A. § 912 BGB - Duldungspflicht bei entschuldigtem Überbau
1. Wortlaut des Gesetzes
(1) Hat der Eigentümer eines Grundstücks bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut, ohne dass ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt, so hat der Nachbar den Überbau zu dulden, es sei denn, dass er vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben hat.
(2) 1Der Nachbar ist durch eine Geldrente zu entschädigen. 2Für die Höhe der Rente ist die Zeit der Grenzüberschreitung maßgebend.
2. Bedeutung / Inhalt der Vorschrift
a) Regelung
Grundsätzlich wäre der Eigentümer, der mit seinem Bauwerk unrechtmäßig die Grenze zu seinem Nachbarn überschreitet, zu dessen Beseitigung verpflichtet. Denn der Überbau beeinträchtigt das Eigentumsrecht des Nachbarn.
Dies kann allerdings eine unbillige Härte für den Verpflichteten bedeuten.
Nach dem Gesetz soll daher der unrechtmäßige Überbau nicht abgerissen werden. Deshalb wird dem betroffenen Nachbarn eine Duldungspflicht auferlegt.
Der duldungspflichtige Eigentümer darf den Abriss nicht verlangen, er erhält aber nach § 912 Abs. 2 BGB einen Ausgleich für die Duldung in Form einer Rente.
Hintergrund dieses Interessenausgleichs ist auch die praktische Erfahrung, dass beim Bau eines Gebäudes leicht ohne grobe Fahrlässigkeit Grenzen überschritten werden. (Grziwotz in Grziwotz/Lüke/Saller, Praxishandbuch Nachbarrecht, 2. Aufl., 2. Teil, B, Rn. 232)
Der Nachbar wird zur Duldung verpflichtet, wenn der Überbau nicht vorsätzlich und nicht grobfahrlässig erfolgt und dem Überbau nicht sofort widersprochen wurde. Man spricht dann von einem entschuldigten Überbau.
Die Duldungspflicht beseitigt nicht die Rechtswidrigkeit des Überbaus. Jedoch muss der überbauende Eigentümer sein Werk nicht zurückbauen. Vielmehr wird der entschuldigte Überbau dem Eigentümer des Stammgrundstücks zugerechnet.
(BGH, Urteil vom 17.01.2014 – V ZR 292/12)
b) Zweck und Sinngehalt
Die Vorschrift beruht auf dem Rechtsgedanken, dass die mit der Beseitigung eines Überbaus verbundene Zerschlagung wirtschaftlicher Werte vermieden werden soll, die dadurch entsteht, dass sich der Abbruch eines überbauten Gebäudeteils meist nicht auf diesen beschränken lässt, sondern zu einer Beeinträchtigung und Wertminderung auch des bestehen bleibenden, auf eigenem Grund gebauten Gebäudeteils führt. (BGH, Urteil vom 15.07.2016 – V ZR 195/15; BGH, Urteil vom 04.04.1986 - V ZR 17/85; BGH, Urteil vom 16.01.2004 - V ZR 243/03; BGH, Urteil vom 19. 09.2008 - V ZR 152/07)
3. Eigentümer des überbauenden Grundstücks
a) Handeln des Grundstückseigentümers
Eine Duldungspflicht entsteht nach den Worten des Gesetzes nur, wenn der Grundstückseigentümer die Überbauung vornimmt.
Dabei genügt es aber, wenn er in seinem Namen und in seinem wirtschaftlichen Interesse von einem Dritten, z.B. von einem Werkunternehmer bauen lässt. (BGH, Urteil vom 19.11.1954 - V ZR 90/53)
Wer dabei beansprucht, Geschäftsherr zu sein, ohne unmittelbar mit der Herstellung befasst zu sein, muss dies im Zweifel beweisen. (Bassenge in Palandt, § 912 Rn. 5)
b) Dem Eigentümer gleichgestellt
Der Erbbauberechtigte steht dem Eigentümer gleich. (BGH, Urteil vom 12.07.1984, Az.: IX ZR 124/83)
Ebenso sind auch Wohnungs-und Teileigentümer sowie Vorerben als Eigentümer im Sinne des § 915 BGB anzusehen.
