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Nicht erstellte Nebenkostenabrechnungen – wann kann der Mieter die Vorauszahlungen zurückverlangen?

Gerhard Ostfalk
Gerhard Ostfalk  | 
Nicht erstellte Nebenkostenabrechnungen – wann kann der Mieter die Vorauszahlungen zurückverlangen?

Nicht selten kommt es vor, dass der Vermieter keine Nebenkostenabrechnung erteilt. Wenn das Mietverhältnis noch andauert, hat der Mieter lediglich ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich seiner Vorauszahlungen und kann den Vermieter auf Erteilung einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung in Anspruch nehmen.

Gerhard Ostfalk

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Ist das Mietverhältnis bereits beendet, der Mieter dessen Mietverhältnis beendet ist, ist nicht gezwungen, den mit der Abrechnung säumigen Vermieter auf Erteilung der Abrechnung zu verklagen. Vielmehr kann er die von ihm geleisteten Vorauszahlungen zurückverlangen. Solange der Vermieter durch eine ordnungsgemäße Abrechnung nachweist, dass die Vorschüsse durch die für den betreffenden Zeitraum angefallenen und vom Mieter zu erstattenden Nebenkosten verbraucht sind (BGH, Urteil vom 09.03.2005, AZ –IX ZR 57/04-). Der Vermieter ist für diesen Nachweis an keine Frist gebunden. Er kann die Abrechnung jederzeit nachholen.

Dies unterscheidet sich von der Situation, dass das Mietverhältnis noch fort besteht. In einem bestehenden Mietverhältnis über Wohnraum kann der Mieter nicht die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen, wenn der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraums abgerechnet hat. In diesem Fall ist der Mieter daruch hinreichend geschützt, dass ihm bis zur ordnungsgemäßen Abrechnung des Vermieters gemäß § 273 Abs. 1 BGB ein Zurückbehaltungsrecht jedenfalls hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlung zusteht (Urteil des BGH vom 29.03.2006, AZ –IX ZR 191/05-).

Sodann stellt sich die Frage, ob der Mieter bei einem beendeten Mietverhältnis auch die gesamten Vorauszahllungen zurückverlangen kann, wenn der Vermieter zwar eine Abrechnung vorlegt, diese aber nur teilweise nicht nachprüfbar ist.
Hierzu führt das Landgericht Hanau mit Urteil vom 08.03.2013, AZ – 2 S 188/12- aus:
Die Rechtsprechung hat zu Recht einen Anspruch auf Rückzahlung der Vorauszahlungen für den Fall anerkannt, dass der Vermieter nicht durch Vorlage einer ordnungsgemäßen Abrechnung den Verbrauch der Vorauszahlung nachweist. Tut er dies jedenfalls zum Teil dadurch nicht, dass er einzelne Position nicht nachvollziehbar abrechnet, ist der Mieter dadurch ausreichend geschützt, dass dem Vermieter jedenfalls nur die Vorauszahlungen in der Höhe verbleiben, in der er den Verbrauch nachvollziehbar abrechnet. Erreicht der formal ordnungsgemäße Teil der Abrechnung bereits die Höhe der Vorauszahlung, kann der Mieter kein Interesse haben, bezüglich des restlichen Teils ebenfalls eine ordnungsgemäße Abrechnung zu erhalten.

Das bedeutet, dass wenn ein Vermieter bei einem beendeten Mietverhältnis eine Nebenkostenabrechnung erteilt, zu prüfen ist, ob für sämtliche Abrechnungspositionen in formeller Hinsicht ordnungsgemäß abgerechnet wurde oder nicht. Hat der Vermieter zumindest teilweise nachvollziehbare Abrechnungen vorgelegt, so kann der Mieter die dadurch verbrauchen Vorauszahlungen nicht mehr zurückverlangen.

Zum Schluss stellt sich noch die Frage was erforderlich ist, um eine formell ordnungsgemäße und nachvollziehbare Abrechnung zu erstellen.
Für eine formelle Ordnungsmäßigkeit der (Betriebskosten-)Abrechnung ist es unerheblich, ob diese rechnerisch korrekt oder in gesetzlich zulässiger Weise erfolgt ist. Maßgebend ist allein, dass der
Mieter den vermieterseits gewählten Rechenweg aus der Abrechnung ersehen und anhand der mitgeteilten Faktoren auf seine Richtigkeit hin überprüfen kann (LG Itzehöhe, Urteil vom 27.07.2012, AZ -9 S 23/11-). Es steht also im Vordergrund, dass man die Rechenschritte nachvollziehen kann. Davon zu unterscheiden ist die Frage, ob auch die richtigen Zahlen korrekt zur Berechnung herangezogen wurden. Das ist eine Frage der materiellen Richtigkeit der Abrechnung.

Formell ordnungsgemäß ist es eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind die in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen:
Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angaben und Erläuterung der zu Grunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieter und der Abzug seiner Vorauszahlung (BGH, Urteil vom 14.02.2007, AZ –III ZR 1/06-).

Eine formell ordnungsgemäße Abrechnung muss dabei folgende Bestandteile ausweisen:
-    Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten der im Mietobjekt angefallenen Kosten, aufgeteilt nach den einzelnen Kostenpositionen.
-    Die Angabe der Verteilerschlüssel
-    Eine Erläuterung der Verteilungsschlüssel; z.B. genügt es bei der Umlage nach der Wohnfläche nicht, dass die Bezeichnung „Wohnfläche“ genannt wird, sondern es ist die Gesamtwohnfläche des Mietobjektes zu benennen und die auf den Mieter anfallende Wohnungsgröße anzugeben. Nur mit diesen Angaben kann die Umlage für den Mieter korrekt nachgerechnet werden
-    Die Berechnung des auf dem Mieter entfallenden Kostenanteiles jeder einzelnen Abrechnungsposition
-    Die Benennung der vom Mieter geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen
-    Die Berechnung der auf den Mieter anfallenden Kostenanteile unter Abzug der von ihm geleisteten Vorauszahlungen.(Vergleiche BGH Urteil vom 14.02.2007, AZ –IX ZR 1/06)

In der Regel folgt eine Betriebskostenabrechnung dem folgenden Schema:
Aber auch eine andere Darstellungsweise ist möglich, daher ist nicht jede Abrechnung, die eine derartige tabellarische Aufstellung beinhaltet, von vorne herein falsch.

 


2796 mal Gelesen  |  Letzte Änderung am Mittwoch, 27 September 2017 10:01
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