0221 / 388088
Blog»Mietrecht»Mieterhöhung, Modernisierungszuschlag, Taktik des Vermieters

Mietrecht
Mieterhöhung, Modernisierungszuschlag, Taktik des Vermieters

Gerhard Ostfalk
Gerhard Ostfalk  | 
Mieterhöhung nach der ortsüblichen Vergleichsmiete und Modernisierungszuschlag - Der Vermieter kann beide Instrumente miteinander kombinieren.
Mieterhöhung nach der ortsüblichen Vergleichsmiete und Modernisierungszuschlag - Der Vermieter kann beide Instrumente miteinander kombinieren.  (C) G. Ostfalk

Mieterhöhung und Modernisierungszuschlag - Der Vermieter kann beide Instrumente miteinander kombinieren. Der Vermieter, der seine vermietete Wohnung modernisiert, kann die Miete nach § 559 BGB erhöhen. Neben der Mieterhöhung nach § 559 BGB kann er ebenfalls die Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB verlangen. Er hat es in der Hand, durch Kombination beider Erhöhungsmöglichkeiten die Miete zu optimieren.

Gerhard Ostfalk

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB richtet sich zum einen nach dem örtlich feststellbaren Mietpreis, der nach dem örtlich gültigen Mietspiegel für vergleichbare Wohnungen gilt. Die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete ist durch die Kappungsgrenze gedeckelt.

Kappungsgrenze bedeutet, dass die Miete nach § 558 Abs. 3 BGB innerhalb von drei Jahren maximal um 20 % erhöht werden darf (Zu beachten, ist ob nach der Mietrechtsreform 2013 Rechtsverordnungen gelten, die nach Ermächtigung der Landesregierungen für einzelne Gebiete oder Stätte die Kappungsgrenze auf 15 % reduzieren können).

Demgegenüber ist die modernisierungsbedingte Mieterhöhung nach § 559 BGB weder zeitlich an eine Wartefrist gekoppelt, noch unterliegt sie der Kappungsgrenze.
Es besteht dabei Einigkeit in der Rechtssprechung, dass der Vermieter grundsätzlich ein Wahlrecht hat, welche Mieterhöhungsmöglichkeit er nutzt und es besteht Einigkeit darüber, dass er beide Mieterhöhungsmöglichkeiten miteinander kombinieren kann. Hierbei ergeben sich – bei Beachtung bestimmter Voraussetzungen – unterschiedliche Gestaltungsmöglichkeiten.

Mit den folgenden Beispielen wird erläutert, was damit gemeint ist:

Berechnung Modernisierungszuschlag und Vergleichsmieterhöhung

 

 

A

B

C

1.

alte Grundmiete

200,00 €

200,00 €

200,00 €

 

ortsübliche Vergleismiete = 250,00 €

 

 

 

 

20 % Kappungsgrenze, ausgehend von der alten Grundmiete von 200,00 €.

40,00 €

 

 

 

Modernisierung = 1.000,00 €

 

 

 

 

11 % von 1.000,00 €

110,00 €

110,00 €

 

2.

Zwischensumme

350,00 €

310,00 €

200,00 €

 

ortsübliche Vergleichsmiete für die modernisierte Wohnung = 260,00 €

 

nicht möglich

 

 

20 % Kappungsgrenze, ausgehend von der bereits durch den Modernisierungs-zuschlag erhöten Grundmiete von 310,00 €.

 

auf die Kappungs grenze kommt es nicht an

 

 

Modernisierung

 

 

 

 

11% von 1.000,00 €

 

 

110,00 €

3.

Zwischensumme

350,00 €

310,00 €

310,00 €

 

ortsübliche Vergleichsmiete für die unmodernisierte Wohnung = 250,00 €

 

 

 

 

20 % Kappungsgrenze, ausgehend von der alten Grundmiete von 200,00 €.

