Mietrecht (53)
Hat der Vermieter oftmals mühevoll einen Vollstreckungstitel gegen seinen mit Mietzahlungen Mieter vor Gericht erstritten, verlässt der Mieter noch nicht automatisch von selbst die Wohnung. Für diese Fälle muss der Vermieter den Gerichtsvollzieher mit der Räumung der Wohnung beauftragen.
Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis - was ist der Unterschied und wann muss ich welche Methode anwenden ?
Kommerzielle Immobilienanzeigen müssen ab dem 01.05.2014 bestimmte Pflichtangaben enthalten. Diese Vorgabe betrifft nicht den privaten Vermieter oder Verkäufer.
Mit dem Energieausweis sollen nach den gesetzlichen Vorgaben Gebäude energetisch bewertet werden, um insbesondere im Rechtsverkehr, also bei Verkauf, Vermietung, aber auch bei der Neuerrichtung eines Gebäudes eine Bewertungs- und Vergleichsgrundlage für den Energieverbrauch zu schaffen. Wird ein Gebäude neu errichtet, geändert oder erweitert, ist nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) ein Energieausweis auszustellen
1.) Hauptmieter, Untermieter Der Fachanwalt unterscheidet zwischen Hauptmieter und Untermieter.a) Der Unterschied zwischen Hauptmieter und Untermieter besteht darin, dass der Hauptmieter einen Mietvertrag mit dem Verfügungsberechtigten abgeschlossen hat. Der Verfügungsberechtigte ist zumeist der Eigentümer oder der Nießbraucher der Immobilie. Der Vermieter vermietet also an den Hauptmieter.b) Wenn der Hauptmieter die Räume nicht mehr oder nicht mehr vollständig zu eigenen Zwecken benötigt, ist die Konstruktion denkbar, dass er an einen Untermieter weiter vermietet.
Mieterhöhung und Modernisierungszuschlag - Der Vermieter kann beide Instrumente miteinander kombinieren. Der Vermieter, der seine vermietete Wohnung modernisiert, kann die Miete nach § 559 BGB erhöhen. Neben der Mieterhöhung nach § 559 BGB kann er ebenfalls die Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB verlangen. Er hat es in der Hand, durch Kombination beider Erhöhungsmöglichkeiten die Miete zu optimieren.
... oder kann der Vermieter eine fristlose Kündigung aussprechen, wenn ihn der Mieter eigenhändig aus der Wohnung schmeißt.Die Vermieterin hatte eine mit dem Mieter verabredete Wohnungsbesichtigung genutzt, sich etwas intensiver umzusehen. Dabei hat sie Räume betreten, die ursprünglich nicht von der Besichtigungsabrede umfasst waren und wurde von dem Mieter eigenhändig vor die Türe gesetzt.
Bei der Vermietung von Wohnraum ist § 551 BGB zu beachten. Danach ist die Höhe der Kaution, die ein Vermieter vom Mieter verlangen kann, auf die dreifache monatliche Nettomiete begrenzt. Immer wieder kommt es vor, dass Vermieter – einem berechtigten Interesse folgend – eine höhere Kaution vereinnahmen wollen. Davor ist zu warnen.
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Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Frage befasst, ob der Vermieter ein Mietverhältnis kündigen kann, wenn er eine zuvor erteilte Untervermietungserlaubnis widerruft, der Untermieter die Wohnung aber nicht sogleich räumt. Dies gibt Anlass, sich zunächst noch einmal mit der Frage von Untervermietung und Gebrauchsüberlassung zu befassen.
Der Bundesgerichtshof hat mit seinem Urteil vom 10.10.2007 gleich zwei zentrale Fragen beantwortet, die immer wieder im Zusammenhang mit Betriebskostenabrechnungen auftauchen. 1.) Ändert sich der Mietvertrag, wenn der Vermieter über Jahren unbeanstandet über einzelne Betriebskostenpositionen Nebenkostenabrechnungen erteilt und der Mieter diese Abrechnungen ausgleicht? 2.) Kann sich der Mieter auch nach Ablauf der gesetzlichen Rügefrist von einem Jahr gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB noch darauf berufen, dass der Vermieter Betriebskostenpositionen abgerechnet hat, die nach dem Mietvertrag nicht umlagefähig sind?
Mit der Mitrechtsreform 2013 hat der Gesetzgeber mit dem neu eingeführten § 556c BGB eine Regelung für den Vermieter geschaffen, nach der die Kosten von Wämelieferungen auf den Mieter umgelegt werden können. Die Umlagefähigkeit der Kosten der gewerblichen Wärmelieferung wird jetzt in Gänze durch die neue Wärmelieferverordnung (WärmeLV) gesetzlich geregelt.
Das Gesetz geht im Grundsatz nach § 4 Ziffer 12 a USTG davon aus, dass Umsätze des Vermieters aus Vermietung und Verpachtung von Grundstücken umsatzsteuerfrei sind. Der Vermieter kann aber nach § 9 Abs. I USTG auf diese gesetzliche Befreiung verzichten. Dieser Verzicht wird „Option zur Umsatzsteuerpflicht“ genannt. Für den gewerblichen Mieter ist die Option zur Umsatzsteuer durch den Vermieter nicht nachteilig, da er in der Regel die gezahlte Umsatzsteuer als Vorsteuer verrechnen kann.
Der Betreiber eines auf Kundenströme angewiesenen Geschäftsbetriebes kann von einem angrenzenden Nachbarn Schadensersatz verlangen, wenn dieser durch öffentlich- rechtlich genehmigte Bautätigkeiten die Kundenströme beeinträchtigt. Das hanseatische Oberlandesgericht in Bremen hat am 17.06.2013 eine für Betreiber von Geschäftslokalen mit Kundenverkehr interessante Entscheidung getroffen.
Ein Grund dafür, dass Immobilien im Wege der Zwangsversteigerung zu oft günstigen Konditionen den Eigentümer wechseln, liegt darin, dass in den meisten Fällen der Ersteigerer nicht genau wissen kann, was er bekommt. Es ist wie mit den berühmten Pralinen bei Forrest Gump, bei denen man auch nie weiß, was in ihnen steckt.
Nicht selten kommt es vor, dass der Vermieter keine Nebenkostenabrechnung erteilt. Wenn das Mietverhältnis noch andauert, hat der Mieter lediglich ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich seiner Vorauszahlungen und kann den Vermieter auf Erteilung einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung in Anspruch nehmen.
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