Es ist zu differenzieren. Abnahme bedeutet im rechtlichen Sinne, dass der Auftraggeber erklärt, dass er die vom Architekten erbrachten Werkleistungen als im Wesentlichen vertragsgerecht erbracht ansieht. Dabei ist für diese Abnahmeerklärung keine schriftliche oder mündliche Form erforderlich; sie kann vielmehr auch durch schlüssiges Verhalten erfolgen. Man spricht auch von einer konkludenten Abnahme.
Die Abnahme kann auch konkludent erfolgen
Grundsätzlich kann den Bauherren nur empfohlen werden, eine förmliche und schriftliche Abnahme vom Architektenzu zu verlangen. Dies kann auch im Architektenvertrag bereits vereinbart werden. Besteht aber eine solche Vereinbarung nicht, kann eine schlüssige, konkludente Abnahme auch darin liegen, dass der Bauherr nach (fast) Fertigstellung des Gebäudes in sein neues bezugsfertiges Haus einzieht.
Im Zweifel ist eine eindeutige Vorbehaltserklärung zu empfehlen
Möchte er nicht, dass aus seinem Handeln eine Abnahme abgeleitet werden kann, muss er dies ausdrücklich mit einem eineutig erklärten Vorbehalt deutlich machen. Eine solche Vorbehaltserklärung sollte immer schriftlich festgehalten werden.
Warum ist die Abnahme überhaupt wichtig?
Bis zur Abnahme schuldet der Werkunternehmer oder der Architekt die Erfüllung des Vertrages. Ab dem Zeitpunkt der Abnahme wandelt sich der vertragliche Erfüllungsanspruch in einen Abwicklungsanspruch der dann nur noch auf die Beseitigung von Mängeln gerichtet ist.
Rein praktisch kann das zu dem gleichen Ergebnis, nämlich einem mangelfreien Werk führen. Rechtlich hat der Abwicklungsanspruch aber zwei für den Bauherren ungünstige Folgen: der Honoraranspruch wird fällif und mit der Abnahme geht auch die sogenannte Leistungsgefahr auf den Auftraggeber über. Leistungsgefahr bedeutet, dass der Werkunternehmer ab dem Zeitpunkt der Abnahme nicht mehr für zufällige Ereignisse haftet, zum Beispiel für Sturm- oder Erdbebenschäden.
Mit der Abnahme wird der Vergütungsanspruch fällig
Die wichtigste Wirkung der Abnahme ist aber wohl für die Praxis, dass ab dem Zeitpunkt der Abnahme die vereinbarte Vergütung fällig wird. Können bis zur Abnahme zwar bereits Abschlagszahlungen verlangt werden, wobei diese auch an konkrete Voraussetzungen geknüpft sind, hat der Architekt und Werkunternehmer nach der Abnahme grundsätzlich eine gute Position, seinen Werklohn zu verlangen. Der Auftraggeber kann ab diesem Zeitpunkt nur noch Mängelgewehrleistungsrechte der vereinbarten Vergütung entgegenhalten.
Die Abnahme muss sich nicht zwingend auf das gesamte Gewerk ziehen. Ist das erstellte Gewerk teilbar in in sich abgeschlossene Teilabschnitte, können auch Teilabnahmen vorgenommen werden. Werkunternehmern ist grundsätzlich zu empfehlen, frühzeitig Teilabnahmen einzufordern. Es folgt dann daraus eine Teilvergütungspflicht und auch die Verjährung für das betreffende Werkteil beginnt bereits ab diesem Zeitpunkt zu laufen, was für den Werkunternehmer günstig ist.
Auf die Verjährungsfristen nach Teilabnahmen ist zu achten
Für die Bauherren bedeutet das im Gegenzug, dass sie Teilabnahmen dokumentieren müssen, um später den genauen Ablauf der Verjährungsfristen kontrollieren zu können.
