Unter § 551 Abs. 1 BGB heißt es:
Hat der Mieter den Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten,
so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einem Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.
Nach § 551 Abs. 4 BGB ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam. Verlangt der Vermieter also eine Kaution, die höher ist als drei Monats-Nettomieten, so ist diese Vereinbarung unwirksam.
unwirksames Kautionsverlangen
Unklar war, ob ein Verstoß gegen die Mietsicherheitsgrenze dazu führt, dass die Kautionsabrede insgesamt unwirksam wird. Wäre dies so, könnte der Mieter eine bereits gezahlte Kaution wieder zurückverlangen.
Der Bundesgerichtshof hat aber mit Urteil vom 30.06.2004, Aktenzeichen VIII ZR 243/03 festgestellt, dass eine Vereinbarung, nach der der Mieter eine Mietsicherheit zu leisten hat, die höher ist als drei Monatsnettomieten nicht insgesamt unwirksam ist, sondern nur wegen desjenigen Teiles, der drei Nettomieten übersteigt.
Vereinbaren die Parteien also in einem Mietvertrag, dass der Mieter eine Mietkaution in Höhe von vier Nettomieten zu erbringen hat, so ist eine solche Vereinbarung teilunwirksam mit der Folge, dass der Vermieter lediglich eine Kaution in Höhe der gesetzlichen Höchstgrenze nach § 551 Abs. 1 BGB in Höhe von drei Nettomieten verlangen kann.
Mietzahlung im Rückstand
Ein weiteres Problem im Zusammenhang mit der Höhe von Kautionszahlungen klärt der Bundesgerichtshof mit seinem Urteil vom 10.04.2013, Aktenzeichen VIII ZR 379/12. Diese Entscheidung betrifft die Situation, dass der Mieter mit seinen Mietzahlungen in Rückstand geraten ist. Der Vermieter droht mit dem Ausspruch einer fristlosen Kündigung, oder hat bereits eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges erklärt. In der Folge einigen sich die Parteien darauf, dass die Kündigung des Vermieters zurückgenommen wird, wenn der Mieter eine weitere Bürgschaft zur Abwendung einer Räumungsklage stellt. Für diesen Fall hat der Bundesgerichtshof festgestellt:
Auf eine Sicherheit, die dem Vermieter zur Abwendung einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs gewährt wird, findet § 551 Abs. 1, Satz 4 BGB keine Anwendung.
Das bedeutet, dass wenn sich die Parteien auf eine höhere Kaution verständigen, um eine drohende Zahlungsbedingte Räumungsklage abzuwenden, diese Vereinbarung nicht an die Kautionshöchstgrenze des § 551 Abs. 1 BGB gebunden ist. In einem solchen Fall können die Parteien also wirksam eine Kaution vereinbaren, die höher ist als drei Monatsnettomieten.
Was gilt für Gewerbemietverträge?
Bei Mietverhältnissen, die nicht über Wohnraum abgeschlossen sind, gilt die Sicherheitsgrenze des § 551 BGB nicht. Die Parteien eines Gewerbemietvertrages können daher auch Mietsicherheiten vereinbaren, die die Grenze von drei Nettomieten überschreiten.
Allgemein wird nur angenommen, dass als Grenze bei Gewerbemietverträgen eine Sicherheitsabrede anzusehen ist, die in sich sittenwidrig ist.
