Die erste Leserfrage lautete:
Der Leser hatte gefragt: Gemäß § 535 BGB hat ein Mietvertrag die Namen von Vermieter und Mieter auszuweisen. Wenn der Eigentümer durch Verkauf der Wohnung und der Mieter durch Wohnungstausch gewechselt haben, treten hier Veränderungen auf. Im konkreten Fall weigert sich der Mieter einen neuen Mietvertrag abzuschließen und beruft sich auf einen Mietvertrag von 1957, in dem die Namen beider Vertragsseiten nicht mehr aktuell sind. Kann der Vermieter vom Mieter einen schriftlichen Mietvertrag mit den richtigen Namen einfordern?
meine Antwort:
Die Ansicht ist nicht richtig. § 535 BGB definiert nur die Pflichten, die sich aus einem Mietvertrag ergeben, sagt aber nichts darüber aus, dass der Mietvertrag schriftlich abzuschließen oder anzupassen ist. Grundsätzlich ist es daher denkbar, dass sich der Vermieter nach § 566 BGB mit einem neuen Eigentümer ändert oder ein Berechtigter auf der Mieterseite nach § 563 BGB in den Vertrag eintritt, ohne dass ein vorhandener schriftlicher Vertrag angepasst werden muss. Auch wenn ein „Wohnungstausch“ ohne schriftliche Regelung vereinbart wurde, ist dies ohne schriftliche Änderung des Ursprungsvertrages möglich.
Ein Zeitungsleser hatte die folgende Nachfrage:
Sehr geehrter Herr Ostfalk !
Ihre o.e. Ausführungen sind bei mir wegen ihrer inhaltlichen Mißverständlichkeiten auf einiges erstauntes Stirnrunzeln gestoßen: zwar ist Ihrer Auffassung, dass der Vermieter in dem geschilderten Fall keinen Anspruch auf den Neuabschluss eines Mietvertrages hat, doch folgt hieraus keineswegs, dass er auch keinen Anspruch auf eine klarstellende Neubenennung der nunmehr am Mietvertrag beteiligten Personen, also eine Neuausfertigung des alten Mietvertrages hätte.
Mit freundlichen Grüßen, Professor F.,
Meine Antwort:
Sehr geehrter Herr Professor F.,
vielen Dank für Ihr Interesse an meinen kleinen Zeitungsbeiträgen. Allerdings verwundert mich, dass Ihnen als ausgewiesenen Juristen eine Rechtsmeinung Stirnrunzeln verursachen kann. Aber das kann natürlich auch dem Umstand geschuldet sein, dass ich vom Verlag pro Frage nur 500 Zeichen zur Verfügung gestellt bekommen und mich daher äußerst kurz fassen muss.
Ich habe mir aber die Frage und die von mir erteilte Antwort im Hinblick auf Ihr Stirnrunzeln noch einmal angeschaut. Die Frage zielte darauf ab, ob ein Vermieter von einem Mieter verlangen kann, dass ein (neuer) schriftlicher Mietvertrag mit den richtigen Namen ausgestellt wird. Dabei hat der Fragesteller offenbar die irrige Vorstellung, dass ein (schriftlicher) Mietvertrag gem. § 535 BGB die Namen von Vermieter und Mieter auszuweisen hat.
Einen solchen Anspruch habe ich verneint. Das liegt nach meiner Auffassung daran, dass es keinen Anspruch auf eine bestimmte Schriftform für den Mietvertrag gibt. Der Vertrag lebt nach einem Parteiwechsel mit den Parteien fort die nach der Rechtslage Parteien des Mietvertrages sind.
Wenn sich die Vertragsparteien durch gesetzliche Regelungen (§§ 566, 563 BGB) ändern, ergibt sich diese Rechtsfolge aus dem Gesetz. Eine das Gesetz nachvollziehende Verschriftlichung ist dafür weder erforderlich, noch kann ich hierzu einen Anspruch finden. Denn das Gesetz sagt nicht, dass diese Rechtsfolge schriftlich nachgehalten werden muss.
Wenn die Vertragsparteien durch konkludentes Verhalten oder aufgrund mündlicher Abrede ausgetauscht oder geändert werden, müssen die Parteien entweder im Rahmen dieser Austauschvereinbarung eine schriftliche Regelung vereinbaren, oder es kann nur davon ausgegangen werden, dass ihnen die nichtschriftliche Form der Vertragsänderung genügt.
Ansonsten ist für mich nicht erkennbar, woraus sich ein Anspruch auf Ausfertigung eines schriftlichen Mietvertrages ergeben soll.
Etwas anderes kann möglicherweise dann gelten, wenn sich die Parteien nicht einig sind über die ausgetauschte Vertragspartei. Wenn z.B. Unklarheiten darüber bestehen, wer gesetzlicher Erbe ist, oder ob im Rahmen des § 566 BGB der neue Grundstückseigentümer z.B. deshalb nicht Vermieter wird, weil schon der alte Grundstückseigentümer nicht Vermieter war (Vermieter kann nicht nur der Grundstückseigentümer sein) und deshalb der Wortlaut des Gesetzes keine Anwendung findet. In diesen und ähnlichen Fällen kann es natürlich Feststellungsansprüche einer Vertragspartei geben. Aber selbst bei einem gerichtlichen Feststellungsurteil oder einem konkreten Leistungsurteil gegenüber einer neuen Vertragspartei wird das Gericht einem Anspruch auf die Ausstellung eines neuen oder klarstellenden Vertrages nicht nachkommen.
Im Hinblick auf § 566 BGB kann es auch höchst problematisch sein, ob und in welchem Umfang alle Vertragsklauseln auf den neuen Eigentümer übergehen. So wird z.B. im Urteil des BGH vom 12.10.2016 – XII ZR 9/15- deutlich, dass nicht ohne Weiteres alle Vertragsbestandteile auf den neuen Eigentümer übergehen.
Wenn Sie als Jurist eine andere Idee zu diesem Problem haben, freue ich mich über einen Hinweis.
Mit freundlichen Grüßen
Gerhard Ostfalk
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht
Hierauf erhielt ich die weitere Stellungnahme:
Sehr geehrter Herr Ostfalk !
Da ein Mietvertrag mündlich geschlossen werden kann, trifft Ihre von mir bestirnrunzelte Rechtsauffassung in der Tat zu, erweist sich in dem fraglichen Fall, in dem die ursprünglichen Vertragsparteien wohl aus Beweisgründen Schriftlichkeit gewählt hatten, vertragspraktisch insoweit als problematisch, weil jetzt (und auch in Zukunf)t nicht mehr festgestellt werden kann, zwischen welchen Personen denn nun die mietvertraglichen Pflichten (fort)bestehen. Aufgrund dessen bin ich - im Gegensatz zu Ihnen - der Auffassung, dass seitens des Vermieters ein Rechtsanspruch auf klarstellende Neubenennung der jetzt am Mietvertrag beteiligten Personen besteht.
