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Schönheitsreparaturen – Vermieter muss sich an seinen eigenen Vertrag halten

Wer A sagt, muss auch B sagen. Der Bundesgerichtshof gab einem Mieter Recht, der sich auf den Wortlaut eines vom Vermieter selbst gestellten Mietvertrages berufen hat. Aufhänger der Auseinandersetzung war –wie so oft- eine Schönheitsreparaturklausel.

Wednesday, 10 December 2014 | | |
Tapetenwechsel - Schönheitsreparaturklausel
Tapetenwechsel - Schönheitsreparaturklausel (c) Ostfalk

Vermieter, die bis zum 31.12.2001 ein Wohngebäude mit einem öffentlichen Darlehen finanziert haben, unterliegen bei der Vermietung einer Mietpreisbindung nach dem Wohnungsbindungsgesetzt.

Der Vermieter hatte sich der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen entledigt

Hier gilt die Besonderheit, dass der Vermieter für durchzuführende Schönheitsreparaturen nur einen bestimmten Kostenansatz in die Miete einkalkulieren darf. Dabei ist völlig unerheblich, ob er im Falle einer Wohnungsrenovierung mit diesem kalkulierten Preis auskommt, oder nicht. In dem jetzt vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatte sich der Vermieter der Verpflichtung zur  Durchführung von Schönheitsreparaturen dadurch entledigt, dass er dem Mieter vertraglich versprochen hat, den kalkulierten Kostenansatz zu bezahlen, wenn dieser die Schönheitsreparaturen im Rahmen eines 5-jährigen Turnus selbst durchführt.

Dabei war unter § 11 des Mietvertrages folgendes vereinbart:


1. Die Kosten der Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung werden vom Vermieter getragen.

2. Umfang und Ausführung der Schönheitsreparaturen erfolgt im Rahmen der hierfür nach den Vorschriften der zweiten Berechnungsverordnung § 28 (4) vorgesehenen Kostenansätze.

3. Sofern der Mieter Schönheitsreparaturen selbst ausführt oder durch entsprechende Fachfirmen ausführen lässt, werden ihm auf Antrag die anteiligen Beträge, wie sie sich nach der obigen Verordnung errechnen, ausgezahlt, sofern die Ausführung Sach- und Fachgerecht erfolgt ist.

Zusätzlich wurde vereinbart:

In Ergänzung von § 11 Ziffer 2 des mit ihnen abgeschlossenen Mietvertrages wird hiermit vereinbart, dass der Mieter nach Durchführung von Schönheitsreparaturen, die durch normale Abnutzung notwendig wurden, Anspruch auf Auszahlung des hierfür in der Miete vorgesehenen Betrages gemäß den jeweils gültigen Berechnungsverordnungen hat.
Als Abrechnungsmodus wird eine Zeitspanne von 5 Jahren angesetzte.


Nachdem für den Vermieter die gesetzliche Preisbindung nach Ablauf der Bindungsfrist entfallen war und sodann eine Miete nach dem gesetzlichen Vorschriften in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden konnte, wurde das Objekt veräußert und der neue Eigentümer informierte die Kläger darüber, dass er nunmehr die Schönheitsreparaturen selbst ausführen werde.

Aufhänger der Auseinandersetzung war –wie so oft- eine Schönheitsreparaturklausel.

Die Mieter lehnten dies aber ab und kündigten an, die Wohnung nach Ablauf der vereinbarten 5-Jahresfrist selbst zu renovieren. Dies taten sie und verlangten von Vermieter den nach den Berechnungsvorgaben errechneten Betrag von 2.444,78 €.

Nachdem ihnen zunächst das AG in der ersten Instanz Recht gegeben hatte, versagte das vom Vermieter angerufene Berufungsgericht (Landgericht) den Zahlungsanspruch, sodass die Mieter mit ihrem Begehren Revision vor dem Bundesgerichtshof einlegten.

Im Kern ging es um die Frage, ob die Mieter berechtigt waren, das Renovierungsangebot des Vermieters abzulehnen.

Im Kern ging es um die Frage, ob die Mieter berechtigt waren, das Renovierungsangebot des Vermieters abzulehnen.

Der Bundesgerichtshof gab den Mietern Recht und entschied, dass der auf § 11 Ziffer 3 des Formularmietvertrages in Verbindung mit der Zusatzvereinbarung gestützte Zahlungsanspruch eine Zustimmung des Vermieters zur Ausführung von Schönheitsreparaturen nicht vorsah, sondern lediglich erfordert, dass die Mieter die fälligen Schönheitsreparaturen sach- und fachgerecht vorgenommen haben.

Nach der Auslegung der Klausel durch den Bundesgerichtshof bietet diese dem Mieter einen Anreiz, die Schönheitsreparaturen (kostengünstig) in Eigenarbeit durchzuführen und dafür die „angesparten“ Beträge, die den eigenen Aufwand im Einzelfall übersteigen können, ausgezahlt zu erhalten. Für den Vermieter hat die Klausel den Vorteil, dass er bei Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter eigenen Aufwand für die Planung und Abstimmung der Arbeiten mit den Mietern erspart und das Risiko mangelhafter Ausführung beim Mieter liegt, der die Auszahlung nur erhält, wenn infolge Abnutzung erforderliche Schönheitsreparaturen durch den Mieter fachgerecht ausgeführt worden sind.

Anmerkung/Besprechung, BGH, Urteil v. 03.12.2014 –VIII ZR 224/13-; Pressemitteilung des BGH Nr. 179/2014


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Gerhard Ostfalk

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