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Wohnungs­eigentums­recht
Stunk in der Wohnungseigentümerversammlung

Gerhard Ostfalk
Gerhard Ostfalk  | 
Stunk in der Wohnungseigentümerversammlung
Stunk in der Wohnungseigentümerversammlung  (C) Ostfalk

Viele Wohnungseigentümer sind damit zufrieden, wenn der Verwalter jährlich abrechnet und möglichst keine hohen Nachforderungen stellt. Kommt es aber zu Konflikten zwischen den Eigentümern oder zwischen Eigentümern und Verwalter, sollte man aus taktischen Gründen die Rechte der Beteiligten bei der Eigentümerversammlung kennen.

Gerhard Ostfalk

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Versammlungsleiter - Wohnungseigentümerversammlung

Es ist nicht gottgegeben, dass der Verwalter zwingend auch durch die Eigentümerversammlung führen muss. Grundsätzlich kann zu Beginn jeder Eigentümerversammlung ein Versammlungsleiter durch Beschluss gewählt werden. Die Beteiligten sollten hier abwägen, ob man dies dem Verwalter überlässt. Wenn er Profi ist, ist er erfahren und er weiß, welche Beschlüsse mit welchen Formulierungen wichtig sind und worauf bei der Verkündung von Beschlussergebnissen zu achten ist.
Bestehen aber Konflikte oder Unstimmigkeiten mit dem Verwalter, muss man ihm dieses Feld nicht notwendig überlassen.

Vertretung in der Eigentümerversammlung

Gerne schicken Wohnungseigentümer, insbesondere Kapitalanleger, die selbst nicht in der Wohnung wohnen, einen Vertreter in die einberufene Eigentümerversammlung.
Nach der Rechtsprechung ist die WEG-Versammlung nicht öffentlich. Teilnehmen dürfen daher zunächst nur Personen, die entweder selbst Eigentümer sind oder einen Eigentümer vertreten.
Das Gesetz schreibt nicht vor, durch wen sich der Wohnungseigentümer vertreten lassen kann. Aber viele Teilungserklärungen enthalten Einschränkungen, nach denen sich

der Sondereigentümer aufgrund schriftlicher Vollmacht

  • durch seinen Ehegatten,
  • einen anderen Miteigentümer oder
  • durch den Verwalter

vertreten lassen kann.

Hieraus folgt: Wenn ein Anwesender keine zulässige Vollmacht vorweist, kann er von der Versammlung ausgeschlossen werden.

Auch wenn er eine Vollmacht vorlegt, aber nicht zu dem Personenkreis gehört, der nach der Teilungserklärung als Vertreter zugelassen ist, kann er ebenfalls von einer Versammlung ausgeschlossen werden.

Auf diese Art und Weise kann man in Wohnungseigentümerversammlungen unliebsame Vertreter oder auch Gäste loswerden.

Vertretung durch einen Rechtsanwalt

Dies gilt auch für Rechtsanwälte. Gerne bedienen sich Wohnungseigentümer im Konfliktfall eines  Rechtsanwaltes. Zu unterscheiden ist die Entsendung eines Rechtsanwaltes als Vertreter und die Begleitung durch einen Rechtsanwalt.

Entsendung eines Rechtsanwaltes als Vertreter in die Eigentümerversammlung

Beschränkt die Teilungserklärung die Teilnahme an der Eigentümerversammlung nicht auf einen bestimmten Personenkreis, so kann ohne Weiteres ein Rechtsanwalt mit Vollmacht als Vertreter auftreten.

Aber auch wenn die Teilungserklärung nur einen bestimmten Personenkreis als Vertreter zulässt, kann es im Einzelfall doch zulässig sein, sich einer anderen Person als Vertreter zu bedienen. Erforderlich ist ein überwiegendes Interesse aus persönlichen oder sachlichen Gründen, die gewichtiger sind, als das Prinzip der Nichtöffentlichkeit.

Aus der Nichtöffentlichkeit der Versammlung folgt, dass die Anwesenheit Dritter grundsätzlich nicht geduldet werden muss. Aber es ist  trotzdem eine Abwägung der gegensätzlichen Belange im Einzelfall vorzunehmen.

Kriterien bilden zum Beispiel in der Person des betroffenen Wohnungseigentümers liegende Umstände wie hohes Alter oder geistige Gebrechlichkeit, aber auch Umstände, die in der Schwierigkeit der anstehenden Beratungsgegenstände zu sehen sind können ausschlaggebend sein.

Andererseits kann in kleineren Gemeinschaften das Interesse der übrigen Wohnungseigentümer, von äußeren Einflüssen ungestört beraten und abstimmen zu können, höher zu veranschlagen sein. Zerstrittenheit der Wohnungseigentümer untereinander reicht nicht aus, auch wenn sie im Zusammenhang mit einem der Beratungsgegenstände steht. (BayObLG, Beschluss vom 16.05.2002  – 2 Z BR 32/02 -, ZMR 2002, Seite 844)

Begleitung durch einen Rechtsanwalt

Hier gelten die gleichen Grundsätze: Grundsätzlich heißt Vertretung nicht Begleitung, so dass eine Begleitung grundsätzlich nicht zulässig ist. Aber auch hier können wichtige Belange des Wohnungseigentümers im Einzelfall dafür sprechen, eine beratende Begleitung zuzulassen. (BayObLG, Beschluss vom 16.05.2002  – 2 Z BR 32/02 -, ZMR 2002, Seite 844)



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