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Kalter Wind für Touristenwohnungen

Das Landgericht Berlin billigt eine fristlose Kündigung gegenüber einem Mieter, der seine Wohnung entgeltlich als Ferienwohnung an Touristen weitervermietet hat, auch ohne vorherige Abmahnung.

Wednesday, 11 February 2015 | | |
Als Mieter darf man nicht ohne Zustimmung des Vermieters an Touristen untervermieten.
Als Mieter darf man nicht ohne Zustimmung des Vermieters an Touristen untervermieten.

Das LG Berlin hat mit einem Hinweisbeschluss vom 18. November 2014 einem Mieter Gelegenheit gegeben, eine Berufung zurückzunehmen. Es hält die Berufung als offensichtlich unbegründet an.

1. Die nicht angezeigte und ungenehmigte Überlassung der Mietsache an Touristen kann die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses auch ohne vorherige Abmahnung rechtfertigen.
2. Ob eine Abmahnung i.S.d. § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB als Kündigungsvoraussetzung nur wirksam ist, wenn sie sachlich gerechtfertigt ist, kann dahinstehen, sofern die Voraussetzungen des § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB vorliegen.

Das Amtsgericht hatte den Mieter nach einer fristlosen Kündigung zur Räumung einer Wohnung verurteilt. Der Mieter hatte die Wohnung im Zeitraum 8. bis 20. Februar 2014 an Touristen als Ferienwohnung überlassen.  
Der Vermieter hatte dies als schwerwiegende Vertragsverletzung angesehen und erfolgreich gegen den Mieter geklagt. Nachdem das Amtsgericht den Mieter zur Räumung verurteilt hat, legte dieser Berufung ein.
Das Landgericht Berlin wies den Mieter aber darauf hin, dass es beabsichtige, die Berufung als offensichtlich unbegründet im Beschlusswege nach § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen.
Hierzu führt es unter anderem aus:

Die entgeltliche Überlassung vermieteten Wohnraums durch einen Mieter ist vorbehaltlich einer - hier nicht erteilten - Erlaubnis des Vermieters vertragswidrig (vgl. BGH, Urt. v. 8. Januar 2014 – VIII ZR 210/13, NJW 2014, 622 Tz. 11). Dies gilt erst recht, wenn die Wohnung über den Anwendungsbereich des § 553 Abs. 1 BGB hinaus nicht nur zum Teil, sondern vollständig überlassen wird.
Diese (…) gewerbliche Überlassung der Mietsache an Dritte stellt einen derart schwerwiegenden Pflichtverstoß dar, dass den Klägern eine Fortsetzung des Mietverhältnisses selbst bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zuzumuten war.
Zwar erfordert der Ausspruch einer verhaltensbedingten außerordentlichen Kündigung gegenüber dem Mieter gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB grundsätzlich den Ausspruch einer Abmahnung. Ob eine solche - in Form der der Schriftsatzkündigung vorausgegangenen außergerichtlichen Kündigung - vorlag und deren Wirksamkeit zudem deren sachliche Rechtfertigung erfordert hätte (vgl. dazu BAG, Urt. v. 23. Juni 2009 – 2 AZR 283/08, EzA § 1 KSchG Verhaltensbedingte Kündigung Nr 75 Tz. 21 (offen)), bedarf keiner Entscheidung der Kammer, so dass die Angriffe der Berufung gegen die erstinstanzliche Beweiswürdigung, soweit diese die von den Klägern behauptete und zum
Gegenstand der vorgerichtlichen Kündigung erhobenen Überlassung der Wohnung an Feriengäste im Jahre 2012 betrifft, nicht verfangen. Denn eine Abmahnung war hier gemäß § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB entbehrlich. Danach bedarf es keiner Abmahnung, wenn die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist. Diese Voraussetzungen sind insbesondere dann erfüllt, wenn zweifelsfrei feststeht, dass der Mieter nicht zur Überlassung der Mietsache an einen Dritten berechtigt ist und weitere Umstände hinzutreten, die den Vertragsverstoß als besonders schwerwiegend erscheinen lassen (Blank, in: Schmidt- Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 543 Rz. 77).

 

LG Berlin · Beschluss vom 18. November 2014 · Az. 67 S 360/14



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Gerhard Ostfalk

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Ring Kölner Fachanwälte