Inhaltsverzeichnis
I. Ordentliche Kündigung des Vermieters
Wann darf der Vermieter kündigen?
Ein Vermieter kann ein Mietverhältnis nur unter bestimmten Voraussetzungen ordentlich kündigen. Hier sind die wichtigsten Kündigungsgründe:
Eigenbedarf: Der Vermieter oder seine Familienangehörigen benötigen die Wohnung.
Vertragsverletzungen des Mieters: Zum Beispiel unpünktliche oder ausbleibende Mietzahlungen.
Wirtschaftliche Verwertung: Wenn die Vermietung die sinnvolle Nutzung oder Verwertung der Immobilie behindert und dem Vermieter dadurch ein erheblicher Nachteil entsteht.
Mietrückstände: Wenn der Mieter mit seinen Zahlungen in Verzug ist.
Was muss der Vermieter beachten?
Schriftform: Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und eigenhändig unterschrieben sein.
Kündigungsgrund nennen: Der Grund muss klar benannt und erläutert werden.
Kündigungsfristen einhalten: Die Fristen betragen mindestens drei Monate und verlängern sich nach fünf und acht Jahren Mietdauer um jeweils drei Monate.
Abmahnung erforderlich: Oft muss der Vermieter den Mieter vorab abmahnen.
Gibt es Ausnahmen?
Ja, in bestimmten Fällen gilt ein eingeschränkter Kündigungsschutz:
Zweifamilienhaus oder Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung: Der Vermieter kann ohne Angabe von Gründen kündigen, allerdings mit verlängerter Frist.
Besondere Regelungen gemäß § 573a und § 549 BGB: Auch hier sind Kündigungen ohne Angabe von Gründen möglich.
Ablauf der Kündigung
Nach einer fristgerechten Kündigung endet das Mietverhältnis am Monatsletzten, zu dem die gesetzliche Frist abgelaufen ist.
II. Ordentliche Kündigung durch den Mieter
Mieter können unbefristete Mietverträge jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen – ohne Angabe von Gründen.
Fristlose Kündigung durch den Mieter
Eine fristlose Kündigung ist in folgenden Fällen möglich:
Gesundheitsgefährdung durch die Wohnung.
Schwerwiegende Mängel.
Vertragsverletzungen des Vermieters, z. B. unerlaubtes Betreten der Wohnung oder Bedrohung des Mieters.
Störung des Hausfriedens durch den Vermieter.
Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhung
Bei einer Mieterhöhung können Mieter bis zum Ende des Folgemonats kündigen und zum Ende des übernächsten Monats ausziehen.
Befristete Mietverträge
Für die vorzeitige Beendigung eines befristeten Mietvertrags ist in der Regel ein Aufhebungsvertrag erforderlich.
III. Fristlose Kündigung durch den Vermieter
Wann ist eine fristlose Kündigung möglich?
Ein Vermieter kann fristlos kündigen, wenn schwerwiegende Gründe vorliegen, z. B.:
Mietrückstände: Zahlungsverzug von mindestens zwei Monaten.
Störung des Hausfriedens: Dauerhafte Belästigung oder Bedrohung anderer Mieter.
Vernachlässigung des Mietobjekts: Mutwillige Beschädigung der Wohnung.
Unerlaubte Untervermietung.
Vertragswidrige Nutzung: Beispielsweise die unerlaubte Nutzung der Wohnung als Gewerbefläche.
Erhebliche Gefährdung der Mietsache.
Straftaten im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis: Zum Beispiel Hausfriedensbruch.
Vor einer fristlosen Kündigung ist in den meisten Fällen eine Abmahnung erforderlich. Die Kündigungsgründe müssen im Schreiben detailliert aufgeführt und nachweisbar sein. Maßgeblich ist der Zugang der Kündigungserklärung.
IV. Einvernehmliche Aufhebung eines Mietvertrags
Eine Alternative zur Kündigung ist die einvernehmliche Aufhebung des Mietvertrags durch einen Mietaufhebungsvertrag.
Wichtige Punkte bei einem Mietaufhebungsvertrag
Freiwillige Zustimmung beider Parteien.
Schriftform zur Vermeidung von Missverständnissen.
Freie Gestaltung der Bedingungen.
Welche Aspekte sollten geregelt sein?
Namen aller Parteien und genaue Bezeichnung des Mietobjekts.
Datum der Vertragsauflösung.
Regelungen zu Renovierung, Rückgabe und Betriebskosten.
Absprachen zur Rückzahlung der Mietkaution.
Finanzielle Vereinbarungen, falls nötig.
V. Mietverhältnis bei Trennung oder Scheidung
Was passiert mit dem Mietvertrag?
Bei Trennungen bleibt das gemeinsame Mietverhältnis bestehen. Möglichkeiten zur Regelung:
Einvernehmliche Lösung: Schriftliche Mitteilung an den Vermieter, wer in der Wohnung bleibt.
Aufhebungsvereinbarung: Mit Zustimmung des Vermieters kann ein Partner aus dem Mietvertrag entlassen werden.
Gerichtliche Entscheidung: Ein Ehepartner kann per Gericht die Überlassung der Wohnung verlangen, wenn er stärker darauf angewiesen ist.
Gemeinsame Kündigung: Beide Partner müssen den Mietvertrag zusammen kündigen.
Der ausgezogene Partner bleibt mietrechtlich verpflichtet, solange keine Regelung getroffen wurde.
VI. Eigentümerwechsel: Was bedeutet „Kauf bricht nicht Miete“?
Was passiert bei einem Eigentümerwechsel?
Nach § 566 BGB geht das Mietverhältnis automatisch auf den neuen Eigentümer über.
Rechte und Pflichten des neuen Eigentümers
Der neue Eigentümer übernimmt alle mietvertraglichen Verpflichtungen, z. B. Instandhaltung oder Rückzahlung der Kaution.
Gleichzeitig kann er alle Rechte des Vermieters ausüben, z. B. Kündigungen unter den gesetzlichen Voraussetzungen.
Diese Regelung stellt sicher, dass der Mieter trotz Eigentümerwechsels geschützt bleibt.
Fazit
Die Beendigung eines Mietverhältnisses ist komplex und unterliegt strengen gesetzlichen Regelungen. Während Vermieter vielfältige Vorschriften beachten müssen, genießen Mieter große Freiheiten. Egal, ob es um eine Kündigung, einen Eigentümerwechsel oder besondere Umstände wie Scheidung geht – eine klare Kommunikation und die Einhaltung gesetzlicher Vorgaben sind der Schlüssel zu einer reibungslosen Abwicklung.
