Wer haftet in der Wohnungseigentümergemeinschaft für Schäden die durch eindringende Feuchtigkeit entstehen?

Wer haftet in der Wohnungseigentümergemeinschaft für Schäden die durch eindringende Feuchtigkeit entstehen?

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Wer haftet in der Wohnungseigentümergemeinschaft für Schäden durch eindringende Feuchtigkeit
(C) Ostfalk | Wer haftet in der Wohnungseigentümergemeinschaft für Schäden durch eindringende Feuchtigkeit

In der Eigentumswohnung entsteht ein Schaden durch eindringende Feuchtigkeit. Der Miteigentümer fragt, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft schadensersatzpflichtig ist und sich an der Beseitigung der eingetretenen Schäden zu beteiligen hat.

Zu unterscheiden sind zwei Dinge:

Die Beseitigung der Schadensursache ist Aufgabe der Eigentümergemeinschaft, wenn sie im Bereich des Gemeinschaftseigentums liegt. Ist also ein Dach undicht, eine sich im Gemeinschaftseigentum befindliche Wasserleitung defekt, muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für eine Beseitigung der Ursache sorgen.

Was den persönlichen Schaden beim betroffenen Miteigentümer angeht, so haftet die Gemeinschaft aber nicht, wenn sie kein Verschulden trifft. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 21.05.2010 – V ZR 10/10 – in einem Leitsatz festgehalten:

Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt, so steht dem Sondereigentümer kein nachbarschaftsrechtlicher Ausgleichsanspruch in entsprechender Anwendung von § 906 Abs. 2 S. 2 BGB zu.

Soweit die Revision sich gegen die Abweisung des Ausgleichsanspruchs nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB wendet, ist sie unbegründet. Das Berufungsgericht hat mit zutreffender Begründung eine analoge Anwendung der Norm wegen einer auf einem Mangel im Gemeinschaftseigentum beruhenden Beeinträchtigung des Sondereigentums eines Wohnungseigentümers verneint.

1.
Die Voraussetzungen für die analoge Anwendung des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB bei Beeinträchtigungen durch sogenannte Grobimmissionen (hier durch das Eintreten von Wasser in die Wohnung der Kläger) sind in dem angefochtenen Urteil rechtsfehlerfrei bestimmt worden. Das Berufungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass das Bestehen eines Anspruchs auf Abwehr einer solchen Beeinträchtigung nach § 1004 Abs. 1 BGB, der aus besonderen (meist tatsächlichen) Gründen nicht oder nicht rechtzeitig geltend gemacht werden kann, um die Beeinträchtigungen zu unterbinden (vgl. Senat, BGHZ 142, 66, 68; 155, 99, 103; 160, 232, 236; Urt. v. 27. Januar 2006, V ZR 26/05, NJW 2006, 992), zwar eine notwendige, aber nicht die allein hinreichende Voraussetzung für die Anwendung der Grundsätze des verschuldensunabhängigen Ausgleichsanspruchs nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB ist. Analogiefähig ist das Rechtsinstitut des nachbarrechtlichen Ausgleichs nur bei struktureller Vergleichbarkeit und anders nicht zu befriedigender Schutzbedürftigkeit (Senat, BGHZ 157, 188, 195).

2.
Letzteres hat das Berufungsgericht mit zutreffender Begründung verneint.

a)
Es fehlt bereits an der strukturellen Übereinstimmung des in § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB geregelten Sachverhalts mit dem hier zu entscheidenden.

aa)
§ 906 Abs. 2 Satz 2 BGB ist Teil des für eine sachgerechte Nutzung von Grundstücken im nachbarlichen Raum unerlässlichen Interessenausgleichs (Senat, BGHZ 38, 61, 63; 157, 188, 193). Grundlage des Anspruchs ist ein billiger Ausgleich der gegenläufigen Interessen bei der Nutzung benachbarter Grundstücke auf der Grundlage eines zur gegenseitigen Rücksichtnahme verpflichtenden nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses (Hagen, Festschrift für Hermann Lange, S. 483 ff., 501). Daran fehlt es im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander, wenn es um die Vorteile und die Risiken des gemeinschaftlichen Eigentums geht. Die ordnungsgemäße Nutzung und Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums liegt nämlich im Interesse aller Miteigentümer, die sich insoweit nicht mit widerstreitenden Interessen bei der Nutzung ihres Eigentums gegenüberstehen. Die Regelung eines Ausgleichs zwischen Miteigentümern bei Baumängeln und -schäden an der gemeinschaftlichen Sache ist nicht Gegenstand des Ausgleichsanspruchs nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB.
An der strukturellen Verschiedenheit des Ausgleichsanspruchs nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB und dem hier geltend gemachten Anspruch auf Ausgleich des Schadens eines Miteigentümers ändert sich auch dann nichts, wenn der Mangel im Gemeinschaftseigentum nicht alle Miteigentümer gleich betrifft, sondern nur zu einem Schaden an einer Sondereigentumseinheit (hier der Kläger) führt. Die Beeinträchtigung des Sondereigentums beruht auch dann nicht auf der Nutzung benachbarter Eigentumsrechte an Grundstücken, sondern auf dem Mangel an einem im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Bestandteil desselben Gebäudes, zu dessen Erhaltung und Instandsetzung alle Miteigentümer verpflichtet sind.

bb)
Eine entsprechende Anwendung des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB ist auch nicht - unabhängig davon - zum Schutz des Sondereigentums wegen der von Mängeln im Gemeinschaftseigentum ausgehenden Einwirkungen geboten.
Eine im Wege richterlicher Rechtsfortbildung zu schließende Lücke zum Schutz gegenüber solchen Einwirkungen liegt nicht vor. Das Wohnungseigentumsgesetz schützt das Sondereigentum bei erlaubter Inanspruchnahme durch einen dem § 904 Satz 2 BGB nachgebildeten Aufopferungsanspruch (BGHZ 153, 182, 187; BayObLGZ 1987, 50, 52; 1994, 140, 146) und im Übrigen durch das unter den Wohnungseigentümern bestehende gesetzliche Schuldverhältnis (vgl. Senat, BGHZ 141, 224, 228), das jedem Wohnungseigentümer einen Anspruch auf eine ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gibt, zu der insbesondere die Instandhaltung und die Instandsetzung (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG) und der Abschluss von Versicherungsverträgen (§ 21 Abs. 5 Nr. 3 WEG) gehören. Unter Berücksichtigung des unter den Wohnungseigentümern - im Unterschied zu Grundstücksnachbarn - bestehenden Gemeinschaftsverhältnisses mit speziellen Schutz- und Treuepflichten in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum ist für eine entsprechende Anwendung des nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB danach kein Raum, wenn die Nutzung des Sondereigentums durch Mängel im gemeinschaftlichen Eigentum beeinträchtigt wird (vgl. auch J.H. Schmidt, ZMR 2005, 669, 677).

Gerhard Ostfalk

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