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Kündigung des Mieters wegen Zahlungsverzuges

Ist einmal ein Kündigungsrecht wegen Zahlungsverzuges entstanden, bleibt es bis zur vollständigen Befriedigung des Vermieters bestehen.

Thursday, 15 January 2015 | | |
Kündigung wegen Zahlungsverzug des Mieters
Kündigung wegen Zahlungsverzug des Mieters (c) ostfalk

1.) Kündigung bei Rückstand von mehr als einer Monatsmiete innerhalb von zwei Monaten

Nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a BGB besteht für den Vermieter ein Grund zum Ausspruch einer fristlosen Kündigung, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Nach § 569 Abs. 3 BGB muss dieser Mietrückstand größer als eine Monatsmiete sein.
Es gilt also hier die Faustformel, dass der Mietrückstand, der aus zwei aufeinander folgenden Monaten resultiert und größer ist als eine Monatsmiete als Kündigungsgrund ausreicht.

2.) Kündigung bei Rückstand von zwei Monatsmieten

Daneben ist eine fristlose Kündigung für den Vermieter nach § 543 Abs. 2 Nr. 3b BGB zulässig, wenn der Mieter insgesamt mit zwei Monatsmieten in Verzug ist. Hierbei ist es unerheblich, aus welchem Zeitraum dieser Mietrückstand resultiert.

Die Faustformel lautet hier: Ein Betrag in Höhe von 2 Monatsmieten berechtigt zur Kündigung.

3.) Auswirkungen von Zahlungen und Teilzahlungen des Mieters

In der Praxis stellt sich vielfach die Frage, was passiert, wenn der Mieter Teilzahlungen leistet und ob damit zum einen eine einmalige ausgesprochene Kündigung wieder gegenstandslos wird oder ob eine Teilzahlung eine noch nicht ausgesprochene Kündigung hindert.

Zunächst: Die Kündigung ist nur ausgeschlossen, wenn der Vermieter vor Ausspruch der Kündigung vollständig befriedigt wird. Dabei kommt es auf den Zeitpunkt des Zuganges der Kündigungserklärung an. Wird also eine verzugsbedingte fristlose Kündigung geschrieben, zur Post gegeben, aber der Zahlungsrückstand wird noch vor Zustellung der Kündigung durch den Postmitarbeiter vollständig ausgeglichen, so ist die Kündigung ausgeschlossen.

Wichtig: ist einmal ein Kündigungsgrund wegen Zahlungsverzuges entstanden, bleibt das Kündigungsrecht des Vermieters bestehen, bis der Mietrückstand vollständig ausgeglich wird

Wenn einmal durch einen Zahlungsrückstand ein kündigungsrecht des Vermieters begründet war, besteht dieser fort, bis der Vermieter vollständig befriedigt wurde. Hat der Mieter nur Teilzahlungen geleistet und es bleiben noch Mietrückstände offen, kann der Vermieter auch dann noch eine fristlose Kündigung aussprechen. Im Grundsatz gilt dies selbst dann, wenn auch nur wenige Cent offen geblieben sind.
Allerdings darf der Kündigungsausspruch des Vermieters nicht rechtsmissbräuchlich sein, sodass bei geringfügigen Restforderungen in der Praxis der Ausspruch eine Kündigung in den meisten Fällen nicht tunlich ist.


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Last modified on Tuesday, 07 March 2023 15:34
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Gerhard Ostfalk

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Ring Kölner Fachanwälte