Wer daran denkt, eine Eigentumswohnung zu kaufen, muss wissen was die Teilungserklärung ist, und was sie bedeutet. Immer wieder werde ich von Mandanten gebeten, einen Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung zu prüfen. Ich fordere dann den -zumeist von einem Notar bereits vorbereiteten- Kaufvertragsentwurf und die Teilungserklärung an. Manche Mandanten wissen dann nicht, was damit gemeint ist oder wonach Sie suchen müssen. Vielfach wurde ihnen die Teilungserklärung auch vom Verkäufer oder dem eingeschalteten Makler noch nicht vorgelegt. Das reicht nicht aus, denn eine Wohnung ohne Teilungserklärung zu erwerben ist wie einen Sack zu kaufen, ohne den Inhalt zu kennen.
Die Teilungserklärung ist eine notarielle Urkunde
Die Teilungserklärung ist eine notarielle Urkunde, mit der das Wohnungseigentum an einem Gebäude überhaupt erst begründet wird. Ohne die Teilungserklärung kann ein Grundstück mit aufstehendem Gebäude nur einem Eigentümer gehören. Der Eigentümer kann bei Personengesellschaften auch aus mehreren Personen bestehen, aber auch dann gehört das Gebäude ohne Teilungserklärung nur einheitlich als Ganzes der Personenmehrheit und es besteht keine genaue Zuordnung, wem welcher Raum des Gebäudes gehört.
Bei der Eigentumswohnung soll es aber so sein, dass jedem Eigentümer eine bestimmte Wohnung zugeordnet wird, die er dann als sein persönliches Eigentum betrachten darf.
Eigentum an einzelnen Wohnungen innerhalb eines Gebäudes ist erst möglich, nachdem das Grundstück gemäß § 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in Wohnungseigentum aufgeteilt wurde. Das geschieht mit der notariellen Teilungserklärung.
Mit der Teilungserklärung wird genau geregelt, wie viele Wohnungen und wie viele Teileigentumseinheiten entstehen. Dazu gehört ein Aufteilungsplan in den mit Nummern eingezeichnet wird, welche Räume zu welcher Teileigentumseinheit/Eigentumswohnung gehören sollen.
Das deutsche Grundstücksrecht basiert auf dem römischen Grundsatz „superficies solo cedit“, wonach das Eigentum nur an einem Grundstück erworben werden kann, nicht aber an dem auf dem Grundstück errichteten Gebäude.
Steht auf dem Grundstück eine Immobilie, ist sie nach § 94 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) Bestandteil des Grundstückes.
Wer also eine Immobilie kaufen will, muss das Grundstück kaufen.
Dieser Grundsatz bedarf einer Ausnahme, wenn nicht eine Immobilie als Ganzes verkauft oder erworben werden soll, sondern lediglich eine Wohnung, die Teil des Gebäudes ist.
In Deutschland wird diese Ausnahme durch das Wohnungseigentumsgesetz ermöglicht.
Durch das Wohnungseigentumsgesetz wird die Möglichkeit eröffnet, eine Immobilie zu teilen in Sondereigentum an einzelnen Wohnungen (Eigentumswohnungen, Teileigentumseinheiten).
Das Wohnungseigentum wird dabei durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum nach § 3 WEG oder durch eine Teilungserklärung gemäß § 8 WEG begründet.
Die Aufteilung des Gebäudes kann also zum einen durch einen Teilungsvertrag erfolgen, oder durch die Teilungserklärung.
Was ist also die Teilungserklärung ?
Mit der Teilungserklärung teilt der Eigentümer das Grundstück in Wohnungseigentum auf. Dabei wird Sondereigentum an den definierten Eigentumswohnungen begründet.
Die Teilungserklärung erfolgt in einer notariellen Urkunde und wird vom Grundbuchamt vollzogen.
Für jedes Sondereigentum wird dann ein eigenes Grundbuchblatt angelegt.