4. Überbau
Ein Überbau im Sinne von § 912 BGB liegt vor, wenn ein Gebäude oder einzelne Gebäudeteile die Grundstücksgrenze bei ihrer Errichtung überragen.
a) Gebäude
Die Grenzüberschreitung muss also durch ein Gebäude erfolgen.
(1) Definition Gebäude
Von § 912 BGB sind zunächst nur Gebäude und nicht sonstige Bauwerke erfasst.
Unter Gebäude versteht man ein Bauwerk, das nach Art seiner Anlage durch seine räumliche Umfriedung Personen, Tiere und Sachen gegen äußere Einflüsse Schutz zu gewähren vermag. ( Grziwotz in Grziwotz/Lüke/Saller, Praxishandbuch Nachbarrecht, 2. Aufl., 2. Teil, B, Rn. 236)
Einfache Mauern oder Zäune oder auch ein Carport fallen demnach nicht unter den Gebäudebegriff des § 912 BGB.
Aber nach dem Sinn des § 912 BGB findet er auch auf andere größere Bauwerke wie z.B. Brücken Anwendung, wenn ein Rückbau für den Überbauenden mit unverhältnismäßig großen, ihm bei Berücksichtigung der beiderseitigen Interessen sowie aller sonstigen Umstände billigerweise nicht zuzumutenden Aufwendungen verbunden wären. (BGH, 21.06.1974 - V ZR 164/72)
(2) Einheitliches Gebäude
Dabei muss der Überbau durch ein einheitliches Gebäude erfolgt sein.
Ob ein einheitliches Gebäude vorliegt, muss unter Würdigung aller Umstände des Falles beantwortet werden. Neben der körperlichen bautechnischen Beschaffenheit kommt es auf die funktionale Einheit an. (BGH, Urteil vom 02.06.1989 - V ZR 167/88)
Dazu ist es ausreichend, dass Gebäudeteile über die Grenze ragen, die mit dem Stammgebäude fest verbunden und von diesem nicht getrennt werden können, ohne dass der eine oder andere Gebäudeteil zerstört oder in seinem Wesen verändert würde (BGH, Urteil vom 02.06.1989 - V ZR 167/88)
Darunter fallen Dachvorsprünge, Balkone oder Erker (Bassenge in Palandt, § 912, Rn. 6)
Werden zwei Grundstücke in der Weise bebaut, dass einzelne Geschosse der beiden aufstehenden Gebäude zum Teil in das jeweilige Nachbargrundstück hineinragen (verschachtelte Bauweise), und bildet jedes Geschoss bei natürlich-wirtschaftlicher Betrachtung insgesamt eine Einheit mit einem der beiden Gebäude und sind die übergebauten Räume wesentlicher Bestandteil des Grundstücks, so handelt es sich um einen Überbau. (BGH, Urteil vom 15.02.2008 – V ZR 222/06)
(3) Duldungspflicht nur für Gebäudeteile deren Beseitigung erhebliche wirtschaftliche Werte zerstört
Umstritten ist, ob bei der Auslegung des Gebäudebegriffes die Frage berücksichtigt werden soll, ob die Beseitigung mit einer wertvernichtenden Zerstörung verbunden sein muss. (vgl. Grziwotz in Grziwotz/Lüke/Saller, Praxishandbuch Nachbarrecht, 2. Aufl., 2. Teil, B, Rn. 238)
Jedoch hat der BGH einen entschuldigten Überbau durch einzelne Gebäudeteile verneint, wenn diesen Gebäudeteilen nur ein geringer wirtschaftlicher Wert zukommt. So führt er aus:
Mit der Pflicht zur Duldung eines Überbaus soll die Zerstörung wirtschaftlicher Werte verhindert werden (BGH, Urteil vom 04.12.1987 - V ZR 274/86; BGH, Urteil vom 16.01.2004 - V ZR 243/03). Die Regelung in § 912 Abs. 1 BGB ist für den Fall gedacht, dass sich eine Beseitigung des Überbaus nicht auf diesen beschränken lässt, sondern die Gebäudeeinheit beeinträchtigt und auf diese Weise zwangsläufig zu einem Wertverlust der innerhalb der Grundstücksgrenzen befindlichen Gebäudeteile führt. Daran fehlt es insbesondere bei Gebäudeteilen wie Fensterläden und Markisen, weil bei deren Beseitigung nicht von der Zerstörung wirtschaftlicher Werte gesprochen werden kann (BGH, Urteil vom 19.09.2008 - V ZR 152/07).
