Wenn sich Mängel zeigen, muss der Erwerber bei den Mängelgewährleistungsrechten zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum unterscheiden. Zu differenzieren ist auch, wer die Abnahme erklären darf oder muss. Schließlich ist zu klären, wer gegenüber wem zur Beseitigung von Mängeln auffordern darf oder muss.
In jedem Fall spielen die Interessen der übrigen Miteigentümer zumindest in Bezug auf das gemeinsame Miteigentum der Wohnung eine Rolle.
Deshalb wird vielfach von der Wohnungseigentümergemeinschaft versucht, die Rechte des einzelnen Miteigentümers an sich zu ziehen, was aber nur zum Teil möglich ist. Dabei ist zwischen der Abnahme von Gemeinschaftseigentum und Gewährleistungsrechten bei Gemeinschaftseigentum zu unterscheiden.
Wir zeigen auf, wann die gemeinschaft der Eigentümer die Rechte des einzelnen Wohnungseigentümers "an sich ziehen" und ausüber kann.
- I. Unterscheidung von Kaufvertrag und Werkvertrag im Hinblick auf den Erwerb einer Eigentumswohnung
- II. Die Abnahme der Eigentumswohnung durch den Erwerber
- III. Mängelgewährleistungsrechte der Eigentümer und der WEG nach Abnahme des Wohnungseigentums
I. Unterscheidung von Kaufvertrag und Werkvertrag im Hinblick auf den Erwerb einer Eigentumswohnung
A. Kaufvertrag – Bauträger/Werkvertrag
Bevor Überlegungen zur Abnahme von Eigentumswohnungen getroffen werden, muss zunächst unterschieden werden, ob eine vom Bauträger neu zu errichtende Eigentumswohnung erworben oder ob eine Bestandsimmobilie gekauft wird.
1. Erwerb einer Bestandsimmobilie
Bei dem Erwerb einer Bestandsimmobilie gilt Kaufrecht nach § 433 BGB ff.
Der reine Kauf einer Bestandsimmobilie soll hier aber nicht behandelt werden.
Die folgenden Ausführungen sollen ausschließlich den zweiten Fall eines Vertrages über eine vom Bauträger noch zu errichtende oder eine noch fertig zu stellende Immobilie beleuchten.
2. Erwerb einer noch zu errichtenden Immobilie
Muss die Eigentumswohnung erst noch von einem Bauträger errichtet werden, so stellt zumindest die Verpflichtung zur Errichtung des Gebäudes einen Werkvertrag i.S.d. § 631 BGB dar.
Dabei erhält der Erwerber vom Verkäufer in der Regel zwei Vertragsbestandteile:
- Zum einen wird ihm ein Miteigentumsanteil an dem Grundstück sowie an dem Gemeinschaftseigentum des Gesamtgebäudes, verbunden mit dem Sondereigentum an der noch zu errichtenden Eigentumswohnung verkauft. Dieser Teil des Vertrages beinhaltet die Rechte und Pflichten eines Kaufvertrages.
- Daneben wird der Bauträger aber auch dazu verpflichtet, die verkaufte Eigentumswohnung gemeinsam mit dem zu errichtenden Gesamtgebäude zu errichten. Dieser Vertragsbestandteil ist Werkvertrag. (BGH, Urteil vom 05.04.1979, Az.: VII ZR 308/77)
Dabei spielt es keine Rolle, wie der Vertrag bezeichnet wird. Vielfach betitelten die Notare derartige Verträge schlicht als „Kaufvertrag“. Aber auch dann, wenn „Kaufvertrag“ in der Vertragsüberschrift steht, bleibt es rechtlich betrachtet in ein Werkvertrag. (BGH, Urteil vom 05.04.1979, Az.: VII ZR 308/77)
B. Warum ist die Unterscheidung zwischen Kaufvertrag und Werkvertrag wichtig?
Der Hauptunterschied zwischen den beiden Vertragstypen besteht in den unterschiedlichen Gewährleistungsrechten.
Liegt ein Mangel vor, so hat bei einem Kaufvertrag der Käufer bei der so genannten Nacherfüllung ein Wahlrecht, ob er die Beseitigung des Mangels oder die Neulieferung einer mangelfreien Sache verlangt, § 439 BGB. Das Recht eine vollständige „Neulieferung“ verlangen zu können, passt aber erkennbar nicht auf den Fall einer zu errichtenden Eigentumswohnung.
