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Verwalter ist nicht gleich Verwalter

Verwalter ist nicht gleich Verwalter

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Verwalter ist nichtgleich verwalter
(C) Ostfalk | Verwalter ist nichtgleich verwalter

Immer wieder bin ich mit Fällen konfrontiert, bei denen meine Mandanten oder Mieter und Wohnungseigentümer die Zuständigkeiten zwischen eines WEG-Verwalters und eines Verwalter des Mietverhältnisse miteinander vermengen.

Kurz: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die aus mehreren Eigentümern besteht, benötigt jemanden oder eine Institution, die auch dann handlungsfähig bleibt, wenn sich nicht alle Eigentümer einig sind. Deshalb sieht das Wohnungseigentumsgesetzt vor, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durch Beschluss einen Verwalter nach § 26 WEG bestellen kann.

Der WEG-Verwalter kümmert sich dann um das gemeinschaftliche Eigentum

Die Bedeutung des WEG-Verwalters ist vergleichbar mit der Stellung des Geschäftsführers einer GmbH. Der WEG-Verwalter kümmert sich dann um das gemeinschaftliche Eigentum. Er sorgt dafür, dass das Gemeinschaftseigentum instand gehalten wird und sich alle Eigentümer an den dabei anfallenden Kosten beteiligen.

Der Mietverwalter kümmert sich dann um die vermietete Wohnung

Aber der WEG-Verwalter ist nicht dafür zuständig, die Wohnung eines Miteigentümers zu vermieten. Der betreffende Eigentümer, der seine Eigentumswohnung vermieten möchte, kann dieses Mietverhältnis von einem Verwalter betreuen lassen; in diesem Fall spricht man auch von dem Miet-Sonderverwalter. Er kümmert sich dann um die Vermietung der Wohnung, die Überwachung der Mietzahlungen und um die Abrechnung der Betriebskosten, die im Rahmen des Mietverhältnisses anfallen.

Wir sehen, dass der WEG-Verwalter und der Mietsonderverwalter zwei unterschiedliche Aufgabenkreise wahrnehmen.

Schwierig wird es, wenn WEG-Verwalter und Mietsonderverwalter in einer Person vereint sind

Schwierig wird es für den Laien dann, wenn diese beiden Verwaltungsaufgaben in die Hände einer Person gelegt werden. So kann selbstverständlich der einzelne Miteigentümer die Verwaltung seiner Mietwohnung auch derjenigen Person übertragen, die bereits WEG-Verwalter ist. Dann ist der Verwalter zugleich WEG-Verwalter und Mietsonderverwalter. Das kann praktische Vorteile haben: der WEG-Verwalter kennt die Kosten des Hauses und steht im direkten Kontakt mit allen Beteiligten.
Wenn er aber handelt, muss man auf juristischer Ebene unterscheiden, ob er als WEG-Verwalter tätig wird oder ob er als Mietsonderverwalter gegenüber dem Mieter handelt.

BGH

Eine obergerichtliche Entscheidung des BGH, bei der dieser Unterschied herausgearbeitet wurde, ist das BGH-Urteil vom 03.03.2003 – III ZR 299/02 -. Hier hatte der WEG-Verwalter für den Eigentümer eine Eigentumswohnung vermakelt und von dem vermittelten Mieter ein zuvor vereinbartes Makler-Honorar verlangt.

 

Die Klägerin verwaltet in der Wohnungseigentumsanlage B. Straße 9, M., das gemeinschaftliche Eigentum. Die Beklagte versprach der Klägerin ein Honorar für die "Vermittlung eines Vertragsabschlusses oder Nachweis" einer bestimmten Wohnung in der Anlage ("Nachweis und/oder Vermittlungsvereinbarung" vom 30. Januar 2001). Der Mietvertrag kam infolge des Nachweises und der Vermittlung der Klägerin zustande. Mit der Klage fordert sie die Zahlung des vereinbarten Honorars in Höhe von 1.879,48 DM.

Danach steht dem Wohnungsvermittler (§ 1 WoVermittG) ein Anspruch auf Entgelt für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Mietvertrages über Wohnräume nicht zu, wenn er deren Verwalter ist.

Nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts hatte die Klägerin die Stellung einer "WEG-Verwalterin". Sie verwaltete das gemeinschaftliche Eigentum.

Die dem Verwalter nach § 20 Abs. 1 WEG zukommende Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erstreckt sich allein auf das Grundstück sowie auf die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen (§ 1 Abs. 5 WEG).

c) Der (gewöhnliche) WEG-Verwalter ist nach Sinn und Zweck des § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG nicht als Verwalter über Wohnräume anzusehen.

Das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung bezweckt, allgemein die Wohnungssuchenden vor ungerechtfertigten wirtschaftlichen Belastungen zu schützen, die sich häufig aus missbräuchlichen Vertragsgestaltungen oder unlauteren Geschäftsmethoden für sie ergeben.

§ 2 Abs. 2 WoVermittG soll verhindern, dass Wohnungsvermittler Entgelte fordern, obwohl eine echte Vermittlungstätigkeit nicht vorliegt. Einen solchen Fall hat der Gesetzgeber darin gesehen, wenn Mietverträge über Wohnräume, deren Eigentümer oder Vermieter der Wohnungsvermittler war, abgeschlossen werden.

Der Verwalter nach §§ 20 ff WEG steht nicht in einer solchen Nähe zum Wohnungseigentümer, dass der Provisionsausschluss nach der vorbeschriebenen gesetzgeberischen Zielrichtung gerechtfertigt wäre. Der gewöhnliche WEG-Verwalter kann nicht zum "Lager" des Wohnungseigentümers und Vermieters gezählt werden.

Gerhard Ostfalk

Kontaktdaten

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