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Die Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB

Eine Verwertungskündigung ist eine besondere Form der ordentlichen Kündigung eines Wohnraum-Mietvertrags durch den Vermieter.

Wednesday, 10 July 2024 | | |
Die Verwertungskündigung ist eine besondere Form der ordentlichen Kündigung eines Wohnraum-Mietvertrags.
Die Verwertungskündigung ist eine besondere Form der ordentlichen Kündigung eines Wohnraum-Mietvertrags.

Der Vermieter kann nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB das Wohnraummietverhältnis ordentlich kündigen, Sie kommt zur Anwendung, wenn der Vermieter berechtigte Interessen an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, weil die Fortsetzung des Mietverhältnisses ihn an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks hindert und dadurch erhebliche Nachteile entstehen.

 

Materill setzt die Wirksamkeit der Kündigung voraus, dass der Vermieter die Absicht haben muss, die Mietsache anderweitig zu verwerten, dass diese Verwertung nach den Gesamtumständen angemessen ist, dass der Bestand des Mietverhältnisses dieser Verwertung entgegensteht und dass im Falle der Hinderung der Verwertung erhebliche Nachteile für den Vermieter eintreten würden.

(AG Köln, Urteil vom 27.02.2018 - 201 C 202/17)

1. Der Vermieter muss die Absicht haben, die Mietsache anderweitig wirtschaftlich zu verwerten.

1.1. Verwertungsabsicht

Grundsätzlich kommen als Verwertungsabsicht

-       der Abriss und anschließende Neubau eines Wohngebäudes

-       der Verkauf eines Wohngebäudes in Betracht

Offen gelassen hat der BGH, ob eine wirtschaftliche Verwertung unter Umständen auch darin liegen kann, dass das Grundstück beziehungsweise die bisher zu Wohnzwecken genutzte Mietwohnung zu besseren Konditionen an Gewerbetreibende, an Freiberufler oder an eine Behörde vermietet werden soll.

(BGH, Urteil vom 10.05.2017 - VIII ZR 292/15)

1.2. ernsthafte Absicht

Der Vermieter muss dabei zum einen die ernsthafte Absicht haben, die Mietsache anderweitig zu verwerten. Die ernsthafte Absicht darf nicht vorgetäuscht werden, sie muss mit hinreichender Sicherheit feststehen und eindeutig sein.

(AG Köln, Urteil vom 27.02.2018 - 201 C 202/17)

Für die Glaubhaftmachung der Ernsthaftigkeit kann die Vorlage

-       einer Bauvoranfrage

-       einer bereits erteilten Baugenehmigung und

-       einer Abrissgenehmigung

maßgeblich sein.

1.3. sozialpolitisch erwünschten Zweck sind keine wirtschaftliche Verwertung

Die Absicht, ein Grundstück zur Umsetzung eines sozialpolitisch erwünschten Zwecks zuzuführen ist keine wirtschaftliche Verwertung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB.

2. Angemessene wirtschaftliche Verwertung

Der Vermieter muss darlegen, dass die geplante Verwertung wirtschaftlich sinnvoll und notwendig ist. Das kann unter anderem eine Sanierung oder ein Umbau sein, der nur ohne die bestehenden Mietverhältnisse möglich ist.

2.1. Angemessenheit der Verwertungsabsicht

Angemessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist eine wirtschaftliche Verwertung dann, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird.

(BGH, Urteil vom 28.01.2009 - VIII ZR 8/08)

Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrages ein erheblicher Nachteil entsteht, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen.

Die im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erforderliche Abwägung zwischen dem Bestandsinteresse des Mieters und dem Verwertungsinteresse des Eigentümers entzieht sich einer generalisierenden Betrachtung; sie lässt sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen. Dabei handelt es sich um eine tatrichterliche Frage, die vom Revisionsgericht nur eingeschränkt dahin überprüft werden kann, ob das Berufungsgericht die Wertungsgrenzen erkannt, die tatsächliche Wertungsgrundlage ausgeschöpft und die Denk- und Erfahrungssätze beachtet hat.

(BGH, Urteil vom 28.01.2009 - VIII ZR 8/08)

2.2. Beispiele und Kriterien für die Angemessenheit

2.2.1 Abriss

Der Abriss eines Gebäudes zwecks Neubau ist nach ständiger Rechtsprechung auch des Bun-desgerichtshofs als wirtschaftliche Verwertung i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB anerkannt.

2.2.2. Keine bauordnungsrechtliche Hindernisse

Bauordnungsrechtliche Hindernisse dürfen der Erteilung einer Abriss- bzw. Baugenehmigung nicht bestehen.