Die Folge ist, dass für solche Gebäudeteile keine Duldungspflicht entsteht.
Für einen Öltank der nicht in das Gebäude eingefügt ist, dessen Beheizung er dient, soll nach Auffassung des BGH nichts anderes gelten. Ein solcher Tank lässt sich von dem Nachbargrundstück entfernen, ohne dass das Wohngebäude ganz oder teilweise zerstört wird oder auch nur in Mitleidenschaft gerät. Er kann durch einen Tank auf dem eigenen Grundstück ersetzt oder an eine andere Stelle auf dem eigenen Grundstück verlegt werden. ( BGH, Urteil vom 19.10.2012 – V ZR 263/11)
(4) Überbau durch ein Nachbargebäude
Der Überbau kann nur von einem Nachbargrundstück aus erfolgen. Daher muss ein Stammgrundstück oder ein Ausgangsgrundstück festgestellt werden können.
Ist aber ein Stammgrundstück nicht bestimmt oder - was dem gleichsteht - nicht bestimmbar, dann kann ein Überbau von einem Grundstück auf ein anderes im Sinne des § 912 BGB nicht festgestellt werden. (BGH, Urteil vom 12.07.1984 - IX ZR 124/83)
b) Bei der Errichtung des Gebäudes
Der Wortlaut des §§ 912 verlangt, dass der Überbau bei der Errichtung des Gebäudes erfolgt.
(1) Gebäudeerrichtung
Dabei genügt es, wenn mit dem Bau begonnen wurde, z.B. wenn das Fundament eines Gebäudes errichtet wurde.
Neigt sich ein Gebäude erst nach Errichtung über die Grenze, so sind die §§ 912 BGB entsprechend anzuwenden. (Grziwotz in Grziwotz/Lüke/Saller, Praxishandbuch Nachbarrecht, 2. Aufl., 2. Teil, B, Rn. 242)
(2) Analoge Anwendung bei Veränderung oder Erweiterung eines bereits vorhandenen Gebäudes
Es stellt sich die Frage, ob auch bei späteren Veränderungen des Gebäudes eine Duldungspflicht im Falle eines entschuldigten Überbaus entsteht.
§ 912 BGB findet nach seinem Wortlaut keine unmittelbare Anwendung, wenn eine Grenzüberschreitung im Zuge von Reparatur- und Modernisierungsmaßnahmen und nicht bei der Errichtung eines Gebäudes erfolgt ist.
(a) Rechtsmeinung des LG Konstanz
Das Landgericht Konstanz hatte vertreten, dass nachträgliche Baumaßnahmen nicht von § 912 BGB erfasst werden.
Führen nachträglichen Baumaßnahmen zu einer Grenzüberschreitung, so greife die Duldungspflicht aus § 912 Abs. 1 BGB tatbestandlich nicht ein (LG Konstanz Urteil vom 20.6.2002, 2 O 161/01; vgl. etwa LG Kassel, Urteil vom 15.01.1999 – 10 S 127/98; ZMR 1999, 713).
