Da der Vertrag mit Ablauf der Kündigungsfrist endet, kann eine „Miete“ nicht mehr verlangt werden. Denn „Miete“ steht dem Vermieter nur im Falle eines noch laufenden Mietverhältnisses zu. Ist der Vertrag aber wirksam durch die Kündigung beendet, gibt es formal keine Miete mehr.
Der Vermieter soll aber nicht mit leeren Händen dastehen, nur weil sich der Mieter nicht vertragsgemäß verhält und nicht rechtzeitig aus der Wohnung auszieht.
Deshalb kann der Vermieter bis zur endgültigen Räumung der Wohnung eine Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB verlangen.
§ 546a Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe
(1) Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist.
(2) Die Geltendmachung eines weiteren Schadens ist nicht ausgeschlossen.
Es stellt sich aber die Frage, was eine Nutzungsentschädigung ist und wie hoch sie ist.
Klarheit bestand schon immer darüber, dass eine Nutzungsentschädigung mindestens in Höhe der bis dahin vereinbarten Miete verlangt werden kann.
Da das Gesetz aber darüber hinaus auch ermöglicht, eine Miete in der Höhe zu verlangen, die ortsüblich ist, stellte sich die Frage, ob damit die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne des § 558 BGB gemeint ist oder ob hier ein anderer Begriff der ortsüblichen Miete gilt.
Die ortsübliche Vergleichsmiete wird aber wiederum gem. § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB aus den üblichen Entgelten, für vergleichbare Wohnungen in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind, gebildet.
In der Praxis sollen die örtlichen Mietspiegel diese ortsübliche Vergleichsmiete abbilden.
Insbesondere aber in Zeiten steigender Mieten hinkt die ortsübliche Vergleichsmiete der Mietspiegel den tatsächlichen Marktpreisen für Neuvermietungen hinterher.
Wenn also die Nutzungsentschädigung gemäß § 546 Buchst. a Abs. 1 BGB nicht auf die ortsübliche Vergleichsmiete des Mietspiegels gedeckelt ist, kann der Vermieter in der Regel einen höheren Mietausfall geltend machen.
Der Bundesgerichtshof hat die Frage jetzt entschieden:
Gibt der Mieter bei beendeten Wohnraummietverträgen die Mietsache nicht fristgemäß an den Vermieter zurück, so kann dieser eine Nutzungsentschädigung in der Höhe verlangen, die bei einem Neuabschluss eines Mietvertrages für vergleichbaren Wohnraum erzielt werden kann das ist die so genannte Marktmiete, die in der Regel über der otsüblichen Vergleichsmiete, wie sie der Mietspiegel wiedergibt, liegt.
Fazit:
Der Bundesgerichtshof stärkt hier die Rechte des Vermieters. Wenn der Vermieter schon länger auf die Rückgabe seiner Wohnung warten muss, hat er die Möglichkeit, wenigstens ein höheres Nutzungsentgelt zu verlangen. Bei geringfügigen Fristüberschreitungen mag dies von keiner großen Relevanz sein. Ziehen sich aber Räumungsverfahren länger hin oder bleibt der Mieter aus anderen Gründen noch für längere Zeit in der gekündigten Wohnung, so kann der Vermieter die höhere Nutzungsentschädigung beanspruchen.
(BGH, Urteil vom 18.01.2017 - VIII ZR 17/16)
