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Was ist ein Bauträgervertrag?

Gerhard Ostfalk
Gerhard Ostfalk  | 
Bauträgervertrag - Der Bauträger baut mit fremden Geld auf einem fremden Grundstück. Sein Kapital ist das Know-How des Bauunternehmers
Bauträgervertrag - Der Bauträger baut mit fremden Geld auf einem fremden Grundstück. Sein Kapital ist das Know-How des Bauunternehmers 

Der Bauträgervertrag schlägt eine Brücke zwischen dem Erwerber, der über das nötige Kapital verfügt, um bauen zu können, der aber nicht weiss, wie man ein Haus oder eine Eigentumswohnungen errichtet, und dem Bauträger. Der Bauträger benötigt das Kapital, um das Bauwerk errichten zu können. Er hat aber das Wissen und das Können, ein Bauprojekt auf den Weg zu bringen. Er baut also ein zu errichtendes Gebäude mit dem Geld seiner Auftraggeber. Vielfach gehört ihm bereits das Grundstück nicht, das bebaut wird. Möglich ist es aber auch, dass er mit fremdem Geld auf einem fremden Grundstück baut. Eigentumswohnungen, aber auch Einfamilienhäuser werden typischerweise nach dem Bauträgermodell errichtet und verkauft.

Gerhard Ostfalk

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Der Erwerber einer auf diese Weise zu errichtenden Eigentumswohnung wird dabei einerseits zum Käufer. Denn er kauft das Grundstück oder einen Grundstücksanteil, auf dem die Eigentumswohnung errichtet wird.

Zum anderen schließt er aber auch mit dem Bauträger einen Werkvertrag ab. Denn mit dem Werkvertrag wird der Bauträger dazu beauftragt, die Eigentumswohnung herzustellen.

Der Erwerber wird bei einem Bauträgermodell auch Besteller genannt.

Bauträgervertrag - Kaufvertrag oder Werkvertrag

Den Rechtslaien wird das oftmals wenig verwundern, da es ihm in der Regel egal ist, ob er als Käufer oder als Besteller eines Werkes betrachtet wird. Ihm geht es ja am Ende nur darum, Eigentümer einer fertigen Immobilie zu werden. Juristisch ist die Unterscheidung von "Käufer" und "Werk-Besteller" aber sehr wohl spannend.
Denn kommt es zu Gewährleistungsfragen, zum Beispiel bei Baumängeln, macht es einen Unterschied, ob der Bauträgervertrag als Kaufvertrag anzusehen ist oder ob er als Werkvertrag zu behandeln  ist. Wäre er Kaufvertrag, würde er den kaufrechtlichen Gewährleistungsrechten unterfallen. Ist er aber Werkvertrag, gelten die Vorschriften des Werkvertragsrechtes.

Die Rechtsprechung hat hierzu klare Antworten entwickelt. Zunächst kommt es nicht darauf an, was über dem Vertrag steht oder wie der Vertrag bezeichnet wird. unabhängig davon also, ob der Notar den Bauträgervertrag als „Kaufvertrag“ oder als „Werkvertrag“ oder als „Bauträgervertrag“ betitelt, beurteilt sich die Frage nach dem Vertragstyp nicht nach dieser Bezeichnung, sondern nach dem Vertragsinhalt. Dabei wird differenziert:

Für jede rechtliche Frage, die sich stellt, muss überlegt werden, ob kaufvertragliche Elemente oder bauvertragliche Elemente angesprochen sind. Im Ergebnis handelt es sich bei dem Bauträgervertrag also um einen gemischten Vertrag, der sowohl kaufvertragliche Elemente, als auch werkvertragliche Elemente enthält. Je nachdem, welcher Aspekt vorrangig ist, kommt Kaufrecht oder Werkvertragsrecht zur Anwendung.

Wird zum Beispiel in einem notariellen Vertrag nicht nur die Verpflichtung zur Übergabe und Übereignung von Wohnungseigentum vereinbart, sondern auch die mangelfreie Erstellung der in einer Baubeschreibung bezeichneten Leistung vereinbart, so sind Gewehrleistungsfragen nach dem Werkvertragsrecht zu beurteilen.

Das ist z. B.  bei Verträgen über sanierte Altbauten der Fall. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist beim Erwerb von sanierten Altbauten Werkvertragsrecht anwendbar, wenn der Erwerb des Grundstücks mit einer Herstellungspflicht verbunden ist. Dabei ist es ohne Bedeutung, ob die Parteien den Vertrag als Kaufvertrag und sich selbst als Käufer und Verkäufer bezeichnet haben (BGH, Urteil vom 28.09.2006, AZ: VIII ZR 303/04).



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