In zahlreichen Teilungserklärungen älterer Wohnungseigentumsanlagen findet sich eine sogenannte Veräußerungsbeschränkung. Danach darf ein Wohnungseigentümer sein Wohnungseigentum nur mit Zustimmung des Verwalters oder eines anderen Zustimmungsberechtigten veräußern. Was ursprünglich dem Schutz der Gemeinschaft dienen sollte, wird heute vielfach als unnötiges Hindernis empfunden. Der Gesetzgeber hat deshalb bereits im Jahr 2007 eine besondere Beschlusskompetenz geschaffen, mit der Wohnungseigentümer eine solche Veräußerungsbeschränkung durch Mehrheitsbeschluss wieder beseitigen können.
Der nachfolgende Beitrag erläutert die rechtlichen Grundlagen, die Voraussetzungen der Beschlussfassung, die Anforderungen des Grundbuchamts sowie die Rolle des Verwalters und des Notars bei der praktischen Umsetzung.
Inhaltsverzeichnis
- Was ist eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG?
- Sinn und Zweck der Veräußerungsbeschränkung
- Warum möchten Wohnungseigentümergemeinschaften Veräußerungsbeschränkungen abschaffen?
- Gesetzliche Grundlagen für die Aufhebung einer Veräußerungsbeschränkung
- Welche Möglichkeiten haben Wohnungseigentümer zur Beseitigung der Veräußerungsbeschränkung?
- Voraussetzungen und Mehrheitsverhältnisse
- Praktisches Vorgehen der Wohnungseigentümergemeinschaft
- Pflichten des Verwalters beim Vollzug des Beschlusses
- Bedeutung des Beschlusses des KG vom 01.08.2023 – 1 W 381/22
- Formulierungsvorschlag für einen Beschluss
- Welche Unterlagen benötigt das Grundbuchamt?
- Ist die Mitwirkung eines Notars erforderlich?
- Welche Schritte können ohne Notar durchgeführt werden?
- Fazit
2. Was ist eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG?
Nach § 12 Abs. 1 WEG kann als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung eines Dritten bedarf. In der Praxis wird regelmäßig bestimmt, dass die Zustimmung des Verwalters erforderlich ist.
Die Veräußerungsbeschränkung ist typischerweise bereits in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung enthalten und wird als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen. Sie wirkt deshalb nicht nur zwischen den Wohnungseigentümern, sondern auch gegenüber späteren Erwerbern.
Solange die Veräußerungsbeschränkung besteht, kann das Wohnungseigentum grundsätzlich nicht wirksam übertragen werden, wenn die erforderliche Zustimmung fehlt. Das Grundbuchamt prüft das Vorliegen der Zustimmung von Amts wegen.
3. Sinn und Zweck der Veräußerungsbeschränkung
Historisch sollte die Veräußerungsbeschränkung der Gemeinschaft ermöglichen, den Eintritt persönlich oder wirtschaftlich ungeeigneter Erwerber zu verhindern. Die Gemeinschaft sollte sich insbesondere vor Personen schützen können, die durch Zahlungsunfähigkeit, wiederholte Pflichtverletzungen oder nachhaltige Störungen des Gemeinschaftslebens auffallen könnten.
Der Zustimmungsberechtigte darf die Zustimmung allerdings nicht beliebig verweigern. Eine Verweigerung ist nur zulässig, wenn ein wichtiger Grund vorliegt.
4. Warum möchten Wohnungseigentümergemeinschaften Veräußerungsbeschränkungen abschaffen?
In der Praxis hat sich gezeigt, dass Veräußerungsbeschränkungen häufig nur einen begrenzten Nutzen entfalten. Die Voraussetzungen für eine wirksame Zustimmungsverweigerung sind hoch. Gleichzeitig verursacht das Zustimmungserfordernis zusätzlichen Verwaltungsaufwand, Zeitverzögerungen und Kosten.
Insbesondere bei häufigen Eigentumswechseln führt die Einholung der Verwalterzustimmung zu zusätzlichen Notar- und Verwaltungsgebühren. Viele Gemeinschaften gelangen daher zu der Auffassung, dass die Nachteile den praktischen Nutzen überwiegen.
Hinzu kommt, dass eine im Grundbuch eingetragene Veräußerungsbeschränkung auch dann vom Grundbuchamt beachtet werden muss, wenn die Gemeinschaft intern bereits beschlossen hat, künftig keine Zustimmung mehr verlangen zu wollen. Deshalb besteht regelmäßig ein Interesse daran, die Beschränkung vollständig aufzuheben und anschließend im Grundbuch löschen zu lassen.
5. Gesetzliche Grundlagen für die Aufhebung einer Veräußerungsbeschränkung
Die maßgebliche Vorschrift ist § 12 Abs. 4 WEG.
Danach können die Wohnungseigentümer beschließen, dass eine bestehende Veräußerungsbeschränkung aufgehoben wird. Liegt ein entsprechender Beschluss vor, kann die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch gelöscht werden.
