Nachbarrecht

Nachbarwand und Grenzwand im Nachbarrecht: Rechte, Pflichten und aktuelle BGH-Rechtsprechung

I. Einleitung

Die rechtliche Einordnung von Nachbarwänden, Grenzwänden und gemeinschaftlichen Giebelwänden spielt im Grundstücks- und Baurecht eine zentrale Rolle. Während Nachbarwände als gemeinschaftliche Grenzeinrichtungen im Sinne der §§ 921, 922 BGB besonderen Bestandsschutz genießen und weitreichende gegenseitige Rechte und Pflichten begründen, bleibt die Grenzwand grundsätzlich im alleinigen Eigentum des Erbauers und unterliegt anderen Rechtsfolgen. Die umfangreiche Rechtsprechung – insbesondere des BGH – klärt, wann eine gemeinsame Grenzeinrichtung vorliegt, welche Schutzwirkungen sich daraus ergeben und welche Haftungsfolgen eintreten, wenn ein Nachbar sein Gebäude oder einen Anbau abreißt. Der Text bietet eine systematische Darstellung der Rechtsgrundlagen, Abgrenzungsfragen, Duldungspflichten, Schadensersatzansprüche sowie der öffentlich-rechtlichen und zivilrechtlichen Rahmenbedingungen.

II. Grundsätze

1. Nachbarwand im Sinne von § 921 BGB / gemeinsame Giebelwand

a) Rechtsquellen

§ 921 BGB - Gemeinschaftliche Benutzung von Grenzanlagen

Werden zwei Grundstücke durch einen Zwischenraum, Rain, Winkel, einen Graben, eine Mauer, Hecke, Planke oder eine andere Einrichtung, die zum Vorteil beider Grundstücke dient, voneinander geschieden, so wird vermutet, dass die Eigentümer der Grundstücke zur Benutzung der Einrichtung gemeinschaftlich berechtigt seien, sofern nicht äußere Merkmale darauf hinweisen, dass die Einrichtung einem der Nachbarn allein gehört.

§ 922 BGB - Art der Benutzung und Unterhaltung

Sind die Nachbarn zur Benutzung einer der in § 921 bezeichneten Einrichtungen gemeinschaftlich berechtigt, so kann jeder sie zu dem Zwecke, der sich aus ihrer Beschaffenheit ergibt, insoweit benutzen, als nicht die Mitbenutzung des anderen beeinträchtigt wird. Die Unterhaltungskosten sind von den Nachbarn zu gleichen Teilen zu tragen. Solange einer der Nachbarn an dem Fortbestand der Einrichtung ein Interesse hat, darf sie nicht ohne seine Zustimmung beseitigt oder geändert werden. Im Übrigen bestimmt sich das Rechtsverhältnis zwischen den Nachbarn nach den Vorschriften über die Gemeinschaft.

§ 7 NachbarG NRW - Begriff

Nachbarwand ist die auf der Grenze zweier Grundstücke errichtete Wand, die den auf diesen Grundstücken errichteten oder zu errichtenden baulichen Anlagen als Abschlußwand oder zur Unterstützung oder Aussteifung dient oder dienen soll.

b) Nachbarwand

Eine Giebelwand ist eine gemeinschaftliche Grenzeinrichtung im Sinne von § 921 BGB, wenn die Grundstücksgrenze in der Mitte der Wand verläuft und jeweils beide angrenzende Nachbarn an diese gemeinsame Wand angebaut haben.

Eine solche Nachbarwand wird auch als halbscheidige Giebelmauer oder Kommunmauer bezeichnet, welche dazu bestimmt ist, von jedem der beiden Nachbarn in Richtung auf sein eigenes Grundstück benutzt zu werden.

Das dadurch begründete Rechtsverhältnis der Nachbarn ist durch die §§ 921, 922 BGB sowie durch landesrechtliche Vorschriften des Nachbarrechts geregelt.

(vgl. BGH, Urteil vom 18.02.2011 - V ZR 137/10, NJW-RR 2011, 515;

Vgl. BGH, Urteil vom 27.07.2012 - V ZR 2/12)

c) Gemeinsame Grenzeinrichtung

Eine Grenzeinrichtung im Sinne von § 921 BGB liegt vor, wenn die Anlage - nicht notwendigerweise in der Mitte.

(BGH, Senat, Urteil vom 15.10.1999 - V ZR 77/99, BGHZ 143,1;

BGH, Urteil vom 17.01.2014 - V ZR 292/12, NJW-RR 2014, 973;

BGH, Urteil vom 20.10.2017 - V ZR 42/17)

- von der Grenzlinie geschnitten wird und beiden Grundstücken nutzt, auf denen sie errichtet worden ist

(BGH, Urteil vom 18.05.2001 - V ZR 119/00, NJW-RR 2001, 1528, 1529;

BGH, Urteil vom 07.03.2003 - V ZR 11/02, BGHZ 154, 139;

BGH, Urteil vom 21.10.2011 - V ZR 10/11, NJW-RR 2012, 346;

BGH, Urteil vom 20.10.2017 - V ZR 42/17)

Erforderlich für das Vorliegen einer Grenzeinrichtung ist, dass beide Nachbarn ihrer Errichtung als einer gemeinsamen Grenzanlage zustimmen

(BGH, Urteil vom 25.05.1984 - V ZR 199/82, BGHZ 91, 282;

BGH, Urteil vom 15.10.1999 - V ZR 77/99, BGHZ 143, 1, 5;

BGH, Urteil vom 21.10.2011 - V ZR 10/11, NJW-RR 2012, 346;

BGH, Urteil vom 17.01.2014 - V ZR 292/12, NJW-RR 2014, 973;

BGH, Urteil vom 20.10.2017 - V ZR 42/17)

An die Zustimmung der früheren Eigentümer sind die Parteien als Rechtsnachfolger gebunden

(vgl. BGH, Urteil vom 21.10.2011 - V ZR 10/11, NJW-RR 2012, 346;

BGH, Urteil vom 20.10.2017 - V ZR 42/17)

Für das Vorliegen einer Grenzeinrichtung im Sinne des § 921 BGB ist erforderlich, aber auch ausreichend, dass die auf der Grundstücksgrenze gelegene Einrichtung ihrer objektiven Beschaffenheit nach dem Vorteil beider Grundstücke dient.

