Was heißt zur Umsatzsteuer optieren?
Grundsätzlich ist für den Vermieter die Vermietung von Wohnraum oder Geschäftsraum umsatzsteuerfrei. Das ergibt sich aus § 4 UStG. Die Umsatzsteuerbefreiung gilt sowohl für die Nettomiete, als auch für vereinbarte Nebenkosten, unabhängig davon, ob eine Nebenkostenvorauszahlung oder ein Nebenkostenpauschale erhoben wird.
Im § 9 UStG hat der Gesetzgeber eine Ausnahme vorgesehen. Der Vermieter kann freiwillig zur Umsatzsteuerpflicht optieren. Dies kann Sinn machen, wenn er selbst für die Herstellung des Objektes hohe mehrwertsteuerpflichtige Leistungen in Anspruch genommen hat und aus steuerlichen Gründen die Umsatzsteuer als Vorsteuer abziehen möchte.
Wie kann die Rechnung aussehen ? Muss eine separete rechnung erstellt werden ?
Die Umsatzsteuer muss gesondert ausgewiesen und dem Mieter eine gesonderte Rechnung erteilt werden. In der Praxis genügt eine Dauerrechnung, mit der ausgewiesen wird, ab wann der Mieter zur Zahlung der Grundmiete zuzüglich Nebenkosten und zuzüglich der hierfür berechneten Umsatzsteuer verpflichtet wurde.
Der Vermieter muss nicht für jeden Monat eine eigene Rechnung erstellen.
Einfacher ist es für ihn, wenn bereits in den Mietvertrag alle erforderlichen Merkmale einer Rechnung aufnimmt:
- Name und Anschrift von Vermieter und Mieter
- Die Bezeichnung des Mietgegenstandes
- Konkretisierung des Leistungszeitraumes
- Anzuwendender Steuersatz
- Eine fortlaufende Rechnungsnummer
- Steuernummer des Vermieters oder eine Umsatzsteuer-ID-Nummer
- Steuernummer oder eine Umsatzsteuer-ID-Nummer des Mieters
Ändert sich die Miete oder die vom Vermieter verlangen Nebenkostenvorauszahlungen, muss mit einer Vertragsergänzung die Dauerrechnung ebenfalls geändert werden.
