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Schadensersatz wegen Umsatzeinbußen in Folge einer Baustelle

Gerhard Ostfalk
Gerhard Ostfalk  | 
Schadensersatz wegen Umsatzeinbußen bei Baustelle
Schadensersatz wegen Umsatzeinbußen bei Baustelle  (C) ostfalk

Der Betreiber eines auf Kundenströme angewiesenen Geschäftsbetriebes kann von einem angrenzenden Nachbarn Schadensersatz verlangen, wenn dieser durch öffentlich- rechtlich genehmigte Bautätigkeiten die Kundenströme beeinträchtigt.

Das hanseatische Oberlandesgericht in Bremen hat am 17.06.2013 eine für Betreiber von Geschäftslokalen mit Kundenverkehr interessante Entscheidung getroffen.

Gerhard Ostfalk

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Der Kläger hatte ein Restaurant geführt und hat mit seiner Klage den Eigentümer eines auf der Straße gegenüberliegenden Nachbargrundstücks in Regress genommen. Dieser hatte über einen längeren Zeitraum eine größere Baumaßnahme durchgeführt und dabei unter anderem auf Grundlage einer Sondernutzungserlaubnis der Stadt Bremen den öffentlichen Straßenraum vor der Baustelle zeitweise in der gesamten Breite abgesperrt, sodass der Zugang zu dem Restaurant des Klägers für aus der Innenstadt kommende Kunden nicht mehr möglich war.

Sondernutzungserlaubnis der Stadt

Der Restaurantbetreiber konnte mit Hilfe dezidierter Sachverständigengutachten den Rückgang des Kundenverkehrs und damit einhergehend den Rückgang der Umsätze darstellen und belegen.

In erster Instanz hatte der Kläger vor dem Landgericht keinen Erfolg gehabt. Zur Begründung wies das Landgericht darauf hin, dass die Beklagte für ihre Baustelleneinrichtung eine Öffentlich -rechtlich erteilte Erlaubnis zur Nutzung des Straßenraums gehabt habe. Die vorgenommene Baumaßnahme sei im Bereich einer Großstadt üblich und daher von dem Restaurantbetreiber hinzunehmen gewesen.

Eigentümer kann Einwirkung auf sein Grundstück nicht verbieten - aber Ausgleich in Geld

Hintergrund dieser Rechtsauffassung des Landgerichts ist die Vorschrift des § 906 Abs. 2 BGB. Danach kann der Eigentümer eines Grundstücks Einwirkungen auf sein Grundstück nicht verbieten, wenn die Beeinträchtigung durch eine ortsübliche Benutzung des anderen Grundstücks herbeigeführt wird und nicht durch Maßnahmen verhindert werden kann, die Benutzern dieser Art wirtschaftlich zumutbar sind. Hat der Eigentümer hiernach eine Einwirkung zu dulden, so kann er von dem Besitzer des anderen Grundstücks einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen, wenn die Einwirkung einer ortüblichen Benutzung seines Grundstücks oder dessen Ertrag über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt.


Das Landgericht Bremen hatte in diesem Sinne die vorgenommene Baumaßnahme als zumutbar angesehen.

Nicht so das in zweiter Instanz angerufene hanseatische Oberlandesgericht in Bremen. Es spricht dem klagenden Restaurantbesitzer einen Ausgleichsanspruch entsprechend § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB zu und führt aus:

Ausgleichsanspruch für Umsatzeinbuße für Restaurantbetreiber

Der nachbarrechtliche verschuldensunabhängige Ausgleichsanspruch entsprechendem § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB besteht nach der Rechtsprechung des Gerichtshofes dann, wenn von einem Grundstück im Rahmen privatrechtlicher Benutzung Einwirkungen auf ein anderes Grundstück ausgehen, die das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung übersteigen, sofern der Betroffene aus besonderen (tatsächlichen oder rechtlichen) Gründen –wie hier durch die wirksam erteilte Sondererlaubnis- gehindert war, die Einwirkungen gemäß § 1004 Ab. 1 BGB zu unterbinden (BGH, Urteil vom 17.09.2004, IV ZR 230/03).

Das OLG Bremen hat somit als entscheidendes Argument herausgestellt, dass es dem klagenden Restaurantbetreiber nicht möglich war, sich gegen die Beeinträchtigung des Straßenraums zur Wehr zu setzten.
Das OLG Bremen unterscheidet dabei zwischen allgemeinen Veränderungen, denen eine öffentliche Straße im Gemeingebrauch unterliegt und Veränderungen, die durch die private Nutzung des angrenzenden Grundstückeigentümers verursacht werden.
           

Die Beklagte kann in diesem nachbarschaftlichen Konflikt deshalb nicht darauf verweisen, dass ein Anlieger im Allgemeinen den ständigen Wechsel, dem der Gemeingeberauch einer öffentlichen Straße unterliegt, entschädigungslos hinnehmen muss, wie dies bei Beeinträchtigungen durch den Straßenbau und Straßeveränderungen der Fall ist. Denn die Einwirkungen auf die Nutzung des Grundstücks des Klägers durch die Baumaßnahmen der Beklagten beruhen nicht auf einer Anpassung an veränderte Verkehrsverhältnisse im öffentlichen Interesse, sondern haben sich allein aus den privaten Bauarbeiten im alleinigen Interesse der Beklagten ergeben.                                             

Zur Höhe des Ausgleichsanspruches, welche dem Kläger zugesprochen wurde, führt das OLG Bremen weiter aus:

Nach der Rechtsprechung des BGH kann für die Schätzung des Verlustes der Umsatz des Jahres zugrunde gelegt werden, das dem ausgleichsfähigen Zeitraum voraus ging, und diese in der Variationsbreite der vergangenen Jahre liegen. Auf dieser Basis sind dann Ertragsverluste zu ermitteln (BGH, Urteil vom 31.05.1994, IV ZR 114/72, NJW 1994, 1869, 1872; BHG, Urteil vom 08.07.1988, IV ZR 45/87, NJW-RR1988, 1291, 1292).
                

Das OLG Bremen hält fest:

Grundsätzlich ist eine Behinderung des „Kontaktes nach Außen“ (also die Beeinträ-    chtigung vom Kundenströmen) geeignet, den nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch auszulösen.
                
Für den vom OLG entschiedenen Fall hat das Gericht angenommen, dass die eingetretene „Behinderung des Kontakts nach Außen“ im Hinblick auf das Restaurant des Klägers die Zumutbarkeitsgrenze deutlich überschritten“ habe.

Hanseatisches Oberlandesgericht in Bremen, Urteil vom 17.06.2013, Aktenzeichen 3 U 36/11   

                                                                                                                                                                  
                                                      


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