So genügt etwa für die Annahme einer Grenzeinrichtung eine zur gemeinsamen Benutzung verwendete und eingerichtete Fläche.

Hierunter fällt etwa ein von den Grundstücksnachbarn gemeinsam benutzter Zufahrtsweg, auch wenn er nicht geeignet ist, den genauen Grenzverlauf zu markieren, sondern anderen Zwecken dient.

(vgl. BGH, Urteil vom 07.03.2003 - V ZR 11/02, BGHZ 154, 139, 143 ff;

BGH, Urteil vom 20.10.2017 - V ZR 42/17)

Der Vereinbarung einzelner Funktionen einer Grenzeinrichtung bedarf nicht.

d) Vermutung der gemeinsamen Errichtung

Bei einer Einrichtung, die sich wegen ihrer Vorteilhaftigkeit für beide Seiten objektiv als Grenzeinrichtung darstellt, spricht eine Vermutung dafür, dass sie mit dem Einverständnis beider Nachbarn errichtet worden ist.

Denn die Regelung in den §§ 921, 922 BGB haben zum Ziel, Streit über Vorgänge in der Vergangenheit zu vermeiden

Eine scheinbare Grenzeinrichtung soll im Zweifel als eine wirkliche gelten.

Das lässt sich nur erreichen, wenn auch die einvernehmliche Errichtung vermutet wird.

(BGH, Urteil vom 20.10.2017 - V ZR 42/17)

Ob es sich dabei um eine gesetzliche oder um eine tatsächliche Vermutung handelt bedarf keiner Entscheidung.

(BGH, Urteil vom 20.10.2017 - V ZR 42/17)

e) Verlust der Eigenschaft als Grenzeinrichtung

Nach BGH kann der Zweck als Grenzeinrichtung bei völliger oder überwiegender Zerstörung verloren gehen.

(BGH, Urteil vom 23.11.1984 -V ZR 176/83)

f) Schutz des Bestimmungszwecks und der Brauchbarkeit der Grenzeinrichtug

Nach § 922 S. 3 BGB ist nicht nur die Substanz der Grenzeinrichtung geschützt, sondern auch den Bestimmungszweck der Einrichtung und deren Brauchbarkeit in dem bisherigen Umfang für diesen Zweck.

Dem widerspricht es, wenn der Abriss des Nachbarhauses die Bestands- und Funktionsfähigkeit der gemeinsamen Giebelmauer derart beeinträchtigt, dass der andere Nachbar gezwungen wird, sich durch bauliche Maßnahmen erst wieder die Nutzungsmöglichkeit zu verschaffen, die ihm die Mauer bisher bot.

(BGH, Urteil vom 28.11.1980 - V ZR 148/79, BGHZ 78, 379, 398 f.;

BGH, Urteil vom 21.04.1989 - V ZR 248/87, NJW 1989, 2541;

BGH, Urteil vom 27.07.2012 - V ZR 2/12)

Es kommt nicht darauf an, dass die Giebelwand als solche erhalten bleibt. Entscheidend ist vielmehr, dass ihr durch den Abriss des angebauten Hauses der bisherige Schutz gegen Witterungseinflüsse genommen wurde und sie folglich in dem freigelegten Zustand für die Klägerin nicht mehr ausreichend als Hausabschlusswand nutzbar war.

(vgl. BGH, Urteil vom 28.11.1980 - V ZR 148/79, BGHZ 78, 397;

BGH, Urteil vom 27.07.2012 - V ZR 2/12)

Die Vorschrift des § 922 Satz 3 BGB beschränkt allerdings nicht das Recht des Grundstückseigentümers, sein an die gemeinsame Wand angrenzendes Gebäude abzureißen.

Er muss jedoch diejenigen Maßnahmen treffen, die zur Verhinderung oder Beseitigung der Auswirkungen des Abrisses auf das Nutzungsinteresse des Nachbarn geboten sind.

(vgl. BGH, Urteil vom 28.11.1980 - V ZR 148/79, BGHZ 78, 397;

BGH, Urteil vom 21.04.1989 - V ZR 248/87, NJW 1989, 2541;

BGH, Urteil vom 27.07.2012 - V ZR 2/12)

Bei den dafür nötigen Aufwendungen handelt es sich nicht um Unterhaltungskosten im Sinne von § 922 Satz 2 BGB, die - unter der Voraussetzung fortbestehenden Miteigentums an der Wand - von beiden Nachbarn gleichmäßig zu tragen wären

(vgl. BGH, Urteil vom 28.11.1980 - V ZR 148/79, BGHZ 78, 397;

BGH, Urteil vom 27.07.2012 - V ZR 2/12)

Nach diesen Grundsätzen kann ein Grundstückseigentümer, der eine Gebäudeteil abreißt, der an einer gemeinsamen Nachbarwand angebaut war, dazu verpflichtet werden, den durch das abgerissene Gebäude vorhandenen Schutz der Nachbarbebauung wieder herzustellen.

Das kann z.B. dazu führen, dass der abreißende Nachbar dazu verpflichtet ist, an der Nachbarwand nicht nur einen Außenputz, sondern auch eine Wärmedämmung anzubringen.

(vgl. BGH, Urteil vom 27.07.2012 - V ZR 2/12)

g) Schutz des Erscheinungsbildes

Nach § 922 Satz 3 BGB darf eine Grenzeinrichtung, an deren Fortbestand einer der Nachbarn ein Interesse hat, nicht ohne seine Zustimmung beseitigt oder geändert werden. Haben Grundstücksnachbarn sich - ausdrücklich oder stillschweigend - für eine bestimmte Grenzeinrichtung entschieden, so kann jeder Nachbar die Erhaltung der Grenzanlage auch in ihrer äußeren Beschaffenheit und in ihrem Erscheinungsbild verlangen.