Demgegenüber hat der Werkunternehmer immer zuerst ein eigenes Nachbesserungsrecht. Ihm muss im Fall eines Mangels das Recht gegeben werden, den Mangel selbst zu beseitigen.
Des Weiteren ist beim Werkvertrag die so genannte Abnahme der Werkleistung eine wichtige Zäsur, die es beim Kaufvertrag nicht gibt.
Die folgende Betrachtung bezieht sich weiterhin nur auf die werkvertraglichen Elemente des Bauträgervertrages.
C. Die Abnahme als entscheidende Zäsur
Die Abnahme spielt beim Werkvertrag eine entscheidende Rolle. Bis zur Abnahme der Werkleistung schuldet der Werkunternehmer die vollständige und mangelfreie Herstellung des Werkes.
Ist das Werk abgenommen, kann der Besteller, in unserem Fall also der Käufer einer Eigentumswohnung, nur noch Nachbesserung verlangen.
Es mag in der Praxis auf den ersten Blick keinen Unterschied machen, ob der Werkunternehmer einen Mangel vor der Abnahme im Rahmen seiner Herstellungspflicht beseitigt, oder ob er den Mangel nach der Abnahme im Rahmen der Gewährleistungspflichten beseitigt. Wenn im Ergebnis die Sache mangelfrei wird, kann der Erwerber zufrieden sein.
Aber an der Abnahme hängen noch weitere rechtliche Aspekte, die die Abgrenzung erforderlich machen. Mit der Abnahme wird nämlich der Werklohn des Unternehmers fällig. Bis dahin kann er lediglich Abschlagsrechnungen geltend machen.
Damit hat die Abnahme insbesondere für den Werkunternehmer eine besondere Bedeutung, wenn er möglichst zeitig sein Geld bekommen möchte.
Gleichzeitig verliert der Bauherr mit der Fälligkeit des Werklohnes ein wichtiges Druckmittel. Daher ist also auch für ihn die Abnahme eine wichtige Zäsur.
Und mit der Abnahme geht die sogenannte Leistungsgefahr auf den Erwerber über. Das bedeutet im Fall einer Beschädigung durch Dritte oder durch unabwendbare Ereignisse (Feuer/Erdbeben/Naturkatastrophen) haftet der Werkunternehmer bis zur Abnahme.
Schließlich beginnt mit der Abnahme der Lauf der Verjährungsfristen. Also auch in dieser Hinsicht stellt die Abnahme rechtlich einen wichtigen Einschnitt dar.
D. Abgrenzung Sondereigentum/ Gemeinschaftseigentum
Der Erwerber hat einen Anspruch darauf, dass der Bauträger die Eigentumswohnung im Gefüge der gesamten Wohnanlage mangelfrei herstellt.
Bei einer Eigentumswohnung ist dabei zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum zu unterschieden.
1. Gemeinschaftseigentum
Zum Gemeinschaftseigentum eines Gebäudes gehören alle wesentlichen Bestandteile, die für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind. Außenwände, Dach, Fundament, das Treppenhaus, die Fenster und die Hauseingangstüre gehören z.B. zwingend zum Gemeinschaftseigentum.
2. Sondereigentum
Was demgegenüber zum Sondereigentum gehören soll, muss in der Teilungserklärung geregelt werden.
Die laienhafte Vorstellung, dass alles, was sich in der Wohnung befindet, Sondereigentum sei, und alles außerhalb der Wohnung Gemeinschaftseigentum, ist dabei nicht ganz richtig.
Zum Sondereigentum können die Wohnung und die dazu gehörenden Bauteile erklärt werden, die verändert oder beseitigt werden können ohne dass dadurch das Gemeinschaftseigentum im Kern berührt wird.
In der Regel gehören dazu der Wandbelag, also Tapete, nicht aber der Wandputz, der Oberbodenbelag, nicht aber der sich darunter befindliche Bodenaufbau, also Estrich und andere Bestandteile des Unterbodens.
II. Die Abnahme der Eigentumswohnung durch den Erwerber
A. Abnahme
Abnahme ist die Entgegennahme der Werksache durch den Besteller verbunden mit der Erklärung, dass die Werkleistung als vertragsgemäß angesehen wird.