§ 12 Abs. 4 WEG stellt eine gesetzliche Öffnungsklausel dar. Obwohl die Veräußerungsbeschränkung regelmäßig auf einer Vereinbarung beruht und Vereinbarungen grundsätzlich nur einstimmig geändert werden können, erlaubt das Gesetz hier ausnahmsweise eine Änderung durch Mehrheitsbeschluss.
6. Welche Möglichkeiten haben Wohnungseigentümer zur Beseitigung der Veräußerungsbeschränkung?
Grundsätzlich kommen zwei Wege in Betracht.
Erstens können sämtliche Wohnungseigentümer eine Vereinbarung schließen, mit der die Veräußerungsbeschränkung aufgehoben wird. Dieser Weg setzt Einstimmigkeit voraus und ist in größeren Gemeinschaften häufig nur schwer umsetzbar.
Zweitens können die Wohnungseigentümer die gesetzliche Beschlusskompetenz des § 12 Abs. 4 WEG nutzen. In der Praxis ist dies der Regelfall. Die Aufhebung erfolgt dann durch Mehrheitsbeschluss in einer Eigentümerversammlung oder im Umlaufverfahren.
Der Beschluss führt unmittelbar zur materiell-rechtlichen Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung. Die spätere Löschung im Grundbuch dient der Berichtigung des Grundbuchs und der Publizität gegenüber Dritten.
7. Voraussetzungen und Mehrheitsverhältnisse
Für die Aufhebung genügt grundsätzlich ein einfacher Mehrheitsbeschluss. Erforderlich sind mehr Ja- als Nein-Stimmen.
Welches Stimmprinzip gilt, richtet sich nach der Gemeinschaftsordnung. Fehlt eine besondere Regelung, gilt das gesetzliche Kopfprinzip gemäß § 25 Abs. 2 WEG. Häufig enthalten Teilungserklärungen jedoch das Objekt- oder Wertprinzip.
Die Wohnungseigentümer sollten beachten, dass die Aufhebung grundsätzlich endgültig ist. Eine spätere Wiedereinführung der Veräußerungsbeschränkung kann nicht durch Mehrheitsbeschluss erfolgen. Hierfür wäre erneut eine Vereinbarung sämtlicher Wohnungseigentümer erforderlich.
8. Praktisches Vorgehen der Wohnungseigentümergemeinschaft
Der praktische Ablauf besteht aus mehreren Schritten:
- Aufnahme eines entsprechenden Tagesordnungspunktes in die Einladung zur Eigentümerversammlung.
- Beschlussfassung über die Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung.
- Erstellung einer Niederschrift über den Beschluss.
- Öffentliche Beglaubigung der erforderlichen Unterschriften.
- Antrag auf Löschung der Veräußerungsbeschränkung beim Grundbuchamt.
- Eintragung der Löschung im Grundbuch.
Der Beschluss wird bereits mit seiner Verkündung wirksam. Die Löschung im Grundbuch setzt lediglich die grundbuchrechtliche Umsetzung dieser bereits eingetretenen Rechtsänderung um.
9. Pflichten des Verwalters beim Vollzug des Beschlusses
Nach der Beschlussfassung hat der Verwalter den Beschluss grundsätzlich umzusetzen.
Hierzu gehört insbesondere die Veranlassung der Grundbuchberichtigung. Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer selbst den Löschungsantrag stellen. Sie wird dabei durch den Verwalter vertreten.
Der Verwalter hat ferner darauf zu achten, dass die für das Grundbuchverfahren erforderlichen Unterlagen vollständig vorliegen und die notwendigen Unterschriften öffentlich beglaubigt werden.
Besondere Bedeutung kommt der ordnungsgemäßen Erstellung des Protokolls zu. Fehler in der Niederschrift führen regelmäßig zu Beanstandungen durch das Grundbuchamt und verzögern die Löschung.
10. Bedeutung des Beschlusses des KG vom 01.08.2023 – 1 W 381/22
Der Beschluss des Kammergerichts Berlin vom 01.08.2023 hat erhebliche praktische Bedeutung für den Grundbuchvollzug.
Das Gericht hatte darüber zu entscheiden, welche Anforderungen an den Nachweis eines Aufhebungsbeschlusses gegenüber dem Grundbuchamt zu stellen sind.
Das Kammergericht stellte klar, dass die bloße schriftliche Wiedergabe des Beschlussinhalts nicht genügt. Erforderlich ist vielmehr eine Niederschrift im Sinne des § 24 Abs. 6 WEG.
Nach Auffassung des Gerichts muss diese Niederschrift zumindest folgende Angaben enthalten:
- Bezeichnung der Gemeinschaft,
- Datum der Versammlung,
- Beschlussinhalt,
- Abstimmungsergebnis, insbesondere die Anzahl der Ja- und Nein-Stimmen.
Ferner müssen die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 WEG genannten Personen öffentlich beglaubigt sein.