Wird sie in ihrem Erscheinungsbild etwa durch einen daneben errichteten Holzzaun wesentlich beeinträchtigt, so kann nach § 922 Satz 3, § 1004 BGB dessen Beseitigung verlangt werden.

(vgl. BGH, Urteil vom 23.11.1984 - V ZR 176/83, NJW 1985, 1458;

BGH, Urteil vom 20.10.2017 - V ZR 42/17)

Auch ist die Grenzeinrichtung in ihrer gesamten Beschaffenheit geschützt. Der in § 922 Satz 3 BGB vorgesehene Bestandsschutz ist nicht auf die Substanz der Grenzeinrichtung beschränkt. Die Vorschrift will auch die Aufhebung oder Minderung des Bestimmungszwecks der Einrichtung und deren Brauchbarkeit in dem bisherigen Umfang für diesen Zweck zum Nachteil des Nachbarn verhindern

(BGH, Urteil vom 27.07.2012 - V ZR 2/12;

BGH, Urteil vom 20.10.2017 - V ZR 42/17)

Geschützt ist dabei auch das nach außen hervortretende Bild der Grenzanlage vor Veränderungen

(vgl. BGH, Urteil vom 23.11.1984 - V ZR 176/83, NJW 1985, 1458;

BGH, Urteil vom 09.02.1979 - V ZR 108/77, BGHZ 73, 272;

BGH, Urteil vom 20.10.2017 - V ZR 42/17)

Das Erscheinungsbild einer Grenzeinrichtung ist Bestandteil ihrer Zweckbestimmung und kann von der ihr immanenten Ausgleichsfunktion zwischen den Interessen der Grundstücksnachbarn nicht getrennt werden. Es kann daher ohne Zustimmung des Nachbarn nicht verändert werden. Die Ausgleichsfunktion umfasst rein optischästhetische Gesichtspunkte, kann aber auch darüber hinausgehen. So kann das äußere Erscheinungsbild auch Bedeutung für den Lichteinfall auf ein Grundstück oder für gestalterische Aspekte, etwa der Erhaltung einer räumlich großzügigen Wirkung einer Außenfläche, haben. Wegen dieser Teilhabe an dem Bestandsschutz einer Grenzanlage nach § 922 Satz 3 BGB bestehen entgegen der Ansicht der Beklagten keine Bedenken gegen den hier geltend gemachten Beseitigungsanspruch unter dem Gesichtspunkt der Eigentumsgarantie nach Art. 14 Abs. 1 GG. Die Regelungen der §§ 921, 922 BGB sind Ausprägungen der Inhalts- und Schrankenbestimmung des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG:

(vgl. BGH, Urteil vom 11.04.2008 - V ZR 158/07, NJW 2008, 2032;

BGH, Urteil vom 20.10.2017 - V ZR 42/17)

2. Grenzwand

h) Rechtsquellen

§ 19 NachbG NRW - Begriff

Grenzwand ist die unmittelbar an der Grenze zum Nachbargrundstück auf dem Grundstück des Erbauers errichtete Wand.

§ 20 NachbG NRW Anbau

(1) Der Eigentümer des Nachbargrundstücks darf eine Grenzwand durch Anbau nutzen, wenn der Eigentümer der Grenzwand schriftlich einwilligt und der Anbau öffentlich-rechtlich zulässig ist. Anbau ist die Mitbenutzung der Grenzwand als Abschlußwand oder zur Unterstützung oder Aussteifung der neuen baulichen Anlage.

(2) Der anbauende Eigentümer des Nachbargrundstücks hat eine Vergütung in Höhe des halben Wertes der Grenzwand, soweit sie durch den Anbau genutzt ist, zu zahlen und ferner eine Vergütung dafür zu leisten, daß er den für die Errichtung einer eigenen Grenzwand erforderlichen Baugrund einspart.

(3) Die Vergütung wird mit der Fertigstellung des Anbaus im Rohbau fällig. Bei der Berechnung des Wertes der Grenzwand ist von den zu diesem Zeitpunkt üblichen Baukosten auszugehen. Abzuziehen sind die durch eine besondere Bauart bedingten Mehrkosten. Das Alter und der bauliche Zustand der Wand sind zu berücksichtigen. Auf Verlangen ist Sicherheit in Höhe der voraussichtlich zu gewährenden Vergütung zu leisten; der Anbau darf dann erst nach Leistung der Sicherheit begonnen oder fortgesetzt werden. Die Sicherheit kann in einer Bankbürgschaft bestehen.

(4) Nach dem Anbau sind die Unterhaltskosten für den gemeinsam genutzten Teil der Grenzwand von den beiden Grundstückseigentümern zu gleichen Teilen zu tragen.

i) Grenzwand gem. § 19 NachbG NRW

Grenzwand ist die unmittelbar an der Grenze zum Nachbargrundstück auf dem Grundstück des Erbauers errichtete Wand.

Die Grenzwand steht mit ihrer Außenkante auf der Grundstücksgrenze verläuft, ohne diese zu überschreiten.

Sie steht gemäß § 94 Abs. 1 Satz 1 BGB im alleinigen Eigentum des jeweiligen Grundstückseigentümers.

Hieran ändert sich durch einen Anbau von dem angrenzenden Grundstück aus nichts.

(vgl. BGH, Urteil vom 18.05.2001 - V ZR 119/00, NJW-RR 2001, 1528;

BGH, Urteil vom 18.12.2015 - V ZR 55/15)

Die Grenzwand überschreitet nicht die Grenze, Damit ist sie im Gegensatz zu einer auf der Grenze errichteten halbscheidigen Giebelwand (Nachbarwand) nach einem Anbau - keine Grenzanlage im Sinne der §§ 921, 922 BGB.

(BGH, Urteil vom 18.12.2015 - V ZR 55/15)

j) Anbau an Grenzwand, § 20 NachbG NRW

Unterstützung oder Aussteifung

Zur Unterstützung dient eine Nachbar- bzw. Grenzwand, wenn sie statisch so genutzt wird, dass sie Kräfte aus anderen Bauteilen aufnimmt und weiterleitet, z.B. wenn Decken in sie eingelassen werden oder sie das Dach mitträgt.