Jedes Sondereigentum kann dann einzeln verkauft oder belastet werden (Hypothek / Grundschuld).
Bei der Teilungserklärung handelt es sich um eine Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird, die mit Sondereigentum an einzelnen Wohnungen und/oder nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen verbunden sind. (Wohnungseigentum, Teileigentum, § 1 Abs. 2 und 3 WEG).
Sondernutzungsrechte
Mit der Teilungserklärung können auch zusätzliche Sondernutzungsrechte begründet. Z.B. können Sondernutzungsrechte an Tiefgaragen- oder anderen PKW-Stellplätzen begründet werden. Auch für die Nutzung oder die Aufteilung eines Gartens können Sondernutzungsrechte zu Gunsten einzelner Wohnungseigentümer begründet werden.
Die Teilungserklärung unterscheidet zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum und definiert deren Zuordnung.
Was ist die Gemeinschaftsordnung?
Neben der eigentlichen Aufteilung des Gebäudes in einzelne Eigentumswohnungen kann auch eine Gemeinschaftsordnung aufgestellt werden. Darauf kann verzichtet werden, wenn der Aufteiler auf die gesetzlichen Regelungen zurückgreifen möchte. Wird eine zusätzliche Gemeinschaftsordnung aufgesetzt, kann sie entweder gemeinsam mit der Teilungserklärung in einer Notarurkunde zusammengefasst werden oder es kann eine gesonderte Notarurkunde errichtet werden.
Die Gemeinschaftsordnung ist so etwas wie die „Verfassung“ oder das „Grundgesetz der Wohnungseigentümergemeinschaft“. In der Gemeinschaftsordnung wird geregelt, wie in der Wohnungseigentümergemeinschaft Entscheidungen getroffen werden und ob für bestimmte Fragen besondere Stimmrechtsverhältnisse erforderlich sind. Sie kann regeln, wie Eigentümer in der Eigentümerversammlung vertreten werden oder ob auf die Regelungen des Gesetzes zurückgegriffen wird. Außerdem können in der Gemeinschaftsordnung Regelungen getroffen werden, die die Verteilung von Kosten in der Gemeinschaft regeln.
Aufteilungsplan
Zur Teilungserklärung gehört auch ein Aufteilungsplan. Mit dem Aufteilungsplan wird festgelegt, welche Räume zu einem Sondereigentum gehören. Zumeist basiert der Aufteilungsplan auf Grundrissen aller Etagen, die der Architekt erstellt hat. In diese Pläne erhält jeder Raum eine Nummer, die die Zugehörigkeit zu der entsprechenden Wohnung festlegt.
Abgeschlossenheitsbescheinigung
Grundlage jeder Teilungserklärung ist des Weiteren die so genannte Abgeschlossenheitsbescheinigung. Die zuständige Baubehörde muss anhand der vorgelegten Pläne bestätigen, dass jede Eigentumswohnung in sich abgeschlossen ist und über alle erforderlichen Merkmale einer Wohnung verfügt.
Es muss also eine Kochgelegenheit vorhanden sein, ein Badezimmer und eine Toilette, und jede Wohnung muss für sich einen eigenen Zugang haben.
Die Behörde prüft die Abgeschlossenheit der Teileigentumseinheiten.
Und sie prüft, ob der Teilungsplan zur Baugenehmigung passt.
Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung sind die "Verfassung" der Eigentümergemeinschaft
Damit ist die Teilungserklärung gemeinsam mit der Gemeinschaftsordnung eine zentrale Urkunde, die das Recht an der Eigentumswohnung überhaupt erst begründet und regelt.
Wenn Sie also eine Eigentumswohnung erwerben möchten, fragen Sie den Verkäufer oder den eingeschalteten Makler danach und lassen sich eine Kopie vorlegen. Wenn dem Verkäufer die Teilungserklärung nicht oder nicht mehr vorliegt, können Sie den Notar danach fragen.
