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Privatstraße – in Bruchteilsgemeinschaft

Gerhard Ostfalk
Gerhard Ostfalk  | 
Privatstraße - Gehört die Privatstraße mehreren Eigentümern, stellt sich vielfach die Frage, wer für die Unterhaltskosten der Straße haftet und wer für die Verwaltung zuständig ist.
Privatstraße - Gehört die Privatstraße mehreren Eigentümern, stellt sich vielfach die Frage, wer für die Unterhaltskosten der Straße haftet und wer für die Verwaltung zuständig ist. 

Privatstraße –in Bruchteilsgemeinschaft

Eine Privatstraße dient dazu, einem oder mehreren Grundstücksanlieger eine Anbindung an das öffentliche Straßennetz zur Verfügung zu stellen. Die Privatstraße kann im Gesamteigentum der betreffenden Grundstücks-Anrainer stehen.

Gehört die Privatstraße mehreren Eigentümern, stellt sich vielfach die Frage, wer für die Unterhaltskosten der Straße haftet und wer für die Verwaltung zuständig ist.

Gerhard Ostfalk

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Die Privatstraße Gemeinschaft nach Bruchteilen

Die Gemeinschaft nach Bruchteilen ist unter § 741 ff. BGB geregelt.
Die Gemeinschaft nach Bruchteilen unterscheidet sich von der sogenannten Gesamthandsgemeinschaft dadurch, dass bei der Bruchteilsgemeinschaft das Eigentumsverhältnis mit einer bestimmten Quote festgelegt wird. Bei der Grundbucheintragung findet sich also der Zusatz für jeden eingetragenen Eigentümer, der die Bruchteilsquote der Teilhaber angibt. Ein häufiger Anwendungsfall der Bruchteilsgemeinschaft ist der Grundstückserwerb durch Ehegatten; hier wird zumeist jedem Ehegatten ein Eigentumsanteil „zu ½ “ zugeschrieben.

Ist nicht geregelt, welche Eigentumsquote gilt, ist unter § 742 BGB geregelt, dass im Zweifel jedem Teilhaber der gleiche Anteil zusteht. Das kommt bei einer Grundstücksgemeinschaft wohl nicht vor, weil hierbei die Eigentumsverhältnisse verbindlich im Grundbuch stehen.

Gebrauchsbefugnis bei Privatstraße in Bruchteilsgemeinschaft

Bevor die Frage nach der Kostentragung gestellt wird, wird vielleicht die Frage aufkommen, wer in welchem Umfang Gebrauch von dem Gemeinschaftseigentum machen kann. Unter § 743 Abs. 2 BGB steht, dass jeder Teilhaber zum Gebrauch des gemeinschaftlichen Gegenstandes befugt ist, soweit nicht der Mitgebrauch der übrigen Teilhaber beeinträchtigt wird. Für eine Privatstraße bedeutet dies, dass im Grundsatz die Benutzung der gesamten Privatstraße zulässig ist, unabhängig davon, mit welchem Bruchteil der Eigentümer an der Privatstraße beteiligt ist. Nur dürfen durch die Nutzung der Privatstraße die übrigen Miteigentümer nicht beeinträchtigt werden. Kommt also der Anlieger einer Privatstraße, dessen Eigentum am hinteren Ende der Straße liegt, auf den Gedanken, eine Straßensperre zu errichten, um zu verhindern, dass die anderen Miteigentümer bis zum Straßenende vorfahren können, so wird man wohl mit Blick auf § 743 Abs. 2 BGB sagen, dass dies nicht berechtigt ist. Die Nutzung der Straße auch bis zum hinteren Ende gebührt grundsätzlich allen Anliegern im gleichen Umfang, unabhängig davon, ob ein gesteigertes Interesse an der Nutzung bis zum Straßenende besteht oder nicht.

Verwaltung der gemeinschaftlichen Privatstraße

Die Entscheidungsbefugnis, wie mit der gemeinschaftlichen Straße umzugehen ist, welche Erhaltungsmaßnahmen zu treffen sind und ob Veränderungen beabsichtigt sind, ist in § 744 BGB geregelt. Nach § 744 Abs. 1 BGB steht die Verwaltung des gemeinschaftlichem Gegenstandes den Teilhabern gemeinschaftlich zu. Das bedeutet für die Praxis, dass für alle wesentlichen Fragen grundsätzlich Einstimmigkeit erforderlich ist. Es können also Verwaltungsfragen, nicht ohne weiteres mit Mehrheiten entschieden werden, sondern zunächst muss jeder Miteigentümer seine Zustimmung erteilen.
(1) Dieser Grundsatz ist in § 745 Abs. 3 BGB festgeschrieben. Danach soll eine wesentliche Veränderung des Gegenstandes nicht mit Mehrheit beschlossen werden können.

Hierzu gibt es Ausnahmen:
(2) Es gibt es zwei Ausnahmen. Wenn es um die Erhaltung des Gegenstandes geht, so ist nach § 744 Abs. 2 BGB jeder Teilhaber zu einem berechtigt, notwendige Maßregeln auch ohne Zustimmung der anderen Teilhaber zu treffen.
Oder er kann nach § 744 Abs. 2 Satz 2 von den anderen Teilhabern verlangen, dass diese ihre Einwilligung zu einer solchen Erhaltungsmaßnahme im Voraus erteilen.

(3) Eine weitere Ausnahme regelt § 745 Abs. 1 BGB. Nach dieser Vorschrift kann für einfache Verwaltungsfragen ein Beschluss durch Stimmenmehrheit gefasst werden. Das Stimmrecht des einzelnen Miteigentümers richtet sich nach dem Anteil seines Bruchteileigentums. Eine Stimmenmehrheit ist gegeben, wenn mehr als 50% der Bruchteilsanteile einem Beschluss zustimmen.

