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Kann in einem Wohnraummietvertrag ein Kündigungsverzicht vereinbart werden?

Die Frage, ob in einem Wohnraummietvertrag ein Kündigungsverzicht vereinbart werden kann, ist für viele Vermieter und Mieter von großer Bedeutung. In diesem Artikel klären wir, welche Regelungen es zu diesem Thema gibt und was dabei zu beachten ist. Wir betrachten sowohl individualvertragliche Vereinbarungen als auch formularmäßige Vertragsklauseln.

Friday, 05 July 2024 | | |
Erfahren Sie, ob und unter welchen Bedingungen ein Kündigungsverzicht in einem Wohnraummietvertrag zulässig ist.
Erfahren Sie, ob und unter welchen Bedingungen ein Kündigungsverzicht in einem Wohnraummietvertrag zulässig ist. (c) Ostfalk

Individualvertraglicher Kündigungsverzicht

Einseitiger, individualvereinbarter Kündigungsverzicht des Mieters

Laut Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) ist ein einseitiger und befristeter Kündigungsverzicht des Mieters in einer Individualvereinbarung grundsätzlich zulässig. Diese Regelung verstößt weder gegen § 573c Abs. 4 BGB noch gegen § 575 Abs. 4 BGB. Dies bedeutet, dass Mieter auf ihr ordentliches Kündigungsrecht verzichten können, sofern diese Vereinbarung individuell ausgehandelt wurde (BGH, Urteil vom 22.12.2003 - VIII ZR 81/03).

Bedeutung von „individualvertraglich“

Eine Klausel gilt als individuell ausgehandelt, wenn sie nicht vorformuliert und zur Verhandlungsbasis gestellt wurde. Das bedeutet, der Vermieter muss bereit sein, über den Inhalt der Klausel ernsthaft zu verhandeln und diese entsprechend den Wünschen des Mieters anzupassen. Eine handschriftliche Formulierung oder die Bezeichnung als „Individualklausel“ reicht nicht aus, wenn die Klausel im Wesentlichen auf einer vorgefertigten Formulierung basiert.

Formularvertraglicher Kündigungsverzicht

Beiderseitiger Kündigungsverzicht

In Formularmietverträgen können sowohl Vermieter als auch Mieter einen beiderseitigen Kündigungsverzicht für einen bestimmten Zeitraum vereinbaren. Ein solcher Verzicht ist jedoch unwirksam, wenn er eine Dauer von vier Jahren überschreitet, da dies als unangemessene Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB gilt (BGH, Urteil vom 06.04.2005 - VIII ZR 27/04).

Einseitiger Kündigungsverzicht des Mieters bei Staffelmiete

Ein einseitiger Kündigungsverzicht des Mieters ist unter bestimmten Bedingungen zulässig. Wenn der Verzicht in Verbindung mit einer Staffelmiete vereinbart wird und nicht mehr als vier Jahre beträgt, ist dieser gemäß § 557a Abs. 3 BGB zulässig (BGH, Urteil vom 23.11.2005 - VIII ZR 154/04).

Kein Ausschluss des außerordentlichen Kündigungsrechts

Wichtig ist, dass ein Kündigungsverzicht das Recht zur außerordentlichen Kündigung nicht ausschließt, selbst wenn dies nicht ausdrücklich vorbehalten bleibt. Dies ergibt sich aus der Auslegung aus Sicht eines verständigen, juristisch nicht vorgebildeten Mieters (Bub/Treier MietR-HdB, Rn. 1670).

Fazit

Ein Kündigungsverzicht kann sowohl individualvertraglich als auch formularmäßig vereinbart werden. Wichtig ist, dass die Regelungen nicht gegen geltendes Recht verstoßen und die Bedingungen klar und verständlich formuliert sind. Mieter und Vermieter sollten stets darauf achten, dass alle Vereinbarungen fair und transparent ausgehandelt werden.


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Last modified on Friday, 05 July 2024 15:56
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Gerhard Ostfalk

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Ring Kölner Fachanwälte