notwendig ist, dürfen Sie zunächst selbst Handwerker beauftragen. Das gilt für akute Schäden, wenn z. B. bei einem Rohrbruch der Wasserfluss zunächst gestoppt werden muss, um größere Schäden zu vermeiden.
2. Schadensabwicklung durch den Verwalter
• In vielen Fällen wird der Verwalter die notwendigen Arbeiten organisieren, vor allem wenn der Schaden durch das Gemeinschaftseigentum verursacht wurde.
Schäden am Sondereigentum, die durch das Gemeinschaftseigentum verursacht wurden (z. B. Rohrbruch), muss der Verwalter in der Regel bei der Gebäudeversicherung melden (§ 27 WEG).
• Aber: Der Verwalter kann auch darauf bestehen, dass Sie in Bezug auf die Sanierung von Sondereigentum selbst die Handwerker beauftragen und die Sanierungsangebote über ihn bei der Versicherung einreichen.
3. Was, wenn der Verwalter nicht handelt?
- Direkter Kontakt mit der Versicherunng?
Nach § 44 Abs. 2 VVG dürften Sie sich eigentlich direkt an die Versicherung wenden.
- Aber: Versicherungsverträge schließen dieses Recht oft aus – das bedeutet, dass nur die WEG Ansprüche geltend machen kann.
- Das LG Berlin (Urteil vom 10.01.2024 – 4 O 81/23) bestätigt auch grundsätzlich, dass in solchen Fällen nur die WEG und nicht einzelne Eigentümer Ansprüche gegenüber der Versicherung durchsetzen können.
4. Ermächtigung durch die WEG einholen!
Falls der Verwalter nicht hilft, können Sie in der Eigentümerversammlung beantragen, dass die WEG Sie ermächtigt, den Schaden selbst bei der Versicherung durchzusetzen.
- Das LG Münster (Urteil vom 19.09.2019 – 15 S 23/15) hat bestätigt, dass eine solche Ermächtigung möglich ist.
- Falls die WEG sich weigert, bleibt im Extremfall der Rechtsweg, um den Verwalter oder die WEG zur Handlung zu zwingen.
5. Wer übernimmt die Kosten?
- Die Gebäudeversicherung zahlt, wenn der Schaden durch das Gemeinschaftseigentum verursacht wurde.
- Selbstbeteiligung: Falls im Versicherungsvertrag eine Selbstbeteiligung vereinbart ist, wird diese auf die Eigentümer nach dem allgemeinen Umlageschlüssel verteilt (BGH, Ur-teil vom 16.09.2022 – V ZR 69/21).
- Falls der Schaden durch Ihr eigenes Sondereigentum entstanden ist, tragen Sie die Kosten selbst.
Fazit
Ihr Parkettboden ist versichert – aber weil nur die WEG Versicherungsnehmerin ist, brauchen Sie den Verwalter als Mittler. Falls dieser nicht handelt, müssen Sie die WEG überzeugen, Sie zu ermächtigen oder diese Ermächtigung gerichtlich durchsetzen.