 

 

40,00 €

 

neue Grundmiete

350,00 €

310,00 €

350,00 €

Geht man nach der Variante A vor, und geht von einer alten Grundmiete von 200,00 € aus und einer möglichen ortsüblichen Vergleichsmiete von 250,00 €, so wird in einem ersten Schritt die Miete nach der ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben, begrenzt durch die 20 %-tige Kappungsgrenze um 40,00 €.
In einem zweiten Schritt wird ein modernisierungsbedingter Zuschlag in Höhe von 11 % der Modernisierungskosten von 1.000,00 €, also in Höhe von 110,00 € erhoben. Es ergibt sich eine neue Miete von 350,00 €.

Geht man nach der Variante B vor, wird zunächst nur eine modernisierungsbedingte Mieterhöhung um 110,00 € erhoben, sodass sich zunächst in einem Zwischenschritt die Miete auf 310,00 € erhöhen würde.

Wollte man sodann in einem zweiten Schritt eine Anpassung einer ortsüblichen Vergleichsmiete vornehmen, so ist für den vorliegenden Fall festzustellen, dass die ortsübliche Vergleichsmiete bereits bei 260,00 € liegt, sodass eine weitere Mieterhöhung nicht möglich ist. Es verbleibt im Endergebnis bei einer neuen Grundmiete von 310,00 €.

Geht man nach der Variante C vor, so wird in einem ersten Schritt ein modernisierungsbedingter Zuschlag in Höhe von 110,00 € erhoben.

Auch dann kann noch einmal in einem zweiten Schritt eine Anpassung der Grundmiete an die ortsübliche Vergleichsmiete vorgenommen werden. Geht man bei dieser Mieterhöhung aber nicht von dem Zustand der bereits modernisierten Wohnung aus, sondern veranschlagt man den Zustand der noch unmodernisierten Wohnung, und macht dies auch gegenüber dem Mieter in dem Mieterhöhungsverlangen deutlich, so kann auch in einem zweiten Schritt noch einmal eine Anpassung der Grundmiete an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst werden, wobei hier wiederum die Kappungsgrenze zu beachten ist. Diese berechnet sich dann in Höhe von 20 % der alten Grundmiete von 200,00 €, also hier 40,00 €.
Im Ergebnis kommt man dann auch auf eine neue Grundmiete von 350,00 €.

Die Variante A und Variante C kommen zu dem gleichen Ergebnis. Zu beachten ist nur, dass die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete gegenüber dem Mieter ausdrücklich nur im Bezug auf die alte Grundmiete und im Bezug auf den Zustand der Wohnung vorgenommen werden darf, den sie vor der Modernisierung hatte.


15489 mal Gelesen  |  Letzte Änderung am Samstag, 30 Juni 2018 09:55
(22 Stimmen)
3.1 out of 5 based on 22 reviews

9 Kommentare

  • Möllendorff

    gepostet von Möllendorff

    Müssen die 11% Modernisierungsumlage von 1.000 € (s. oben) nicht noch durch 12 Monate geteilt werden?
    Und: Die Mod-Umlage geht doch mit der nächsten Mietspiegelerhöhung "verloren". Man kann sie ja nicht immer wieder erneut zuschlagen?

  • G. Ostfalk

    gepostet von G. Ostfalk

    Ja, die 11% werden auf das Jahr gerechnet. Aber der Modernisierungszuschlag kann neben der Miete bestehen bleiben. Bei einer zweiten Anpassung der Grundmiete an die ortsübliche Vergleichsmiete wird der Modernisierungszuschlag nicht eingerechnet und bleibt somit als eigene Kostenposition neben der Grundmiete stehen.