B. Die Abnahme als Recht und Pflicht des Erwerbers
Der Erwerber einer Eigentumswohnung kann nach dem Erwerbvertrag vom Bauträger sowohl die mangelfreie Errichtung des Sondereigentums verlangen, als auch die Errichtung der Gesamtanlage. Denn die einzelne Wohnung kann nicht mangelfrei errichtet werden, wenn die Gesamtanlage nicht ebenfalls mangelfrei gebaut wird.
Die Verpflichtung des Bauträgers, das dem Sonder- und Gemeinschaftseigentum zugeordnete Gebäude mangelfrei herzustellen, ergibt sich aus dem Erwerbsvertrag, der mit den einzelnen Erwerbern der Eigentumswohnungen geschlossen wurde.
Deshalb stehen dem einzelnen Erwerber nicht nur seine individuellen Fertigstellungs- und Gewährleistungsrechte zu. Sondern er ist auch dazu berechtigt und verpflichtet, die Abnahme des mangelfrei erstellten Gebäudes sowohl hinsichtlich Sonder- als auch Gemeinschaftseigentum zu erklären.
Die Abnahme betrifft also das Vertragsverhältnis zwischen Bauträger und Erwerber. (BGH, Urteil vom 21. Februar 1985 - VII ZR 72/84 , BauR 1985, 314 , 316, [...] Rn. 20; Riemenschneider in Grziwotz/Koeble, aaO; Schmidt aaO)
Im Falle des Erwerbs einer Eigentumswohnung erhält der einzelne Erwerber aus dem Erwerbsvertrag einen individuellen Anspruch auf mangelfreie Werkleistung auch in Bezug auf das gesamte Gemeinschaftseigentum.
Dementsprechend liegt es grundsätzlich bei ihm zu entscheiden, ob er das Werk als eine in der Hauptsache dem Vertrag entsprechende Erfüllung gelten lassen will. Der Regelungsort für die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist deshalb der jeweilige Erwerbsvertrag. (BGH, Urteil vom 12.05.2016 – VII ZR 171/15)
Einzelne Eigentümer müssen daher auch grundsätzlich nicht Abnahmeerklärungen oder Nichtabnahmeerklärungen durch andere Eigentümer oder durch deren Mehrheit gegen sich gelten lassen (BGH, Urteil vom 21. Februar 1985 - VII ZR 72/84 ).
C. Verwaltung des Gemeinschaftseigentums
Aber: Das Interesse an der Abnahme des Gemeinschaftseigentums soll nach vielfacher Meinung durch das Gemeinschaftsrecht der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) überlagert werden können.
Deshalb ist umstritten, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft die Befugnis haben soll, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums „an sich zu ziehen“.
1. Vergemeinschaftung der Abnahme durch die Wohnungseigentümergemeinschaft ?
Das wird zum Teil wie folgt begründet:
Nach dem WEG ist es zunächst die Aufgabe der Wohnungseigentümergemeinschaft, das Gemeinschaftseigentum ordnungsgemäß zu verwalten. Daraus werden zum Teil weitreichende Kompetenzen der Wohnungseigentümergemeinschaft abgeleitet.
So soll die Wohnungseigentümergemeinschaft auch wenn weder der Bauträgervertrag noch die Gemeinschaftsordnung eine entsprechende Regelung enthalten, die Wohnungseigentümer beschließen können, die an sich individuelle Abnahme durch den Verband vorzunehmen. Hierzu soll ein einfacher Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung genügen. Ein solcher Beschluss soll dann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. (BayObLG, Urteil vom 30.04.1999 - 2Z BR 153/98; BayObLG, Urteil vom 04.11.1999 - 2Z BR 89/99; Hügel, Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft für die Abnahme des Gemeinschaftseigentums und zur Verfolgung von Mängelrechten, ZMR 2008, 855)
Eine aktuelle Entscheidung des BGH (Urteil vom 12.05.2016 – VII ZR 171/15) scheint dieser Rechtsauffassung nicht zu widersprechen, so dass der Eindruck entstehen könnte, der Bundesgerichtshof billige diese Rechtsauffassung.
a) Zum Teil wird sogar eine Beschlusskompetenz für Nachzügler angenommen
Noch weitergehend wird zum Teil vertreten, dass ein Abnahmebeschluss einer noch werdenden Eigentümergemeinschaft sogar Bindungswirkung für spätere Erwerber, so genannte Nachzügler, haben soll.