Allerdings dürfte diese Rechtsauffassung nach der neueren Rechtsprechung des BGH überholt sein.
(b) Auffassung des BGH
Denn nach Meinung des BGH ist § 912 BGB auch dann anwendbar, wenn eine Grundstücksgrenze infolge nachträglicher Veränderungen eines - zunächst innerhalb der Grenzen errichteten - Gebäudes überbaut wurde.
Dabei ist eine entsprechende Anwendung von § 912 BGB nicht auf bestimmte Baumaßnahmen, wie die Erweiterung des vorhandenen Baukörpers beschränkt.
(BGH, Urteil vom 19.09.2008 – V ZR 152/07)
Die Möglichkeit einer entsprechenden Anwendung von § 912 BGB hängt nicht von der Art der Baumaßnahme ab, sondern von den mit einem Rückbau verbundenen Folgen. Entscheidend ist, ob sich eine Beseitigung des Überbaus nicht auf diesen beschränken lässt, sondern die Gebäudeeinheit beeinträchtigt und auf diese Weise zwangsläufig zu einem Wertverlust der innerhalb der Grundstücksgrenzen befindlichen Gebäudeteile führt.
(BGH, Urteil vom 19.09.2008 – V ZR 152/07)
(3) Duldungspflicht bei Eigengrenzüberbau
Ein entschuldigter Überbau liegt auch bei einem so genannten Eigengrenzüberbau vor.
Überbaut der Eigentümer zweier benachbarter Grundstücke mit einem Bauwerk die Grundstücksgrenze und gelangen dies Grundstücke später in das Eigentum verschiedener Personen, so bleibt der Überbau entschuldet. (BGH, Urteil vom 22.11.2013 – V ZR 199/12)
(4) Duldungspflicht auch bei Grundstücksteilunng
Die Vorschriften über den Überbau sind auch anwendbar, wenn die Aufteilung eines Grundstücks dazu geführt hat, dass ein auf ihm stehendes Gebäude von der Grenze der neu gebildeten Grundstücke durchschnitten wird. (BGH, Urteil vom 26.04.1961 - V ZR 203/59; BGH, Urteil vom 04.12.1987 - V ZR 274/86; BGH, Urteil vom 12.10.2001 -V ZR 268/00)
(5) Keine Duldungspflicht für eine spätere Erweiterung des Überbaus.
Bereits der Wortlaut des § 912 Abs. 1 BGB deutet darauf hin, dass die Duldungspflicht lediglich das Gebäude in dem Zustand betrifft, in dem es errichtet worden ist, also so, wie es sich darstellt, nachdem der Errichtungsvorgang abgeschlossen worden ist. Er gibt keinen Anhaltspunkt dafür, dass auch spätere Erweiterungen des Gebäudes hingenommen werden müssen. (BGH, Urteil vom 11.04.1975 - Az.: V ZR 165/73)
c) Grenzüberschreitung,
Die mit dem Überbau verwirklichte Grenzüberschreitung kann im Boden, auf dem Erdboden oder im Luftraum geschehen.
(1) BGH: Auf den Umfang der Grenzüberschreitung kommt es nicht an
Der Umfang der Grenzüberschreitung ist nach herrschender Auffassung unerheblich. (BGH, Urteil vom 16.03.1960 - V ZR 17/59)
(2) a.A. AG Brandenburg
Das AG Brandenburg hat dem gegenüber eine Duldungspflicht für einen geringfügigen Überbau unterhalb der 25 cm-Grenze angenommen. (AG Brandenburg, 07.12.2016 - 31 C 160/14)
Nach diesseitiger Auffassung kann aber die Geringfügigkeit einer Grenzüberschreitung nicht schon von vorneherein eine Duldungspflicht des Nachbarn begründen. Eine geringfügige Grenzüberschreitung kann nur dann zu einem entschuldigten Überbau führen, wenn sich dies auf den Vorsatz des überbauenden Eigentümers auswirkt. Daher ist die Rechtsmeinung des AG Brandenburg abzulehnen.