(OLG Köln, Urteil vom 19.08.1992 – 19 U 50/92;

OLG Hamm, Urteil vom 06.09.2018 - 5 U 52/18, ECLI:DE:OLGHAM:2018:0906.5U52.18.00)

Zur Aussteifung dient eine Nachbar- oder Grenzwand, wenn sie seitliche Kräfte aufnimmt und so ein Verkanten des angebauten Gebäudes verhindert.

(OLG Hamm, Urteil vom 06.09.2018 - 5 U 52/18, ECLI:DE:OLGHAM:2018:0906.5U52.18.00)

Anbaurecht

Schriftliche Zustimmung

Ein Anbaurecht kann sich allerdings grundsätzlich nur aufgrund einer schriftlichen Zustimmung des Eigentümers der Grenzwand ergeben (§ 20 Abs. 1 S. 1 NachbG NRW).

• 242 BGB

Die nicht formgerechte Einwilligung ist nichtig (§ 125 BGB), sofern es nicht nach den gesamten Umständen mit Treu und Glauben unvereinbar wäre, die Abrede am Formmangel scheitern zu lassen.

(OLG Hamm, Urteil vom 06.09.2018 - 5 U 52/18, ECLI:DE:OLGHAM:2018:0906.5U52.18.00;

vgl. Schäfer/Fink-Jamann/Peter, § 1 Rz. 57, § 20 Rz. 1)

Bei Sonderrechtsnachfolge wirkt die vom Voreigentümer erteilte Einwilligung zwar grundsätzlich nicht weiter; ist im Zeitpunkt der Sonderrechtsfolge aber bereits angebaut, ist auch der Sonderrechtsnachfolger zur weiteren Duldung im Rahmen der von seinem Vorgänger erteilten Einwilligung verpflichtet.

(OLG Hamm, Urteil vom 06.09.2018 - 5 U 52/18, ECLI:DE:OLGHAM:2018:0906.5U52.18.00;

vgl. Schäfer/Fink-Jamann/Peter, § 1 Rz. 57, § 20 Rz. 2)

Eine Duldungspflicht kann sich aus den Grundsätzen über das nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis ergeben.

nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis

Dieses Rechtsinstitut, das eine Ausprägung von § 242 BGB für den besonderen Bereich des notwendigen Zusammenlebens von Grundstücksnachbarn darstellt, kann nur in zwingenden Ausnahmefällen zur einzelfallgerechten Bewältigung atypischer nachbarlicher Interessenkonflikte bestehende Rechte, etwa aus § 1004 BGB, beschränken oder ausschließen.

BGH, Urteil vom 22.09.2000 - V ZR 443/99

Öffentlich-rechtliche Zulässigkeit

Eine Duldungspflicht nach § 20 Abs. 1 Satz 1 NachbG NRW erfordert neben der schriftlichen Zustimmung auch, dass die Nutzung öffentlich-rechtlich zulässig ist.

(Urteil des AG Siegburg vom 19.10.2011 - 117 C 220/11)

3. Überbau, § 912 BGB

k) Rechtsquellen

§ 912 Überbau; Duldungspflicht

(1) Hat der Eigentümer eines Grundstücks bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut, ohne dass ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt, so hat der Nachbar den Überbau zu dulden, es sei denn, dass er vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben hat.

(2) Der Nachbar ist durch eine Geldrente zu entschädigen. Für die Höhe der Rente ist die Zeit der Grenzüberschreitung maßgebend.

l) Grundsatz

Die Nachbarwand ist von dem Überbau i.S.d. § 912 BGb abzugrenzen.

Ein Überbau im Sinne des § 912 BGB liegt vor, wenn ein Gebäude oder Gebäudeteil über die Grundstücksgrenze hinweg auf das Nachbargrundstück gebaut wird, ohne dass Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit vorliegt und der Nachbar nicht sofort widerspricht; der Überbauende bleibt Eigentümer des überbauten Gebäudeteils, der Nachbar muss den Überbau dulden und erhält eine Überbaurente.

Eine Nachbarwand ist demgegenüber dazu bestimmt, von jedem der beiden Nachbarn in Richtung auf sein eigenes Grundstück benutzt zu werden.

Diese Zweckbestimmung folgt regelmäßig aus einer – ggf. stillschweigenden – Übereinkunft der Nachbarn; infolgedessen bleiben die Überbauvorschriften der §§ BGB § 912 ff. BGB außer Anwendung, insbesondere kann weder eine Überbaurente verlangt noch das Recht auf Grundabnahme aus § BGB § 915 BGB geltend gemacht werden.

Auch dort, wo eine Mauer zunächst nur in der einseitigen Erwartung gebaut worden ist, der Nachbar werde sie zu einem Anbau nutzen, ist die Zustimmung des Nachbarn erforderlich; sie kann allerdings später und konkludent erteilt werden.

Sie hat damit eine ähnliche Wirkung wie die Zustimmung zur Errichtung einer Grenzeinrichtung; zu einer solchen wird die Nachbarwand allerdings erst, wenn der Nachbar an sie angebaut hat.

Ebenso wie das Einverständnis mit der Errichtung einer Grenzeinrichtung ist die Zustimmung des Nachbarn zum Bau einer Nachbarwand nach deren Errichtung unwiderrruflich und bindet seine Sonderrechtsnachfolger.

(BGH, Urteil vom 12.03.2021 – V ZR 31/20)

Die Nachbarwand setzt eine Einigung und gemeinsame Zweckbestimmung voraus, während der Überbau ein einseitiger, entschuldigter Grenzverstoß ist.

m) Zweischalige Zwischenwand

Eine Grenzwand wird allerdings nicht schon dadurch zur Nachbarwand, dass sie die Grundstücksgrenze ganz oder teilweise schneidet; es kann sich dabei vielmehr um einen Überbau handeln („verrutschte Grenzwand“.

Ebenso wenig führt ein Anbau an eine Grenzwand für sich genommen dazu, dass eine Nachbarwand entsteht.