Hierfür sei lediglich die Existenz einer sog. „werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft“ nötig.
(Hügel, Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft für die Abnahme des Gemeinschaftseigentums und zur Verfolgung von Mängelrechten, ZMR 2008, 855)
Von einer „werdende Eigentümergemeinschaft“ wird ausgegangen, wenn ein wirksamer, auf die Übereignung von Wohnungseigentum gerichteter Erwerbsvertrag vorliegt, der Übereignungsanspruch durch eine Auflassungsvormerkung gesichert ist und der Besitz an der Wohnung auf den Erwerber übergegangen ist. Mitglieder der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft sind alle Erwerber, bei denen die genannten Voraussetzungen vorliegen. (BGH, Beschluss v. 05.06.2008 - V ZB 85/07)
b) BGH: keine Beschlusskompetenz für Nachzügler
Allerdings hat der BGH dieser sehr weiten Rechtsauffassung eine Absage erteilt.
Der Beschluss einer Eigentümerversammlung bezüglich der Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist mangels Beschlusskompetenz jedenfalls dann nichtig, wenn damit die Abnahmewirkung für das Gemeinschaftseigentum auch auf Nachzügler-Erwerber -die erst nach der Beschlussfassung der Eigentümerversammlung Eigentümer geworden sind- erstreckt werden solle. (BGH, Urteil vom 12.05.2016 – VII ZR 171/15)
2. Keine Vergemeinschaftung der Abnahme durch die Wohnungseigentümergemeinschaft im Beschlusswege
Aber grundsätzlich ist bei der Abnahme von Gemeinschaftseigentum Vorsicht geboten. Aus der genannten Entscheidung des BGH vom 12.05.2016 sollte nicht der Schluss gezogen werden, dass der Bundesgerichtshof generell die Vergemeinschaftung der Abnahme im Beschlusswege billige.
Klarer ist hier die aktuelle Rechtsprechung des LG München: Nach Ansicht des LG München besteht weder eine generelle (geborene) Ausübungsbefugnis der WEG für die Abnahme von Gemeinschaftseigentum, noch soll eine Beschlusskompetenz i. S. v. § 10 Abs. 6 S. 3 Hs. 2 Var. 2 WEG zum „an sich Ziehen“ der Abnahme durch die Gemeinschaft bestehen. (LG München, Urteil vom 07.04.2016 – 36 S 17586/15 WEG)
Ausschlaggebend sei dabei, dass die individualvertragliche Abnahmeverpflichtung sowie ihre untrennbare Verflechtung mit rein individuellen Rechten und Pflichten des Erwerbers aus dem Bauträgervertrag nicht vergemeinschaftungsfähig sind wie das Recht auf Rücktritt und großen Schadensersatz sowie die Vergütungspflicht.
Auch wenn diese Rechtsauffassung bislang nur vom Landgericht München so deutlich formuliert wird, ist davon auszugehen, dass auch die oberste Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes diese Linie einschlagen wird. (vergl. Dötsch in ZWE, 2016, 315)
III. Mängelgewährleistungsrechte der Eigentümer und der WEG nach Abnahme des Wohnungseigentums
Sind Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum bereits abgenommen, gelten bei dann noch auftretenden Mängeln die so genannten Mängelgewährleistungsrechte.
Zunächst ist zwischen der Abnahme als solcher und der Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen zu trennen.
A. Die WEG kann Mängelgewährleistungsrechte „an sich ziehen“
Mit der Abnahme entstehen für den einzelnen Erwerber bei verbliebenen Mängeln werkvertragliche Gewährleistungsrechte. Anders als die Abnahme selbst, können aber die Gewährleistungsrechte von der Eigentümergemeinschaft „an sich gezogen“ werden.
