Bei ihm melde sich die Hausverwaltung und lege einen Wirtschaftsplan vor, nach dem ein monatlich zu zahlendes Hausgeld für die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt werde. Der Mandant ist empört und der Meinung, die Hausgeldforderung sei „viel zu hoch“ und dies entspreche nicht seinen Erwartungen und im Vorfeld sei dies auch vom Bauträger anders kommuniziert worden. Er habe deshalb mit einem erheblich geringeren Hausgeld gerechnet.
Es gibt hier sicherlich das Problem, dass Wohnungskäufer mit zu gering bemessenen Hausgeldern „geködert“ werden. Ob ein solcher Fall vorliegt, und welche rechtlichen Möglichkeiten sich dabei ergeben konnte ich in diesem Fall nicht prüfen und muss daher an anderer Stelle behandelt werden.
Es gibt in der Wohnungeigentümergemeinschaft nicht die Kategorie zu hoch !
In diesem Fall musste ich dem Mandanten erklären, dass es bei einer Hausgeldforderung die Kategorie “zu hoch“ nicht gibt. Es gibt rechtlich betrachtet nur die Kategorie
(1) von der Gemeinschaft rechtskräftig beschlossen oder vereinbart
(2) noch anfechtbar beschlossen und
(3) noch nicht beschlossen.
Im ersten Fall ist das Hausgeld verbindlich. Im zweiten Fall muss das Hausgeld ebenfalls bezahlt werden bis eine möglicherweise vor Gericht ausgetragene Anfechtungsklage ausgefochten ist. Und im dritten Fall ist (noch) kein Hausgeld fällig und kann vom Verwalter auch nicht eingeklagt werden.
Entscheidend ist, was der Wirtschaftsplan sagt, der entweder beschlossen oder vereinbart ist.
Ich habe dann erklärt, dass sich das Hausgeld aus dem Wirtschaftsplan der Wohnungseigentümergemeinschaft ergibt. Ein Wirtschaftsplan wird rechtsverbindlich entweder durch einen Beschluss oder bei einer neu gegründeten Wohnungseigentümergemeinschaft durch eine Vereinbarung, die in der Teilungserklärung enthalten.
Der erste Wirtschaftsplan einer neu gegründeten Wohnungseigentümergemeinschaft sollte gemeinsam mit der Teilungserklärung in der dort zumeist mitgeregelten Gemeinschaftsordnung festgelegt werden, damit von Anfang an Rechtsklarheit besteht. Das kann dadurch geschehen, dass der erste Wirtschaftsplan eine konkrete Hausgeldhöhe festlegt, die jeder neue Eigentümer ab Besitzübergang zu tragen hat, bis die Wohnungseigentümergemeinschaft einen neuen Wirtschaftsplan beschließt.
Zum Teil enthalten die Gemeinschaftsordnungen auch Regelungen, dass der erste Wirtschaftsplan von dem Verwalter aufgestellt werden kann, der dann so lange gilt, bis in der ersten Wohnungseigentümerversammlung ein neuer Wirtschaftsplan beschlossen wird.
Liegt also ein solcher Wirtschaftsplan entweder durch einen Beschluss der Eigentümerversammlung vor oder enthält die Gemeinschaftsordnung verbindliche Angaben der vorgenannten Art, so ist dies verbindlich und muss von den Wohnungseigentümern zunächst bedient werden.
Wenn die dort genannten Hausgeldvorauszahlungen als „zu hoch“ empfunden werden, so ist dies zunächst irrelevant. Der betroffene Eigentümer muss warten, bis über die Abrechnungsperiode eine Jahresabrechnung erstellt und diese Abrechnung dann wieder wirksam von der Eigentümerversammlung beschlossen wird. Aus dieser Jahresabrechnung ergibt sich dann, ob Guthaben ausgezahlt werden können, oder Nachforderungen von der Wohnungseigentümergemeinschaft erhoben werden. Zu hoch bemessene Hausgeldzahlungen werden somit an dieser Stelle wieder korrigiert.
Anhand der ersten Jahresabrechnung kann dann für die weitere Zukunft ein neuer Wirtschaftsplan beschlossen werden, der dann nicht mehr auf geschätzten, möglicherweise zu hoch angesetzten Zahlen beruht. Die neue Abrechnung kann sich dann vielmehr nach dem tatsächlichen Bedarf der Wohnungseigentümergemeinschaft richten.