(vgl. Senat NZM 2014, NZM Jahr 2014 Seite 404 = NJW-RR 2014, NJW-RR Jahr 2014 Seite 973 Rn. NJW-RR Jahr 2014 Seite 973 Randnummer 30 ff. – Anbau an Überbau; Senat NZM 2001, NZM Jahr 2001 Seite 817 = WM 2001, WM Jahr 2001 Seite 1903 [WM Jahr 2001 1904 f.] – Anbau an Grenzwand)

Eine Nachbarwand liegt nur vor, wenn die von der Grenze geschnittene Wand dazu geeignet und bestimmt ist, beiden Nachbargebäuden als wesentlicher Bestandteil zu dienen. Nur dann besteht für den sich aus § BGB § 922 S. 3 BGB ergebenden Bestandschutz und das daraus folgende Verbot für den Gebäudeeigentümer, die zum Anbau verwendete Wand seines Hauses ohne Zustimmung ersatzlos abzureißen, ein schutzwürdiges Bedürfnis.

Werden Reihen- oder Doppelhäuser durch einen zweischaligen Wandaufbau, also durch zwei separate Wände, geschieden, handelt es sich daher nicht um eine Nachbarwand, sondern um zwei Grenzwände, weil die Wände die Standsicherheit der Gebäude jeweils eigenständig gewährleisten. Dies gilt auch, wenn die Grundstücksgrenze eine oder beide Wände schneidet und insoweit ein Überbau vorliegt.

(BGH, Urteil vom 12.03.2021 – V ZR 31/20)

4. Grenzverlauf

Bei Grundstücken ergibt sich der Grenzverlauf aus der dem Liegenschaftskataster zugrundeliegenden Liegenschaftskarte (vgl. § 2 Abs. 2 GBO); hierauf erstreckt sich die Vermutung der Richtigkeit des Grundbuchs gemäß § 891 Abs. 1 BGB.

(BGH, Urteil vom 22.01.2021 - V ZR 12/19;

vgl. BGH, Urteil vom 08.11.2013 - V ZR 155/12, BGHZ 199, 31 Rn. 11;

BGH, Urteil vom 20.11.2015 - V ZR 284/14, BGHZ 208, 29 Rn. 10;

BGH, Beschluss vom 20.07.2017 - V ZB 47/16, MDR 2017, 1179 Rn. 19 mwN)

 

 

III. Haftung des abreißenden Nachbarn

5. Fall 1 Nachbar reißt einseitige Grenzwand mit Nachbaranbau ab

n) Fall

Der Eigentümer einer Grenzwand, an die ein Nachbar ohne eigene Grenzwand angebaut hat, reißt diese ab.

o) Berechtigung des Eigentümers einer Grenzwand zu Abriss

Der Eigentümer einer Grenzwand ist grundsätzlich nach § 903 BGB zum Abriss der Grenzwand berechtigt.

(BGH, Urteil vom 18.05.2001 - V ZR 119/00, NZM 2001,817 = NJW-RR 2001, 1528;

BGH, Urteil vom 16.04.2010 - V ZR 171/09, NZM 2010, 486 = NJW 2010, 1808)

p) Verantwortung

Für eine nach dem Abriss erforderliche Außenisolierung des Nachbargebäudes ist der Eigentümer der Grenzwand nicht verantwortlich. Da eine Grenzwand die Grenze nicht überschreitet, ist sie nämlich - im Gegensatz zu einer auf der Grenze errichteten halbscheidigen Giebelwand nach einem Anbau - keine Grenzanlage im Sinne der §§ 921, 922 BGB; infolgedessen ist ihr Eigentümer im Verhältnis zu seinem Nachbarn nicht gemäß § 922 Satz 3 BGB verpflichtet, die Funktionsfähigkeit der Grenzwand zu erhalten.

(BGH, Urteil vom 18.05.2001 - V ZR 119/00, NZM 2001,817 = NJW-RR 2001, 1528 = NJW-RR 2001, 1528;

BGH, Urteil vom 16.04.2010 - V ZR 171/09, NZM 2010, 486 = NJW 2010, 1808 = NJW 2010, 1808;

BGH, Urteil vom 18.02.2011 - V ZR 137/10, NJW-RR 2011, 515)

6. Fall 2 Nachbar reißt einen an einer Grenzwand errichteten Anbau ab

q) Fall

Der Eigentümer eines ohne eigene Grenzwand angebauten Anbaus reißt den Anbau ab.

Der abreißende Nachbar haftet gegenüber dem Eigentümer der benachbarten Grenzwand aus § 823 Absatz I BGB.

r) Substanzverletzung

Auch wenn der Anbau von einem Abrissunternehmen fachgerecht zurückgebaut wird, sind die Putz- und Mauerschäden auf Grund der baulichen Verbindung der Gebäude unvermeidliche Folge des Abrisses sind, von dem den Abriss beauftragenden Grundstückseigentümer zu ersetzen.

Es handelt sich um neue und eigenständige Schäden, die über die bei Errichtung des Anbaus an der Wand verursachten Substanzschäden hinausgehen und daher vom abreissenden Grundstückseigentümer zu entschädigen sind.

s) Rechtswidrigkeit

Die Rechtswidrigkeit der Beschädigung der Grenzwand ist indiziert.

Zwar ist der Eigentümer des Anbaus gem. § 903 BGB befugt, diesen abreißen zu lassen.

Das Eigentum des Nachbarn an seiner Grenzwand darf er aber nicht dauerhaft beschädigen, selbst wenn es sich um eine unvermeidliche Folge des Abrisses handelt.

Ob dies daraus folgt, dass der Abriss nur mit Zustimmung des Kl. erfolgen durfte, oder ob jedenfalls der Abriss ohne anschließende Wiederherstellung der Wand rechtswidrig war, bedarf keiner Entscheidung.

Dabei ist es unerheblich, ob die ursprünglich eine nach § 20 NachbarG NRW erforderliche schriftliche Zustimmung zu der Errichtung des Anbaus erteilt worden war.

Denn auch eine solche Zustimmung erstreckt sich ohne ausdrückliche Abreden nicht auf die dauerhafte Beschädigung der Grenzwand durch einen späteren Abriss.