Denn grundsätzlich besteht zum einen die Kompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft, sämtliche Ansprüche der Miteigentümer, die auf die ordnungsgemäße "Herstellung des Gemeinschaftseigentums" gerichtet sind, auf die WEG zu übertragen. Darunter fallen die auf das Gemeinschaftseigentum bezogenen Erfüllungs-, Nacherfüllungs- und primären Mängelrechte der Wohnungseigentümer. Deren Ausübung können die Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Alt. 2 i.V.m. §§ 21 Abs. 1 u. 5 Nr. 2 WEG durch Mehrheitsbeschluss auf die Wohnungseigentümergemeinschaft übertragen. (BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 80/09)
Zum anderen entspricht es auch einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn auf das Gemeinschaftseigentum bezogene Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüche auf die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Ausübung übertragen werden. Die ordnungsgemäße Verwaltung erfordert es in aller Regel, einen gemeinschaftlichen Willen darüber zu bilden, wie die Herstellung oder Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums zu bewerkstelligen ist. Daher darf von einer Rechtsverfolgung durch die Gemeinschaft nur abgesehen werden, wenn dies durch besondere Gründe gerechtfertigt ist. (BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 80/09)
Dieser Befugnis zum Ansichziehen von Gewährleistungsrechten steht nicht entgegen, wenn nur einem Mitglied der Gemeinschaft noch ein Anspruch auf ordnungsgemäße Herstellung oder Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums zusteht. (BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 80/09)
B. Geltendmachung der Mängelgewährleistungsrechte
Hierbei sind die folgenden Fälle zu unterscheiden:
1. Der Mangel befindet sich am Sondereigentum.
In diesem Fall hat grundsätzlich zunächst der einzelne Eigentümer aus seinem Bauträgervertrag einen Anspruch auf Beseitigung des Mangels gegen den Bauträger bzw. Verkäufer. Er kann (und sollte) den Mangel schriftlich rügen und eine Frist zur Mangelbeseitigung setzen.
Nach Ablauf der Frist kann er vom Bauträger insbesondere die Zahlung von Schadensersatz oder Vorschuss in Höhe der Mängelbeseitigungskosten verlangen.
Diese Ansprüche kann der Eigentümer allerdings dann nicht mehr geltend machen, wenn das Wohnungseigentumsrecht eingreift. Dies ist dann der Fall, wenn sich der Mangel auch auf das Gemeinschaftseigentum auswirkt und die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Beschluss gefasst hat, mit dem sie die Gewährleistungsansprüche des einzelnen Eigentümers wegen Mängel am Sondereigentum an sich zieht und für diesen geltend macht.
Dann hat lediglich die Wohnungseigentümergemeinschaft die Kompetenz einen solchen Anspruch zu verfolgen. Die Klage eines einzelnen Wohnungseigentümers auf Mangelbeseitigung wäre dann unbegründet.
2. Der Mangel befindet sich am Gemeinschaftseigentum
a) Jeder Eigentümer kann Mangelbeseitigung verlangen und Beseitigungsfristen setzen
Liegt ein Mangel am Gemeinschaftseigentum vor, kann zunächst jeder einzelne Eigentümer vom Bauträger die Beseitigung des Mangels verlangen. Er ist berechtigt eine Frist zur Beseitigung des Mangels zu setzen und ihn sogar auf Mangelbeseitigung zu verklagen.
Außerdem kann er ein Zurückbehaltungsrecht an dem vereinbarten Kaufpreis geltend machen.
b) Mängelgewährleistungsreichte, solange die WEG diese Rechte noch nicht an sich gezogen hat.
Solange die Wohnungseigentümergemeinschaft die Geltendmachung von Mängelgewährleistungsansprüche nicht „an sich gezogen“ hat, kann der einzelne Miteigentümer ohne weiteres ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich seiner Kaufpreisraten geltend machen, wenn das Werk noch nicht vollständig fertig gestellt worden ist.
c) Der einzelne Wohnungseigentümer darf aber Gewährleistungsrechte nicht mehr selbst verfolgen
Nach Ablauf der gesetzten Fristen darf er aber keinen Anspruch auf Schadensersatz oder auf Vorschuss gegen den Bauträger geltend machen.
Denn es handelt sich hierbei um gemeinschaftsbezogene Ansprüche. Sie stehen ausschließlich der Wohnungseigentümergemeinschaft zu.
Eine Klage auf Schadensersatz oder auf Vorschuss eines einzelnen Eigentümers wäre dann ebenfalls unbegründet.
Ein einzelner Eigentümer hat ausnahmsweise sogar noch nicht einmal das Recht vom Bauträger die bloße Beseitigung des Mangels zu verlangen, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen hat, Mängelbeseitigungsansprüche gemeinschaftlich geltend zu machen, also die Gewährleistungsrechte an sich gezogen hat.
