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Mietrecht
Verwertungskündigung – Verwertung durch Verkauf oder Abriss

Gerhard Ostfalk
Gerhard Ostfalk  | 
Verwertungskündigung - § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB - das Interesse des Vermieters muss angemessen sein
Verwertungskündigung - § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB - das Interesse des Vermieters muss angemessen sein  (C) www.iconmonstr.com

Die Möglichkeiten des Vermieters von Wohnraum, eine Kündigung gegenüber dem Mieter auszusprechen, sind gesetzlich stark eingeschränkt. Das dient dem berechtigten sozialen Schutz des Wohnungsmieters. Einer der ordentlichen Kündigungsgründe, auf die sich ein Vermieter stützen kann, ist die sogenannte Verwertungskündigung.

Gerhard Ostfalk

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses vor, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; Die Möglichkeit durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht.

Dabei muss das Verwertungsinteresse der Vermieters angemessen sein. Das bedeutet, dass die geplante Verwertung durch den Vermieter von vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen getragen sein muss.

Das Verwertungsinteresse des vermieters muss angemessen sein.

Was sich auf den ersten Blick sehr einfach anhört, ist für den Vermieter, wenn er sich tatsächlich auf ein Recht zum Ausspruch einer Verwertungskündigung stützten will, mit hohen Hürden verbunden.

Folgende Fälle der Verwertungskündigung werden unterschieden:

  1. Umbau der Immobilie zu einer marktgerechten Wohnung
  2. Eine wirtschaftlich gebotene Sanierung eines desolaten Altbaus
  3. Abriss und Neubau
  4. Veränderung der Wohnungsgrundrisse
  5. Verkauf der Immobilie

Die Angemessenheit ist bei den genannten Fallgruppen Verkauf und Abriss wie folgt zu beurteilen:

1. Verwertung durch Verkauf

Nicht jeder beabsichtigte Verkauf einer Immobilie berechtigt dazu, sogleich eine Kündigung gegenüber den vorhandenen Wohnraumietern auszusprechen. Vielmehr muss auch ein besonderes Interesse des Vermieters hinzutreten, welches es als gerechtfertigt erscheinen lässt, zuvor Kündigungen gegenüber den Wohnraummietern auszusprechen.

Zunächst muss sich der vom Vermieter beabsichtigte Verkauf der Immobilie an sich als eine wirtschaftliche Verwertung darstellen.

Des Weiteren wird die Verkaufsabsicht des Vermieters von der Rechtssprechung nur dann als angemessen im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB angesehen, wenn die Immobilie auch durch eine wirtschaftlich sinnvolle Sanierung nicht mehr einer angemessenen Rentabilität zugeführt werden kann.

Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer/Vermieter durch den Fortbestand eines Mietvertrages ein erheblicher Nachteil entsteht, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Artikel 14 Abs. 2 Grundgesetz) und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinen Lebensmittelpunkt zu bleiben, vorzunehmen.

Das Eigentum gewährt diesem Vermieter vor dem Hintergrund keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeiten, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil versprechen können. (BverfG, NJW 1992, 361 f. = ZMR 1992, 50(52)) Auch das Besitzrecht des Mieters an der angemieteten Wohnung ist als Eigentum im Sinne von Artikel 14 Abs. 1 Satz 1 Grundgesetz deshalb grundsätzlich geschützt (BVerfG, NJW 1993, 2035 f. (BVerfG 26.05.1993 – 1 BvR 208/93)).

Das Landgericht München hat mit Urteil vom 17.08.2012, Aktenzeichen 14 S 8110/12 eine Verwertungskündigung wegen eines beabsichtigten Hausverkaufs als gerechtfertigt angesehen, weil selbst bei marktüblicher Vermietung der vorhandenen Wohnungen nach einer Sanierung ein negativer Gebäudeertragsanteil von mehr als 5.000 € zu erwarten war.

Darüber hinaus muss für den Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Mieter ein Hindernis für die angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstückes darstellen und dem Vermieter dadurch einen erheblichen Nachteil geben.

In dem vom Landgericht München entschiedenen Fall hatte der Sachverständige festgestellt, dass der Grundstückswert ohne ein besehendes Mietverhältnis 490.000 € betragen würde, demgegenüber das Grundstück mit dem noch bestehenden Mietverhältnis nur unter deutlichen Abschlägen und erheblich eingeschränkt vermarktungsfähig sei und bestenfalls für 295.000 € veräußerbar wäre, also mit einer Wertminderung von 40 %.

Im Hinblick auf diese erhebliche Wertdifferenz hat das Landgericht einen erheblichen Nachteil für den Vermieter angenommen und eine Kündigung gerechtfertigt.

2. Verwertung durch Abriss und Neubau

Die Verwertungskündigung bei einem geplanten Gebäudeabriss und späteren Neubau rechtfertigt sich nach der Rechtssprechung zum einen dann, wenn mit dem Neubau eine nach dem Baurecht gegebene größere Bebaubarkeit realisiert wird oder wenn die verbesserte wirtschaftliche Verwertung vor allem darin liegt, dass das Objekt nicht mehr sanierungsfähig ist, weil die Sanierungskosten nicht durch den Ertrag des Objektes finanzierbar sind oder weil die vorhandene Bebauung modernen Anforderungen an das Wohnen nicht mehr entspricht.

Grundsätzlich muss der Vermieter eine Abrissgenehmigung und eine Baugenehmigung für die Errichtung des geplanten Neubaus vorweisen können. Darüber hinaus ist zu beachten, ob eine Zweckentfremdungsgenehmigung für den Abriss erforderlich ist. Wenn dies nach Landesrecht der Fall ist, muss zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung eine solche Wohnraumzweckentfremdungsgenehmigung bereits vorliegen (AG München, Urteil vom 18.11.2013, Aktenzeichen 463 C 9569/13).

 


10967 mal Gelesen  |  Letzte Änderung am Samstag, 29 August 2015 18:30
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