(Vergl. BGH, Urteil vom 18.12.2015 – V ZR 55/15)

t) Vorsatz

Für den bei § 823 Abs. I BGB erforderlichen Vorsatz reicht Fahrlässigkeit.

Der den Abriss betreibende Nachbar handelt in der Regel fahrlässig, weil die Beschädigungen, die mit einer Trennung einer baulichen Verbindung einhergehen, allgemein vorhersehbar sind.

(Vergl. BGH, Urteil vom 18.12.2015 – V ZR 55/15)

u) Haftung für Substanzbeschädigungen

Schadensersatz gem. § 249 Abs. 1 BGB

Der Eigentümer der beschädigten Grenzwand kann gem. § 249 BGB Absatz II BGB den zur Wiederherstellung erforderlichen Geldbetrag verlangen.

Herzustellen ist gem. § 249 Absatz I BGB der Zustand, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre.

Damit kann der Eigentümer der beschädigten Grenzwand zwar nicht die Herstellung des gleichen Zustands verlangen, wie er vor dem Eintritt des schädigenden Ereignisses bestanden hat; er muss aber wirtschaftlich möglichst so gestellt werden, wie er ohne das schadensstiftende Ereignis stünde.

(Vergl. BGH, Urteil vom 18.12.2015 – V ZR 55/15)

Danach kann der Eigentümer der beschädigten Grenzwand verlangen, dass die Wand als funktionsfähige Außenwand wiederhergestellt wird.

Einer solchen bedurfte es zwar nicht, solange der Anbau bestand.

Aber nach dem Abriss des Anbaus muss die Grenzwand ihren ursprünglichen Zweck als Außenwand wieder erfüllen können. Es geht nicht um eine von der Ersatzpflicht ggf. nicht umfasste Verbesserung einer Grenzwand, die vor dem Anbau keine funktionstüchtige Außenwand war.

(Vergl. BGH, Urteil vom 18.12.2015 – V ZR 55/15)

Mitverschulden

Grundsätzlich kann ein Mitverschulden des Eigentümers der beschädigten Grenzwand angerechnet werden.

(Vergl. BGH, Urteil vom 18.12.2015 – V ZR 55/15)

v) Haftung für eintretendes Wasser

Feuchtigkeitsschäden können nach § 906 Absatz II 2 BGB analog ausgleichspflichtig sein.

Ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch ist gegeben, wenn von einem Grundstück im Rahmen privatwirtschaftlicher Benutzung rechtswidrige Einwirkungen auf ein anderes Grundstück ausgehen, die der Eigentümer oder Besitzer des betroffenen Grundstücks nicht dulden, aus besonderen Gründen jedoch nicht gem. § 862 BGB unterbinden kann, sofern er hierdurch Nachteile erleidet, die das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung übersteigen.

Schafft der abreißende Nachbar eine Situation auf seinem Grundstück, welche dazu führt, dass Wasser in die benachbarte Grenzwand läuft und diese durchfeuchtet, ist der abreißende Eigentümer zum Ersatz des Schadens verpflichtet, der ihm entsteht, wenn er keine Gelegenheit mehr hat, Unterlassung von Beeinträchtigungen durchzusetzen.

Nach § 1004 Absatz I 2 BGB iVm § 27 Absatz I NachbG NRW sind bauliche Anlagen so einzurichten, dass Niederschlagwasser nicht auf das Nachbargrundstück tropft, auf dieses abgeleitet wird oder übertritt.

Die der abreißende Eigentümer ist Störer da die Beeinträchtigung des Nachbargrundstücks wenigstens mittelbar auf seinen Willen zurückgeht.

Dies ist anzunehmen für denjenigen anzunehmen, der den Abriss und damit den nachfolgenden Zustand der baulichen Anlagen veranlasst hat.

(Vergl. BGH, Urteil vom 18.12.2015 – V ZR 55/15)

Der Anspruch ist nicht subsidiär. Zwar kommt auch ein verschuldensabhängiger Ersatzanspruch gem. § 823 Absatz II BGB iVm § 27 Absatz I NachbG NRW in Betracht.

In der Rechtsprechung des BGH ist aber geklärt, dass eine solche, an landesrechtliche Nachbarvorschriften anknüpfende deliktsrechtliche Haftung keine den nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch ausschließende Sonderregelung darstellt.

(Vergl. BGH, Urteil vom 18.12.2015 – V ZR 55/15)

7. Fall 3: Parallel verlaufende Grenzwände

w) Fall

Der Eigentümer einer an der Grenze verlaufenden Grenzwand ist gegenüber seinem Nachbar, der ebenfalls eine eigene, parallel verlaufende Grenzwand unterhält, reißt seine Grenzwand einseitig ab.

x) Rechtslage

Die jeweiligen Eigentümer zweier an der Grenze parallel verlaufende Grenzwände sind jeweils für ihre eigene Grenzwand verantwortlich.

Der BGH hat entschieden, dass jeder Grundstückseigentümer für seine Wand verantwortlich ist, wenn zwei parallel verlaufende Grenzwände errichtet worden sind.

Der Vorteil, der sich daraus ergibt, dass eine Außenwand so lange keines oder keines vollständigen Witterungsschutzes bedarf, wie dieser Schutz von der Grenzwand des Nachbargrundstücks geboten wird, wird durch das BGB nicht geschützt.

(BGH, Urteil vom 16.04.2010 - V ZR 171/09, NZM 2010, 486 = NJW 2010, 1808;

BGH, Urteil vom 18.02.2011, NZM 2011, 758 = NJW-RR 2011, 515)

Bestehen zwei Grenzwände, ist jeder Eigentümer für die auf seinem Grundstück errichtete Wand verantwortlich. Der Vorteil, der sich daraus ergibt, dass eine Außenwand so lange keines oder keines vollständigen Witterungsschutzes bedarf, wie dieser Schutz von der Grenzwand des Nachbargrundstücks geboten wird, wird durch das Bürgerliche Gesetzbuch nicht geschützt.