Existiert ein solcher Beschluss mit dem die Wohnungseigentümergemeinschaft Mängelansprüche an sich gezogen hat und streiten sich später der Eigentümer und der Bauträger vor Gericht um den Restkaufpreis, kann der Eigentümer wegen dieser Mängel kein Zurückbehaltungsrecht an dem Restkaufpreis erfolgreich geltend machen.
Ein einzelner Eigentümer kann dann auch mit solchen Ansprüchen nicht gegenüber dem eventuell noch offenen Restkaufpreis die Aufrechnung erklären.
Es empfiehlt sich daher genau zu überprüfen, ob ein solcher Beschluss gefasst wurde, bevor ein einzelner Eigentümer den Bauträger zur Mängelbeseitigung am Gemeinschaftseigentum auffordert und ihn im weiteren Verlauf auf Mangelbeseitigung verklagt oder gegenüber einer Klage des Bauträgers auf Zahlung des Restkaufpreises ein Zurückbehaltungsrecht wegen der Mängel einwendet.
Nur ausnahmsweise kann ein einzelner Eigentümer wegen Mängel am Gemeinschaftseigentum die Zahlung von Schadensersatz oder Vorschuss vom Bauträger fordern, wenn sich der Mangel ausschließlich auf das Sondereigentum auswirkt oder die Beseitigung des Mangels keine Veränderung des Gemeinschaftseigentums erfordert. Der Anspruch ist dann allerdings auf die Höhe des Miteigentumsanteils beschränkt.
3. Was passiert mit Zurückbehaltungsrechten bei an sich gezogenen Mängelgewährleistungsansprüchen
Fraglich ist oder war allerdings, ob mit dem „Ansich-Ziehen“ der Handlungskompetenzen durch die WEG auch ein Zurückbehaltungsrecht des einzelnen Eigentümers in Bezug auf die noch offen stehenden Kaufpreis- / Werklohnforderungen entfällt.
a) Oberlandesgericht Düsseldorf
In seiner Entscheidung vom 02.03.2010, Az: 21 W 8/10, stellte nun das Oberlandesgericht Düsseldorf klar, dass das Zurückbehaltungsrecht wegen Mängel am Gemeinschaftseigentum nicht prinzipiell dadurch berührt wird, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft durch Beschluss die Geltendmachung der Gewährleistungsansprüche an sich zieht.
In dem zu entschiedenen Fall hatten Eigentümer Zurückbehaltungsrechte ausgeübt, während die WEG gerichtlich wegen Kostenvorschüssen auf Beseitigung der Mängel am Gemeinschaftseigentum gegen den Bauträger vorging.
Der Bauträger seinerseits hatte die einzelnen Eigentümer auf Zahlung der Restkaufpreise verklagt und wandte in der Zahlungsklage ein, dass etwaige Zurückbehaltungsrechte der einzelnen Eigentümer aufgrund der Beschlussfassung der WEG nicht mehr geltend gemacht werden könnten.
Dies sah das Oberlandesgericht Düsseldorf jedoch anders.
Das Recht, ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen zu können, ruhe - so das Oberlandesgericht Düsseldorf - auf dem geschlossenen Vertrag mit dem Werkunternehmer. Insoweit könne der Bauträger gegenüber der WEG auch keine Vergütungsansprüche geltend machen, weil diese in Ermangelung vertraglicher Beziehungen zum Bauträger nicht passiv legitimiert wäre.
Würde man das Erlöschen eines Zurückbehaltungsrechtes des einzelnen Wohnungseigentümers bejahen, so würde dies zu einem vollständigen Rechtsverlust bei dem einzelnen Wohnungseigentümer führen, was allerdings nicht Sinn der Rechtsprechung zur Teilrechtsfähigkeit und zur Einzugsberechtigung der Wohnungseigentümergemeinschaft sein könne.
Etwas anderes gelte nur, wenn eine mangelhafte Werkleistung nicht von dem Unternehmer nachgebessert werden solle, sondern stattdessen Minderungsansprüche formuliert würden.
Wichtig im Kontext mit der Bezifferung des Zurückbehaltungsrechts ist noch, dass die Summe der zurückbehaltenen Werklohnforderungen/ Kaufpreise in Summe nicht mehr als das 3- bis 5-fache der Mängelbeseitigungskosten ausmachen. Hier obliegt es den Eigentümern, sich untereinander entsprechend zu verständigen.