Auch der Unterzeichner oder ein beauftragter Rechtsanwalt können dabei behilflich sein, die Teilungserklärung anzufordern. Hilfreich kann es auch sein, den Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft zu kontaktieren und ihn nach der Teilungserklärung zu fragen.
Daneben kann ein Anruf bei dem aktuellen Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft auch sonst sinnvoll sein. Denn von ihm können Sie wichtige weitere Informationen über die Wohnungseigentümergemeinschaft erhalten. Lassen Sie sich Auskunft erteilen über
- die Höhe der Instandhaltungsrücklage
- und fragen Sie danach, ob und in welchem Umfang Sanierungsmaßnahmen in der Gemeinschaft geplant sind
- und ob darüber hinaus Sanierungsmaßnahmen in den nächsten Jahren zu erwarten sind.
- lassen Sie sich die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen geben, soweit sie Ihnen vom Verkäufer noch nicht vorgelegt wurden.
- lassen Sie sich den aktuellen Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnungen der letzten Jahre zeigen, soweit diese Ihnen vom Verkäufer noch nicht vorgelegt wurden.
Nicht selten wird dem Kaufinteressenten nur die einfache Teilungserklärung vorgelegt, nicht aber der zur Teilungserklärung gehörende Aufteilungsplan. Fragen Sie auch nach dem Aufteilungsplan oder lassen Sie von den Unterzeichner oder einem anderen Rechtsanwalt auch den Aufteilungsplan anfordern.
Wozu ist die Prüfung der Teilungserklärung beim Abschluss eines Kaufvertrages wichtig?
- Weil sich aus der Teilungserklärung überhaupt erst ergibt, was und welche Rechte mit der Eigentumswohnung zusammenhängen, muss sie genau gelesen und geprüft werden. Manchmal sind es Kleinigkeiten, die bei der Prüfung auffallen, z.B., dass der dem Kaufinteressenten gezeigte Keller nicht derjenige ist, der nach der Teilungserklärung zu der betreffenden Eigentumswohnung gehört.
- Manchmal können sich aus der Teilungserklärung für einen gewerblichen Nutzer Vorgaben ergeben, in welchem Umfang und für welche Zwecke das Teileigentum überhaupt nur benutzt werden darf.
- Auch können der Teilungserklärung manchmal besonders kostenintensive Zuordnungen entnommen werden, über die aufgeklärt werden sollte.
- Es kommt vor, dass es Änderungen der Teilungserklärung gibt, die in zusätzlichen Notarurkunden niedergelegt sind. Der Anwalt prüft, ob Ihnen die richtige Teilungserklärung in der zuletzt gültigen Form vorgelegt wurde.
Wenn Sie also den Unterzeichner oder einen anderen Rechtsanwalt mit der Prüfung eines Kaufvertrages für eine Eigentumswohnung beauftragen wollen, sorgen Sie dafür, dass gemeinsam mit dem Kaufvertrag auch die dazugehörige Teilungserklärung vorgelegt wird.
Wo kann ich die Teilungserklärung anfordern, wenn Sie mir von dem Verkäufer nicht vorgelegt wird ?
Zunächst kann der Rechtsanwalt behilflich sein, die Teilungserklärung anzufordern.
Sie ist beim Grundbuchamt hinterlegt, denn die Eintragung des Eigentums auf einem für die Eigentumswohnung gesondert geschaffenen Grundbuchblatt basiert auf der Teilungserklärung. Wenn die vom Verkäufer oder vom Verwalter zur Verfügung gestellten Unterlagen nicht ausreichend sind, kann eine Anfrage beim Grundbuchamt erforderlich sein.
Wenn der Notar und die Urkunden-Nummer des betreffenden Notars bekannt sind, kann eine Abschrift der Teilungserklärung auch bei diesem angefordert werden. Es kann vorkommen, dass sich der Notar bereits zur Ruhe gesetzt hat. Dann muss der jeweilige Rechtsnachfolger dieses Notares ausfindig gemacht und die Anfrage dorthin gerichtet werden.