(BGH, Urteil vom 18.02.2011 - V ZR 137/10)

y) Keine Verantwortung für neue Außenisolierung

Für eine nach dem Abriss erforderliche Außenisolierung des Nachbargebäudes ist der Eigentümer der Grenzwand nicht verantwortlich.

Da eine Grenzwand die Grenze nicht überschreitet, ist sie nämlich im Gegensatz zu einer auf der Grenze errichteten Nachbarwand keine Grenzanlage iSd §§ BGB § 921, BGB § 922 BGB;

in Folge dessen ist ihr Eigentümer im Verhältnis zu seinem Nachbarn nicht gem. § BGB § 922 S. 3 BGB verpflichtet, die Funktionsfähigkeit der Grenzwand zu erhalten.

(BGH, Urteil vom 18.05.2001 - V ZR 119/00, NZM 2001,817 = NJW-RR 2001, 1528;

BGH, Urteil vom 16.04.2010 - V ZR 171/09, NZM 2010, 486 = NJW 2010, 1808;

BGH, Urteil vom 18.02.2011, NZM 2011, 758 = NJW-RR 2011, 515)

8. Fall 4: Nachbar reißt sein an einer Nachbarwand angeschlossenes Gebäude ab

z) Fall

Der Nachbar reißt sein Gebäude, welches an einer gemeinsamen, auf der Grenze stehenden Nachbarwand angebaut war, ab

aa) Nachbarwand

Als Nachbarwand, halbscheidige Giebelmauer oder auch Kommunmauer wird eine auf der gemeinsamen Grundstücksgrenze errichtete Mauer bezeichnet, an die von beiden Seiten angebaut ist und die dazu bestimmt ist, von jedem der beiden Nachbarn in Richtung auf sein eigenes Grundstück benutzt zu werden; das hierdurch begründete Rechtsverhältnis der Nachbarn ist durch die §§ 921, 922 BGB sowie durch landesrechtliche Vorschriften besonders geregelt.

(BGH, Urteil vom 22.01.2021 - V ZR 12/19;

BGH, Urteil vom 28.11.1980 - V ZR 148/79, BGHZ 78, 397, 398;

BGH, Urteil vom 18.02.2011 - V ZR 137/10, NZM 2011, 758 Rn. 8;

BGH, Urteil vom 27.07.2012 - V ZR 2/12, GE 2012, 1309;

BGH, Urteil vom 17.01.2014 - V ZR 292/12, NJW-RR 2014, 973)

Für die Beurteilung, ob eine Mauer eine Nachbarwand darstellt, kommt es grundsätzlich auf die Verhältnisse zum Zeitpunkt der Errichtung der Mauer an.

Bestand bei der Errichtung eine beiderseitige Verabredung der Nachbarn oder wenigstens eine einseitige Erwartung des Erbauers, dass der Nachbar die Mauer für den Bau seines Hauses benutzen kann, wird die Mauer mit dem Anbau von dem überbauten Grundstück aus eine gemeinschaftliche Grenzeinrichtung im Sinne von § 921 BGB.

(BGH, Urteil vom 22.01.2021 - V ZR 12/19;

vgl. BGH, Urteil vom 17.01.2014 - V ZR 292/12, NJW-RR 2014, 973)

Davon zu unterscheiden ist z.B. eine Wand, die im Wege eines zu duldenden Überbaus gem. § 912 BGB errichtet wurde, ohne dass es eine Verabredung der Nachbarn oder wenigstens eine einseitige Erwartung des Erbauers gab, dass der Nachbar die Mauer für den Bau seines Hauses benutzen kann.

bb) Gemeinsame Grenzeinrichtung i.S.d. § 922 Satz 3 BGB

Nach § 922 Satz 3 BGB darf eine Grenzeinrichtung, an deren Fortbestand einer der Nachbarn ein Interesse hat, nicht ohne seine Zustimmung beseitigt oder geändert werden.

Darunter fallen nicht nur Eingriffe in die Substanz einer Grenzeinrichtung, sondern auch Handlungen, die den Bestimmungszweck der Einrichtung und ihre bisherige Brauchbarkeit für diesen Zweck zum Nachteil des Miteigentümers aufheben oder mindern; denn nach dem Schutzzweck des § 922 BGB kann jeder der Nachbarn verlangen, dass sein Recht auf ungehinderte Benutzung der Grenzeinrichtung unangetastet bleibt.

(BGH, Urteil vom 22.01.2021 - V ZR 12/19;

BGH, Urteil vom 28.11.1980 - V ZR 148/79, BGHZ 78, 397, 398 f.;

BGH, Urteil vom 21.04.1989 - V ZR 248/87, NJW 1989, 2541;

BGH, Urteil vom 27.07.2012 - V ZR 2/12, GE 2012, 1309)

Wie der Senat bereits entschieden hat, widerspricht es dem, wenn ein Nachbar ohne Zustimmung des anderen sein an die gemeinsame Giebelwand angebautes Haus abreißt mit der Folge, dass die Mauer der Gefahr witterungsbedingter Feuchtigkeitsschäden ausgesetzt und auf diese Weise in ihrer Bestands- und Funktionsfähigkeit als Hausabschlusswand beeinträchtigt wird.

In diesem Fall hat der andere Nachbar einen Anspruch darauf, dass der Abreißende auf seine Kosten die Nutzungsmöglichkeit wiederherstellt, die die Mauer dem Nachbarn bisher bot

(BGH, Urteil vom 22.01.2021 - V ZR 12/19;

BGH, Urteil vom 28.11.1980 - V ZR 148/79, BGHZ 78, 397, 398 f.;

BGH, Urteil vom 21.04.1989 - V ZR 248/87, NJW 1989, 2541;

BGH, Urteil vom 27.07.2012 - V ZR 2/12, GE 2012, 1309)

cc) Rechtsfolgen

Schadensersatzansprüche

Mit dem nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch entsprechend § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB wird der Nachbar für die das zumutbare Maß übersteigenden Nachteile entschädigt, die er dadurch erleidet, dass er von dem Nachbargrundstück im Rahmen privatwirtschaftlicher Benutzung ausgehende rechtswidrige Einwirkungen, die er nicht dulden muss, aus besonderen Gründen nicht gemäß § 1004 Abs. 1, § 862 Abs. 1 BGB unterbinden kann.