Nicht erforderlich ist hingegen die Vorlage des vollständigen Versammlungsprotokolls. Ausreichend ist ein ordnungsgemäßer Protokollauszug, der den betreffenden Beschluss einschließlich des Abstimmungsergebnisses dokumentiert.
Für Verwalter bedeutet die Entscheidung, dass Beschlussauszüge für Grundbuchzwecke sorgfältig erstellt werden müssen. Fehlt das Abstimmungsergebnis, drohen Zwischenverfügungen des Grundbuchamts und erhebliche Verzögerungen.
11. Formulierungsvorschlag für einen Beschluss
Ein rechtssicher formulierter Beschluss könnte wie folgt lauten:
„Die in den Wohnungsgrundbüchern der Wohnungseigentumsanlage aufgrund der Teilungserklärung eingetragene Veräußerungsbeschränkung gemäß § 12 WEG wird gemäß § 12 Abs. 4 WEG mit Wirkung für sämtliche Wohnungs- und Teileigentumseinheiten aufgehoben.
Der Verwalter wird beauftragt und ermächtigt, alle zur Löschung der Veräußerungsbeschränkung erforderlichen Erklärungen abzugeben, die notwendigen Beglaubigungen einzuholen sowie den Antrag auf Grundbuchberichtigung beim zuständigen Grundbuchamt zu stellen oder stellen zu lassen.“
Im Protokoll sollten zusätzlich die Anzahl der Ja-Stimmen, Nein-Stimmen und Enthaltungen ausdrücklich festgehalten werden.
12. Welche Unterlagen benötigt das Grundbuchamt?
Dem Grundbuchamt sind regelmäßig folgende Unterlagen vorzulegen:
- Antrag auf Grundbuchberichtigung beziehungsweise Löschung der Veräußerungsbeschränkung,
- Niederschrift oder Protokollauszug über den Aufhebungsbeschluss,
- öffentliche Beglaubigung der Unterschriften der in § 24 Abs. 6 WEG genannten Personen,
- gegebenenfalls Nachweis der Verwaltereigenschaft nach § 26 Abs. 4 WEG.
Eine Bewilligung sämtlicher Wohnungseigentümer ist nach § 12 Abs. 4 Satz 3 WEG in Verbindung mit § 7 Abs. 2 WEG grundsätzlich nicht erforderlich.
13. Ist die Mitwirkung eines Notars erforderlich?
Für die Beschlussfassung selbst wird kein Notar benötigt.
Die Eigentümerversammlung kann den Beschluss ohne notarielle Mitwirkung fassen. Auch die Wirksamkeit des Beschlusses hängt nicht von einer notariellen Beurkundung ab.
Allerdings verlangt das Grundbuchverfahren regelmäßig öffentliche Beglaubigungen. Diese werden üblicherweise durch einen Notar vorgenommen.
Eine notarielle Beurkundung des Beschlusses ist dagegen nicht erforderlich.
14. Welche Schritte können ohne Notar durchgeführt werden?
Ohne notarielle Mitwirkung können insbesondere folgende Maßnahmen erfolgen:
- Einberufung der Eigentümerversammlung,
- Beschlussfassung über die Aufhebung,
- Erstellung des Versammlungsprotokolls,
- Erstellung eines Protokollauszuges,
- Antragstellung durch die Gemeinschaft beziehungsweise den Verwalter.
Die notarielle Mitwirkung beschränkt sich regelmäßig auf die öffentliche Beglaubigung der erforderlichen Unterschriften und gegebenenfalls die Einreichung der Unterlagen beim Grundbuchamt.
Der Notar muss insbesondere nicht den Beschluss entwerfen, die Eigentümerversammlung leiten oder den Beschluss beurkunden.
15. Fazit
Die Aufhebung einer in der Teilungserklärung enthaltenen Veräußerungsbeschränkung ist heute vergleichsweise einfach möglich. § 12 Abs. 4 WEG eröffnet den Wohnungseigentümern die Möglichkeit, die Beschränkung durch Mehrheitsbeschluss zu beseitigen, ohne dass eine einstimmige Vereinbarung sämtlicher Eigentümer erforderlich wäre.
Entscheidend für eine reibungslose Umsetzung ist eine sorgfältige Beschlussdokumentation. Die Entscheidung des Kammergerichts vom 01.08.2023 zeigt, dass das Grundbuchamt besonderen Wert auf eine ordnungsgemäße Niederschrift legt. Diese muss den Beschlussinhalt sowie das Abstimmungsergebnis dokumentieren und die öffentlich beglaubigten Unterschriften der gesetzlich vorgesehenen Personen enthalten.
Ein Notar wird für die Beschlussfassung selbst nicht benötigt. Seine Mitwirkung beschränkt sich regelmäßig auf die öffentliche Beglaubigung der Unterschriften und gegebenenfalls die Einreichung der Unterlagen beim Grundbuchamt. Werden diese Anforderungen beachtet, lässt sich die Löschung der Veräußerungsbeschränkung regelmäßig zügig und rechtssicher erreichen.