d) Anerkannte Regel der Technik
Ein Überbau muss nicht geduldet werden, wenn er den Regeln der Baukunst nicht entspricht und deshalb über die Grenzverletzung hinausreichende Beeinträchtigungen des Nachbarn besorgen lässt. (BGH, Urteil vom 19.09.2008 – V ZR 152/07)
In dem vom BGH entschiedenen Fall war ein L-förmiges Anschlussblech so montiert, dass es mit einem Schenkel etwa 19,5 cm über die Grundstücksgrenze ragte. Dieser Teil der Dachkonstruktion entsprach nicht den Anforderungen der einschlägigen Bauordnung. In so einem Fall kann keine Duldungspflicht entstehen.
5. Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit
a) Grundsatz
Der Nach bar hat den Überbau nach § 912 Abs. 1 BGB nur zu dulden, wenn er ohne Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit erfolgte.
Grundsätzlich kann demjenigen, der ein Grundstück bebaut, im allgemeinen zugestanden werden, dass er sich als Eigentümer oder für zum Bau berechtigt hält. (BGH, Urteil vom 19.09.2003 – V ZR 360/02)
Ist einem Grundstückseigentümer aber bewusst, dass er im Bereich der Grenze baut, handelt er grob fahrlässig, wenn er sich vor der Bauausführung nicht vergewissert, dass der für die Bebauung vorgesehene Grund ihm gehört bzw. während der Bauausführung nicht darauf achtet, dass die Grenzen seines Grundstücks nicht überschritten werden. Dieser Grundsatz findet entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht nur bei der Errichtung eines Gebäudes Anwendung, sondern gilt auch bei einer entsprechenden Anwendung von § 912 BGB. (BGH, Urteil vom 19.09.2008 – V ZR 152/07)
Der Eigentümer eines Reihenhauses, der sein Dach neu eindeckt, weiß, dass er Arbeiten im Bereich der Grundstücksgrenze ausführt; er muss sich deshalb vergewissern, dass er nicht Teile des angrenzenden Daches in Anspruch nimmt, oder aber hierfür die Zustimmung seines Nachbarn einholen. Diese Pflicht entfällt nicht deshalb, weil ein Fachunternehmen mit der Ausführung der Arbeiten beauftragt wird. In diesem Fall muss sich der Eigentümer - sofern Absprachen mit dem Nachbarn fehlen - vergewissern, dass das Unternehmen eine Ausführung wählt, die sich innerhalb der Grundstücksgrenzen hält. (BGH, Urteil vom 19.09.2008 – V ZR 152/07) In dem vom BGH entschiedenen Fall lag eine Grenzüberschreitung von 19,5 cm vor.
b) Kein Vorsatz bei Zustimmung des Nachbarn
Hat der Nachbar einem Überbau ausdrücklich zugestimmt, dann ist dieser entschuldigt, weil dann dem Überbauenden weder Vorsatz noch grobe Fahrlässigkeit vorgeworfen werden kann. (BGH, Urteil vom 02.06.1989 - V ZR 167/88; vgl. BGH, Urteil vom 21.01.1983 -NJW 1983 = 1112, 1113)
6. kein Widerspruch
Der Nachbar muss den Überbau dulden, wenn er nicht vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung widersprochen hat.
a) sofortiger Widerspruch
Das Gesetz ist streng. Die nach § 912 BGB entstehende Duldungspflicht ist eine gesetzliche „Verschweigensfolge“. (vergl. BGH, Urteil vom 14.07.1972 - V ZR 147/70; Martin Wolff, Der Bau auf fremdem Boden, S. 177 f.) Sie kann nur durch rechtzeitigen Widerspruch ausgeschlossen werden.
Nach dem Wortlaut des § 912 BGB soll der Widerspruch “sofort“ erfolgen.