(BGH, Urteil vom 22.01.2021 - V ZR 12/19)

Anspruch auf Wiederherstellung der Funktionstüchtigkeit der Mauer als Hausabschlusswand

Der Eigentümer des Grundstücks, von dem die Störung ausgeht, d.h. von dem aus die Mauer freigelegt wurde, hat dem Nachbarn durch geeignete Maßnahmen die Nutzungsmöglichkeit wieder zu verschaffen, die sie ihm bisher bot.

(BGH, Urteil vom 28.11.1980 - V ZR 148/79, BGHZ 78, 397, 398 f.;

BGH, Urteil vom 21.04.1989 - V ZR 248/87, NJW 1989, 2541;

BGH, Urteil vom 27.07.2012 - V ZR 2/12, GE 2012, 1309)

Die freigelegte Giebelwand ist daher mindestens so gegen Witterung und Feuchtigkeit zu schützen, dass sie keinen Schaden nimmt und keine Feuchtigkeit in das Gebäude des Nachbarn eindringt.

Daher ist, wenn nicht erneut angebaut wird, die Wand mit einer geeigneten Abdichtung gegen Feuchtigkeit zu versehen, etwa mit einer Verkleidung oder einem Außenputz.

(BGH, Urteil vom 22.01.2021 - V ZR 12/19;

BGH, Urteil vom 28.11.1980 - V ZR 148/79, BGHZ 78, 397, 398 f.;

BGH, Urteil vom 21.04.1989 - V ZR 248/87, NJW 1989, 2541)

Anspruch auf Herstellung einer Wärmedämmung bei abgerissenem Wohnhaus

Der BGH für den Fall, dass eines von zwei an die Nachbarwand angebauten Wohnhäusern abgerissen und nicht wieder aufgebaut und die Giebelmauer dadurch zur Außenwand wird, entschieden, dass im Regelfall auch die Herstellung einer Wärmedämmung an der gemeinsamen Giebelmauer geschuldet ist.

(BGH, Urteil vom 27.07.2012 - V ZR 2/12, GE 2012, 1309)

Dies lässt sich allerdings auf den Fall, dass nur an einer Seite der Wand ein Wohngebäude angebaut ist, auf der anderen Seite aber lediglich eine Scheune, und letztere abgerissen wird, nicht ohne weiteres übertragen.

Anspruch auf Herstellung einer Wärmedämmung bei abgerissenem nicht beheiztem Gebäude

Ob und gegebenenfalls in welchem Maß die Wand bzw. das neu angebaute Gebäude zu dämmen ist, hängt generell davon ab, ob und in welchem Umfang die Giebelwand vor ihrer Freilegung (auch) die Funktion hatte, das Nachbargebäude vor Wärmeverlust zu schützen.

Dies ist nach den konkreten Umständen bei der Errichtung der Wand zu beurteilen oder gegebenenfalls nach dem Zustand, den die Wand aufgrund einer gemeinschaftlichen Ertüchtigung durch die Nachbarn zuletzt aufwies.

Waren zum maßgeblichen Zeitpunkt an die gemeinsame Giebelmauer von beiden Seiten Gebäude angebaut, die einen Schutz gegen Wärmeverlust boten bzw. war bei Errichtung der Mauer ein solcher Anbau vorgesehen, dann hat diese auch als Nachbarwand die Funktion, das jeweils angebaute Gebäude vor Wärmeverlust zu schützen, auch wenn dieser Schutz für beide Gebäude nicht durch die Mauer (als Innenwand) selbst gewährleistet wird, sondern durch das angebaute Gebäude.

Entsprechendes gilt, wenn die Mauer selbst zum maßgeblichen Zeitpunkt, etwa auch aufgrund einer nach ihrer Errichtung oder der Grundstücksteilung erfolgten gemeinschaftlichen Dämmung durch die Grundstücksnachbarn, einen Schutz vor Wärmeverlust bot.

(BGH, Urteil vom 22.01.2021 - V ZR 12/19)

IV. Mitbenutzung der Nachbarwand

9. Fall 1: Nachbar nutzt Nachbarwand zur Montage von Leitungen, Lampen, Griffen, Rankhilfen für Pflanzen

dd) Fall

Die Außenwand der benachbarten Gebäudes, die teilweise die Grundstücksgrenze überschreitet, ragt gartenseitig über das von dem Bekl. genutzte Haus hinaus. Auf der seiner Terrasse zugewandten Seite dieses freistehenden Teils der Außenwand bohrte der Bekl. ohne Zustimmung des Kl. Löcher in den Putz, um darauf einen Kabelkanal für die Stromleitung zu seiner Markise zu verschrauben.

ee) Nutzungsrecht

Eine Nachbarwand kann von jedem der beiden Nachbarn in Richtung auf sein eigenes Grundstück benutzt werden; deshalb darf ein freiliegender Teil in Richtung auf das eigene Grundstück bspw. gestrichen, bepflanzt oder zur Verlegung von Leitungen genutzt werden, soweit die Mitbenutzung durch den anderen Nachbarn nicht beeinträchtigt wird.

(BGH, Urteil vom 12.11.2021 – V ZR 25/21)

10. Fall 2: zweischaligen Wandaufbau

Werden Reihen- oder Doppelhäuser durch einen zweischaligen Wandaufbau, also durch zwei separate Wände geschieden, handelt es sich nicht um eine Nachbarwand, sondern um zwei Grenzwände. Dies gilt auch, wenn die Grundstücksgrenze eine oder beide Wände schneidet und insoweit ein Überbau vorliegt. Für die sachenrechtliche Beurteilung ist zudem unerheblich, ob die Wände in einer solchen Stärke und Ausführung errichtet worden sind, dass sie jeweils für sich genommen den bauordnungsrechtlichen Vorschriften oder anerkannten Regeln der Technik für eine freistehende Gebäudeaußenwand genügen.

(BGH, Urt. v. 12.11.2021 – V ZR 25/21)