2.2.3. Kein Zweckentfremdungsverbot

Besteht in der Gemeinde ein Zweckentfremdungsverbot, so ist die Kündigung nur wirksam, wenn für den Abriss eine Zweckentfremdungsgenehmigung erteil ist.

(OLG Hamburg, Urteil vom 25.03.1981 -4 U 201/80;

AG Köln, Urteil vom 27.02.2018 - 201 C 202/17)

Nach Ansicht des AG Köln muss die notwendige Zweckentfremdungsgenehmigung auch bereits im Zeitpunkt der Kündigung vorgelegen haben. Soll das Haus abgerissen werden, so liegt es in der Natur der Sache, dass dies nur möglich ist, wenn das Mietverhältnis beendet wird. Die Kündigung hängt in diesem Fall davon ab, dass der Vermieter das Objekt abreißen darf, was von ei-ner erforderlichen Zweckentfremdungsgenehmigung abhängt. Das Vorliegen der Zweckent-fremdungsgenehmigung ist damit Wirksamkeitsvoraussetzung der Kündigung.

(AG Köln, Urteil vom 27.02.2018 - 201 C 202/17)

2.2.4. Verkauf eines Hauses

Ein berechtigtes Interesse i. S. des § 573 Absatz 2 Nr. 3 BGB liegt grundsätzlich dann vor, wenn bei dem beabsichtigtem Verkauf des Grundstücks in vermietetem Zustand mit einem erheblich geringeren Kaufpreis zu rechnen ist.

(BVerfG, Urteil vom 14.02.1989 -1 BvR 1131/87)

Bei der Auslegung des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB macht es von Verfassungs wegen keinen Unter-schied, ob der Eigentümer das zu veräußernde Grundstück zuvor selbst bebaut und dann vermietet hatte oder es erst später in bereits vermietetem Zustand erworben hatte.

Es wäre ein unverhältnismäßiger Eingriff in die Eigentumsgarantie, wenn das Kündigungsrecht des Eigentümers - unabhängig von drohenden erheblichen Nachteilen im Falle des Verkaufs - allein davon abhinge, ob das Grundstück bei dem früheren Eigentumserwerb vermietet oder unvermietet war.

Ebenso ist für die aus Art. GG Artikel 14 GG Artikel 14 Absatz I 1 GG folgende Gewährleistung ohne Belang, ob der Eigentümer das schon vorher vermietete Grundstück entgeltlich durch Kauf oder unentgeltlich (z. B. Erbfolge, Vermächtnis, Schenkung) erlangt hat.

(OLG Koblenz, Rechtsentscheid vom 01.03.1989 - 4 W-RE-695/88)

3. Der angemessenen Verwertung entgegenstehendes Mietverhältnis

Der Bestand des Mietverhältnisses muss der Verwertung entgegenstehen.

Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn er das Gebäude abreißen und eine neue Nutzung (z.B. Neubau) anstrebt.

Eine wirtschaftliche Verwertung ist angemessen, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird. Hiervon ist auszugehen, wenn ein Erhalt des bestehenden Gebäudes unrentabel ist und einem Neubau keine Gründe des Denkmalschutzes oder sonstige bauordnungsrechtliche Gründe entgegenstehen.

 

4. Erhebliche Nachteile

Der Vermieter muss glaubhaft machen, dass ihm durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses erhebliche wirtschaftliche Nachteile entstehen würden. Es reicht nicht aus, dass die Verwertung bloß vorteilhafter wäre; es müssen tatsächlich erhebliche Nachteile vorliegen.

Diese Voraussetzungen sind in § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB festgelegt:

Der Vermieter kann ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses insbe-sondere auch dann geltend machen, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwer-tung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

Die Verwertungskündigung unterliegt strengen Voraussetzungen und wird in der Praxis oft von Gerichten geprüft, um sicherzustellen, dass sie nicht missbräuchlich angewendet wird und die In-teressen der Mieter gewahrt bleiben.

Voraussetzung ist, dass der Vermieter durch das bestehende Wohnraummietverhältnis an einer wirtschaftlichen Verwertung "des Grundstücks", also an einer Realisierung des diesem innewohnenden materiellen Werts, gehindert ist, die in erster Linie durch Vermietung und Veräußerung geschieht.

(BGH, Urteil vom 24.03.2004 - VIII ZR 188/03)

5. Die Kündigungserklärung

5.1. Begründetheit der Kündigung

Der Vermieter muss die Gründe für seine Kündigung in dem Kündigungsschreiben anführen.