„Sofort“ besagt etwas anderes als „unverzüglich“. Unverzüglich würde nach der Gesetzesdefinition des § 121 BGB ohne schuldhaftes Zögern bedeuten.
Die Frage der Rechtzeitigkeit des Widerspruchs beantwortet sich vielmehr nach dem Zweckgedanken der Überbauvorschriften: ohne Not sollen keine wirtschaftlichen Werte zerschlagen werden.
Ausschlaggebend ist daher, ob nach den Umständen des jeweiligen Einzelfalles noch zeitig genug widersprochen wurde, um eine sonst bei Beseitigung des Überbaues zu befürchtende erhebliche Zerstörung zu vermeiden. (BGH, Urteil vom 14.07.1972 - V ZR 147/70)
b) Keine Entschuldung bei verfristetem Widerspruch
Unterbleibt der sofortige Widerspruch, so tritt die Duldungspflicht von selbst und unwiderruflich ein, ohne dass es darauf ankommt, aus welchem Grunde der Nachbar zu widersprechen verabsäumt hat. Es macht dabei keinen Unterschied, ob ihn an dem Unterlassen des Widerspruchs ein Verschulden trifft oder nicht. Selbst wenn ihm der wahre Verlauf der Grundstücksgrenze in nicht vorwerfbarer Weise bisher verborgen war und er daher die Grenzüberschreitung weder kannte noch kennen musste oder wenn er durch Ortsabwesenheit am rechtzeitigen Widersprechen gehindert wurde, muss er die Folgen seines Untätigbleibens hinnehmen. (BGH, Urteil vom 14.07.1972 - V ZR 147/70)
Der Nachbar kann sein Untätigbleiben auch nicht wegen Irrtums, Betruges oder Zwanges anfechten; die Rechtsfolgen werden an das Schweigen nicht deshalb geknüpft, weil darin eine vermutete Genehmigung läge, sondern weil es die von seinem Willen unabhängige Nichtausübung seiner Widerspruchsbefugnis darstellt
(BGH, Urteil vom 14.07.1972 - V ZR 147/70)
c) Der Widerspruch bedarf keiner besonderer Begründung
Ohne Bedeutung ist es, aus welchen Gründen der Nachbar widerspricht.
Es genügt, dass dasjenige, was er gegen den Bau vorbringt, inhaltlich zugleich die Grenzüberschreitung mit einschließt. (BGH, Urteil vom 14.07.1972 - V ZR 147/70)
Erforderlich, aber auch ausreichend ist die Kundgabe des Willens, das beanstandete Bauwerk nicht zu dulden.
Erforderlich ist nur, dass objektiv eine Überschreitung vorliegt. Dagegen setzt die Wirksamkeit des Widerspruchs nicht voraus, dass der Widersprechende diesen Sachverhalt kennt.
Auch wenn er erst nachträglich von dem wirklichen Grenzverlauf erfährt, hat sein rechtzeitiges Widersprechen zur Folge, dass er das gegen seinen erklärten Willen errichtete Gebäude, soweit es auf seinem eigenen Grund und Boden steht, nicht hinnehmen muss.
Da der Widerspruch keiner Begründung bedarf, ist es schließlich auch gleichgültig, ob sich eine ihm tatsächlich beigegebene Begründung als nicht stichhaltig darstellt. Um die Duldungspflicht aus § 912 BGB auszuschließen, genügt es, dass überhaupt widersprochen wird. (BGH, Urteil vom 14.07.1972 - V ZR 147/70)
d) Einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung
Der Widerspruch ist eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung. Ein ohne Vollmacht erklärter Widerspruch eines Vertreters ist deshalb grundsätzlich nichtig und auch nicht genehmigungsfähig (§ 180 S. 1 BGB). Die §§ 177 ff. BGB gelten dagegen entsprechend, wenn der Widersprechende ausdrücklich oder stillschweigend behauptet, Vertretungsmacht zu haben und der Erklärungsgegner dies nicht beanstandet oder sogar mit dem Handeln ohne Vertretungsmacht einverstanden ist (§ 81 S. 2 BGB). Das Einverständnis kann auch schlüssig erklärt werden, setzt jedoch voraus, dass der Überbauende das Fehlen der Vertretungsmacht kennt oder für möglich hält. In diesem Fall hat die spätere Genehmigung des Widerspruchsberechtigten rückwirkende Kraft (§ 184 BGB).