Regelungsgegenstand eines solchen Mehrheitsbeschlusses kann aber nur eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Gegenstandes entsprechende ordnungsgemäße Verwaltung und Benutzung sein.

Verwaltungspraxis für eine Privatstraße in Bruchteilsgemeinschaft

Für die Rechtspraxis stellt sich also die Frage, ob ein Reglungsgegenstand einer ordnungsgemäßen Verwaltung im Sinne des § 745 Abs. 1 BGB vorliegt, oder ob eine wesentliche Veränderung des Gegenstandes betroffen ist.

Notwendige Erhaltungsmaßregel

Notwendige Erhaltungsmaßregelungen sind nach allgemeiner Ansicht solche, die im Interesse der Gemeinschaft, also nicht allein im Interesse eines Teilhabers (oder einer Mehrheit von Teilhabern), zur Erhaltung der Substanz oder des wirtschaftlichen Wertes im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung aus der Sicht eines vernünftigen Teilhabers erforderlich –nicht nur nützlich- sind. Entscheidend ist ein wirtschaftlicher Maßstab unter Berücksichtigung der Zumutbarkeit für die Teilnehmer (brandenburgisches Oberlandesgericht, Urteil vom 23.08.2008, Aktenzeichen -7 U 110/05- mit dem dortigen weiteren Nachweisen).

Wesentliche Veränderung

Eine wesentliche Veränderung des gemeinschaftlichen Grundstückes gemäß § 745 Abs. 3 Satz 1 BGB hatte der BGH mit Senatsurteil vom 14.11.1994, ZIP 1995, 649,650, beschrieben (vergleiche BGH, Beschluss vom 26.04.2010, Aktenzeichen –II ZR 159/09-).

Ordnungsgemäße Verwaltung

Ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne des § 745 Abs. 1 BGB entsprechen nicht nur notwendige Maßnahmen nach § 744 Abs. 2 BGB, sondern alle Maßnahmen, die nach dem individuellen Gegebenheiten im Zeitpunkt de Beschlussfassung vernünftig erscheinen. Eine allgemeine Zweckmäßigkeits- oder Inhaltskontrolle bei der die Mehrheit über das Gericht die Auffassung der Mehrheit ersetzten könnte, findet nicht statt (BGH, Beschluss vom 26.04.2010, Aktenzeichen –II ZR 159/09- und die dortigen weiteren Nachweise unter Randnummer 14).

Jedoch darf das berechtigte Interesse der Minderheit nicht übergangen werden (BGH, am angegebenen Ort).

Fügt sich ein überstimmter Miteigentümer der Mehrheitsbeschluss nicht, so können die übrigen Miteigentümer auf die Abgabe der für die Verfügung erforderlichen Willenserklärung verklagen (vergleiche BGH, Urteil vom 11.11.2009, Aktenzeichen –XII ZR 210/05-).

In einer Entscheidung des BGH vom 11.04.2008 wurde für die Teilhaber an einer gemeinsamen Giebelwand entschieden, dass der teilhabende Nachbar eine Maßnahme des anderen Giebelwandteilhabers zur Wärmedämmung dulden muss, die dazu führt, dass der freie Bereich der gemeinsamen Giebelwand einem dem heutigen Erfordernissen entsprechenden Standard entspricht (Urteil vom 11.04.2008, Aktenzeichen –VI ZR 158/07-).

Der BGH stellt hierbei darauf ab, dass es zwar keine öffentliche Verpflichtung des Eigentümers dazu gibt, eine Wand „nachzurüsten“ gleichwohl entspreche es dem Interesse jedes vernünftig denkenden Teilhabers der Wand, diese nachzurüsten, sodass sie in Funktion und Aussehen dem allgemeinen üblichen Standard entspricht.
Damit geht der BGH –nach meiner Auffassung sehr weit- wenn er für diesen Fall feststellt, dass die einseitige Isolierung einer gemeinsamen Giebelwand nicht nur dem alleinigen Interesse des dämmenden Nachbarn liegt, sondern er stellt auf die Funktionsgeeignetheit der Wand nach heutigem Verhältnissen ab, wobei es in dem entschiedenen Fall einseitig die Funktionalität für den dämmenden Nachbarn als ausreichend erscheinen lässt.

Wie sind die Kosten zu verteilen?

Was die Kostenverteilung angeht, ist § 748 BGB eindeutig. Jeder Teilhaber hat die Lasten des gemeinschaftlichen Gegenstandes sowie die Kosten der Erhaltung der Verwaltung und einer gemeinschaftlichen Nutzung nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen.

Aber auch hierzu gibt es Ausnahmen.
Denn der Anspruch nach § 748 BGB ist nur die Kehrseite des § 743 BGB, wonach jedem Teilhaber ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte gebührt und wonach jeder Teilhaber zum Gebrauch des gemeinschaftlichen Gegenstands insoweit befugt ist, als nicht der Mitgebrauch der übrigen Teilhaber beeinträchtigt wird (vgl. Palandt/Sprau, BGB, 65. Aufl., Rnr. 1 zu § 748). Anerkanntermaßen handelt es sich bei der Regelung des § 748 BGB um dispositives Recht. Sind danach Gebrauch und Fruchtziehung abweichend von § 743 BGB geregelt, so ist im Zweifel anzunehmen, dass auch die Tragung der Lasten und Kosten einem Teilhaber auferlegt ist, soweit er zur Fruchtziehung und unter Ausschluss der anderen zum Gebrauch berechtigt ist. (OLG Schleswig, Urteil vom 03.11.2006 – 14 U 214/05 -)


27371 mal Gelesen  |  Letzte Änderung am Samstag, 30 Juni 2018 10:35
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