  • Gerhard Ostfalk

    gepostet von Gerhard Ostfalk

    Eine Kollegin hat die folgende Frage:
    „Sehr geehrter Herr Kollege Ostfalk,
    mit Interesse habe ich Ihren Aufsatz „Mieterhöhung, Modernisierungszuschlag, Taktik des Vermieters“ gelesen.
    Mich interessiert hier insbesondere die Variante C, also eine Modernisierungsmieterhöhung und in einem zweiten Schritt die Anpassung der Miete über 558 ausgehend von dem Zustand der noch unmodernisierten Wohnung.
    Sind Ihnen für diesen Fall Urteile bekannt?
    Sollte dies der Fall sein, bitte ich kollegialiter um entsprechende Rückinformation.
    Für Ihre Bemühungen möchte ich mich schon im Voraus ganz herzlich bedanken.
    Mit freundlichen und kollegialen Grüßen
    Dr. S. B.
    Rechtsanwältin



    Sehr geehrte Frau Kollegin Dr. B.,
    die Möglichkeit nach Variante C vorzugehen, ergibt sich bereits aus der Logik der Gesetzesvorschriften und ist auch im Schmidt-Futterer (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl. 2011, Vorb. zu § 558 Rdn. 12) erläutert.
    Das AG Kerpen führt im Urteil vom 21.06.2011 – 104 C 321/2010 – dazu aus:
    „Als juristisch geklärt angesehen werden kann dabei, dass ein Vermieter nach einer durchgeführten Modernisierungsmaßnahme ein Wahlrecht dahingehend hat, eine Mieterhöhung nach § 558 BGB (vgl. früher § 2 MHG) oder nach § 559 BGB (vgl. früher § 3 MHG) durchzusetzen (vgl. zu diesem Wahlrecht etwa Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl. 2011, Vorb. zu § 558 Rdn. 12). Die ausschließliche Mieterhöhung nach § 559 BGB im vereinfachten Umlageverfahren bietet für den Vermieter im Normalfall die günstigste Möglichkeit. Die Vorteile dieser Lösung liegen darin, dass er nicht zunächst die Zustimmung des Mieters verlangen muss (also auch direkt die erhöhte Miete verlangen kann), er keine Kappungsgrenze und keine Jahressperrfrist einzuhalten hat, und nach einer Erhöhung der Miete gemäß § 559 BGB die zu zahlende Miete sogar höher sein darf als die ortsübliche Miete für die renovierte Wohnung.
    Wählt der Vermieter demgegenüber – wie hier – den Weg, zunächst eine Mieterhöhung nach § 558 BGB zu verlangen, so kann danach eine Mieterhöhung gemäß § 559 BGB nur noch sehr eingeschränkt geltend gemacht werden. Zutreffend hat dazu bereits das OLG Hamm in einem Rechtsentscheid vom 30.10.1982 (– 4 RE Miet 6/82 –, NJW 1983, 289 [OLG Hamm 30.10.1982 - 4 Re Miet 6/82]) wie folgt ausgeführt:
    >>Der Umstand, dass dem Vermieter vom Gesetz her die Möglichkeit gegeben ist, die Modernisierung entweder in ein Verfahren nach § 2 MHG einzubeziehen oder einen Modernisierungszuschlag nach § 3 MHG zu erheben, hat in der Literatur zu einer Erörterung dieses Wahlrechts geführt. … Diese Erörterungen haben das – selbstverständliche – Ergebnis, dass der Vermieter jedenfalls nicht berechtigt ist, die Modernisierung zunächst zur Grundlage eines Erhöhungsverlangens nach § 2 MHG (Anpassung an Mieten für bereits vergleichbar modernisierte Wohnungen) zu machen, um dann, nachdem dieses Verfahren erfolgreich abgeschlossen worden ist, den Modernisierungszuschlag nach § 3 MHG nochmals gesondert zu erheben. Insofern ist ein Verbot von ‚kumulativen Mieterhöhung‘ anerkannt und sicherlich gerechtfertigt.