(Grziwotz in Grziwotz/Lüke/Saller, Praxishandbuch Nachbarrecht, 2. Aufl., 2. Teil, B, Rn. 260)
e) Der Widerspruch ist formfrei
Auch eine bestimmte Form ist für den Widerspruch nicht vorgeschrieben, so dass er auch stillschweigend, insbesondere durch schlüssiges Handeln, erklärt werden kann.
(BGH, Urteil vom 14.07.1972 - V ZR 147/70)
f) Entbehrlichkeit des Widerspruches
Auf einen Widerspruch kommt es nicht an, wenn sich der Eigentümer bereits zuvor vertraglich dazu verpflichtet hat, nicht über die Grenze zu bauen. In diesem Fall kann sich der Eigentümer wegen des Vorrangs der vertraglichen Vereinbarung nicht auf eine Duldungspflicht seines Nachbarn berufen. (Grziwotz in Grziwotz/Lüke/Saller, Praxishandbuch Nachbarrecht, 2. Aufl., 2. Teil, B, Rn. 323)
7. Rechtsfolge des entschuldigten Überbaus
Die Folge eines entschuldigten Überbaus ist, dass der Nachbar zur Duldung verpflichtet wird, er aber im Gegenzug eine Rente verlangen kann. Und der Überbau bleibt im Eigentum des überbauenden Eigentümers.
a) Duldungspflicht des Nachbarn
Der Nachbar wird zur Duldung des Überbaus verpflichtet.
Er kann weder die Beseitigung des Überbaus verlangen, noch kann er den überbauenden Eigentümer verbieten, den Überbau zu nutzen.
b) Eigentum am Überbau
Muss der Grundstückseigentümer gemäß § 912 Abs. 1 BGB den Überbau des Nachbarn dulden, unterliegt der hinübergebaute Gebäudeteil nicht der in § 94 Abs. 1, § 946 BGB enthaltenen Grundregel, dass der Duldungspflichtige Eigentümer ist; vielmehr tritt entsprechend § 95 Abs. 1 Satz 2 BGB die Wirkung ein, dass der Gebäudeteil als Scheinbestandteil des überbauten Grundstücks gemäß § 93, § 94 Abs. 2 BGB wesentlicher Bestandteil des Grundstücks bleibt, von welchem aus übergebaut wurde. Dessen Eigentümer ist auch Eigentümer des überbauten Gebäudeteils.
(BGH, Urteil vom 17.01.2014 – V ZR 292/12)
Bei diesen Eigentumsverhältnissen bleibt es auch dann, wenn das überbaute Gebäude - wie hier - teilweise abgerissen worden ist und die Gebäudereste keine selbständige wirtschaftliche Bedeutung haben. Bei einem entschuldigten Überbau entfällt in diesem Fall zwar die Duldungspflicht des § 912 Abs. 1 BGB, weil ein vor der Zerschlagung zu schützender wirtschaftlicher Wert nicht mehr vorhanden ist.
Eigentümer der Gebäudereste ist aber weiterhin der Eigentümer des Grundstücks, von dem aus überbaut worden ist.
(BGH, Urteil vom 17.01.2014 – V ZR 292/12)
c) Überbaurente
Die Rente für den Überbau ist dem jeweiligen Eigentümer gemäß § 913 BGB jährlich im Voraus zu entrichten.