5.1.1. Formelle Begründetheit der Kündigungserklärung

Nach § 573 Abs. 3 BGB sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben anzugeben.

Der Zweck der Vorschrift besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen.

Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündi-gungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann.

(BGH, Urteil vom 09.02.2011 - VIII ZR 155/10)

Bei einer Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB wegen eines geplanten Abrisses und Neubaus ist dem Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 BGB Genüge getan, wenn dem Mieter mitgeteilt wird, aus welchen Gründen der Vermieter die vorhandene Bausubstanz nicht für erhaltens-wert hält und welche baulichen Maßnahmen er stattdessen plant. Damit erhält der Mieter eine ausreichende Grundlage für die von ihm zu treffende Entscheidung, ob er der Kündigung widersprechen oder sie hinnehmen will.

(BGH, Urteil vom 09.02.2011 - VIII ZR 155/10)

5.1.2. Materielle Begründetheit der Kündigungserklärung

Von der Frage, ob die Kündigungserklärung die Gründe für die Kündigung benennt ist zu unter-scheiden, ob diese Gründe auch materiellrechtlich ausreichend sind, um ein berechtigtes Vermieter Interesse anzunehmen.

Die Frage, ob der vom Vermieter für den Fall des Fortbestehens des Mietverhältnisses geltend gemachte erhebliche Nachteil angesichts einer wirtschaftlich vertretbaren Sanierungsmöglichkeit tatsächlich besteht, betrifft die materielle Berechtigung der Kündigung.

(BGH, Urteil vom 09.02.2011 - VIII ZR 155/10)

Im Zweifel hat ein angerufenes Gericht zu beurteilen, ob die angeführten Gründe die erklärte Kündigung tragen.

6. Kündigung nach der Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB

Liegen die gesetzlichen Voraussetzungen des Verwertungstatbestandes des §§ 573 Abs. 2 Nr. 3 nicht vor, bedeutet das nicht, dass der Vermieter sich nicht nach der Generalklausel des §§ 573 Abs. 1 S. 1 BGB auf einen berechtigten Kündigungsgrund stützen kann.

Die Anwendbarkeit des generalklauselartigen Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB ist nicht schon deswegen ausgeschlossen, weil die Voraussetzungen einer Verwertungskündigung nicht vorliegen.

(BGH, Urteil vom 24.03.2004 - VIII ZR 188/03)

 Der generalklauselartige Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB ist den in Absatz 2 dieser Vorschrift beispielhaft genannten Kündigungsgründen gleichgewichtig.

(BGH, Urteil vom 09. Mai 2012 - VIII ZR 238/11)

Daraus folgt aber nicht, dass bestimmte - in § 573 Abs. 2 BGB nicht aufgezählte - Fallgruppen eines Vermieterbedarfs von vornherein ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses begründeten.

Vielmehr ergibt sich daraus nur, dass es für das Vorliegen eines berechtigten Interesses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB allein darauf ankommt, ob das geltend gemachte Interesse ebenso schwer wiegt wie die in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufgeführten Kündigungsgründe

(BGH, Urteil vom 09. Mai 2012 - VIII ZR 238/11)

Ob dies der Fall ist, hängt - anders als bei den typisierten Kündigungstatbeständen des § 573 Abs. 2 BGB - von einer einzelfallbezogenen Feststellung und Abwägung der beiderseitigen Belange der betroffenen Mietvertragsparteien nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB ab.

Dabei ist zu beachten, dass sowohl die Rechtsposition des Vermieters als auch das vom Vermie-ter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützt sind.

Vom Schutzbereich der verfassungsrechtlich verbürgten Eigentumsgarantie des Vermieters ist dabei nicht nur dessen Wunsch erfasst, die Wohnung zu privaten Zwecken zu nutzen, sondern auch dessen Absicht, sie für andere Vorhaben, insbesondere für eine wirtschaftliche Betätigung, zu verwenden

Im Falle der Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses geraten damit zwei widerstreitende verfassungsrechtliche Eigentumsverbürgungen in Konflikt. Dieser ist unter Beachtung der Vorgaben des Gesetzgebers sowie unter Gewichtung und unter Abwägung des betroffenen Erlangungsinteresses des Vermieters und des Bestandsinteresses des Mieters im konkreten Einzelfall zu lösen.

(BGH, Urteil vom 10.05.2017 - VIII ZR 292/15)

 


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Last modified on Wednesday, 10 July 2024 13:26
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Gerhard Ostfalk

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