  • Gerhard Ostfalk

    gepostet von Gerhard Ostfalk

    Zur Variante "C" erhielt ich im Januar 2016 die folgende Anfrage:

    "Sehr geehrter Herr Ostfalk,
    vielen Dank für Ihren Beitrag (...) Gemäß dieser Anregung – hier Fall C –
    habe ich eine Mieterin in meinem MFH um die Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf Basis der alten unmodernisierten Wohnungen gebeten.
    Die Antwort des Mietervereins, welcher meine Mieterin vertritt war hingegen, dass immer die Modernisierungsumlage hinzu zurechnen wäre,
    womit die ortsübliche Vergleichsmiete dann bereits überschritten wäre. (...)
    Mich würde interessieren, ob Sie bereits erfolgreich auf dem Weg gemäß Fall C Mieterhöhungen gerichtlich durchgesetzt haben?
    Insbesondere dann, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete mit Modernisierungsumlage überschritten wird."

    Ich habe hierauf wie folgt geantwortet:

    Sehr geehrter Herr X,
    die Taktik der Mietervereine ist in der Regel Verwirrung zu stiften. Davon sollte man sich nicht beeindrucken lassen.
    Zu dem Fall „C“ habe ich in den Kommentaren Stellung genommen. Er kommt häufig vor, ohne dass er von den Gerichten überhaupt besonders debattiert wird.
    Nämlich dann, wenn innerhalb von 3 Jahren nach einer Modernisierung erneut die Miete an die Vergleichsmiete angepasst wird.
    Denn in diesen Fällen wird, so wie ich dies beschreibe, die Grundmiete unter Außerachtlassung der Modernisierung angehoben und sodann der bereits zuvor gültige Modernisierungszuschlag hinzugerechnet.
    Die Variante „C“ stellt damit kein Problem der Zulässigkeit dar, sondern ist nur eine Frage der richtigen „Technik“.
    Letztendlich muss hier von Anfang an sauber gearbeitet werden und immer die Mieterhöhung nach Vergleichsmiete von dem Modernisierungszuschlag getrennt werden.
    Wenn Sie also vorher alles richtig gemacht haben, können Sie sich auch gegen den Mieterverein durchsetzen.
    Mit freundlichen Grüßen

  • HM

    gepostet von HM

    Sehr geehrter Herr Ostfalk,

    in dem weiter oben von Ihnen angeführten Urteil des AG Kerpen geht es um die Reihenfolge, zunächst eine Mieterhöhung nach § 558 BGB zu verlangen und anschließend erst eine Mieterhöhung nach § 559 BGB. Zu der Reihenfolge der Variante C sagt das Urteil gar nichts.

    Mit freundlichen Grüßen

    H.M.

  • Gerhard Ostfalk

    gepostet von Gerhard Ostfalk

    Sehr geehrter Herr H.M,

    doch ! "Wählt der Vermieter (...) den Weg, zunächst eine Mieterhöhung nach § 558 BGB zu verlangen, so kann danach eine Mieterhöhung gemäß § 559 BGB nur noch sehr eingeschränkt geltend gemacht werden."

    Damit sagt uns das AG Kerpen sehr wohl, dass die Variante C -wenn auch nur "sehr eingeschränkt"- möglich ist.

    Denn der Vermieter kann wählen, ob er die Werterhöhung, die in der Modernisierung steckt, direkt in Form eines Modernisierungszuschlages nach § 559 BGB realisiert (Varianten A + C), oder ob er die modernisierte Wohnung wegen ihres werthaltigeren Zustandes im Rahmen des § 558 BGB mit höherwertigen Wohnungen vergleicht (Variante B) und deshalb eine höhere Vergleichsmiete ansetzt.
    Wenn sie sich in diesem Zusammenhang meinen gelb unterlegten Block "2" aus der Tabelle anschauen, so sehen Sie, dass man wegen der Modernisierung zu einer höheren Vergleichsmiete kommt (260,00 € statt nur 200,00 €). Nur ist diese höhere Vergleichsmiete im Beispielfall bereits durch den Modernisierungszuschlag "aufgefressen" und bringt in der Variante B nichts.

    Wichtig ist nur, dass bei der Variante C nicht bei dem späteren Vefahren nach § 558 BGB die modernisierte Wohnung als Vergleich herangezogen wird, sondern die Wohnung wie sie sich zuvor in unrenoviertem Zustand darstellt. Das meint das AG Kerpen, wenn es sagt, dass "ein Verbot von ‚kumulativen Mieterhöhung‘ anerkannt sei". Die Modernisierung an sich darf sich nur einmal auswirken, entweder bei der Herstellung der Vergleichbarkeit nach § 558 BGB oder als Modernisierungszuschlag nach § 559 BGB.

    Wenn aber dieses Verbot beachtet wird, ist die Variante C durchaus möglich.

    Damit ist die Variante C schwer (beweisbar) abzugrenzen, aber grundsätzlich möglich.

  • MK

    gepostet von MK

    Also die Variante C scheint mir sehr umstritten, wie beispielsweise folgendes Urteil beweist:

    AG Berlin Charlottenburg, Urteil vom 14.05.2002 – AZ 214 C 519/01 –

    "...Das Amtsgericht wies in seiner Entscheidung darauf hin, dass der sogenannte "Modernisierungszuschlag" in Höhe von 76,45 DM aufgrund der einseitigen Mieterhöhung des Vermieters unselbständiger Bestandteil der Netto-Kaltmiete geworden sei. Entgegen der Auffassung des Vermieters sei dieser "Modernisierungszuschlag" nicht zur Ermittlung der Vergleichsmiete aus der Ausgangsmiete heraus zu rechnen und anschließend ermittelten Endmiete wieder hinzu zu rechnen. Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus der Vorschrift des § 2 MHG (jetzt § 558 BGB). Dieser bestimme lediglich, dass Mieterhöhungen nach den §§ 3 bis 5 MHG (jetzt §§ 559 bis 560 BGB) bei der Ermittlung der Jahresfrist und der Kappungsgrenze unbeachtlich sind, nicht jedoch, dass diese Mieterhöhungen bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete herauszurechnen seien. Zwar war der Klagebegründung zu entnehmen, dass der Vermieter den "Modernisierungszuschlag" zusätzlich zur Miete begehrt, in dem Klageantrag aber kam dies nicht zum Ausdruck."

    Demnach kann also der Modernisierungszuschlag nicht einfach herausgerechnet werden, da er zum Bestandteil der Grundmiete wird.

  • Gerhard Ostfalk

    gepostet von Gerhard Ostfalk

    Sehr geehrter Herr Kray,
    vielen dank für Ihren Kommentar. Einen Hinweis auf die von Ihnen zitierte Entscheidung finde ich nur hier: https://www.bmgev.de/mietrecht/urteile/detailansicht/mieterhoehung-nach-modernisierung-mit-modernisierungsumlage.html
    Ansonsten halte ich die Meinung des AG Berlin-Charlottenburg für eine Einzelmeinung, die in der Rechtsprechung nicht weiterverfolgt wird.
    Aber wo ich Ihnen Recht gebe, ist dass Variante C nicht besonders "attraktiv" ist, weil sie in der Praxis schon alleine deshalb Schwierigkeiten mit sich bringt, weil bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete der noch nicht modernisierte Zustand der Wohnung zu berücksichtigen ist. (Siehe meinen vorangegangenen Kommentar) Das kann in der Praxis zu Beweisschwierigkeiten führen.

  • W. Krüger

    gepostet von W. Krüger

    Sehr geehrter Herr Ostfalk,

    auch ich halte die Variante C für umstritten mit Verweis auf ein weiteres Urteil (AG Lichtenberg, Urteil vom 27.10.00 – 5 C 343/00)

    https://www.berliner-mieterverein.de/recht/mieturteile/01106aglich34300.htm

    Die Auszüge aus dieser und o.g. Urteilsbegründung vom AG Charlottenburg sprechen aus meiner Sicht viel deutlicher gegen Variante C als das Kerpener Urteil für Variante C.

    MfG


Hinterlassen Sie einen Kommentar

Bitte achten Sie darauf, alle Felder mit Stern * zu füllen. HTML-Code ist nicht erlaubt.

Suche

nach Fachanwaltschaften und Blogthemen