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Mietrecht
Legionellen im Trinkwasser der Mietwohnung

Gerhard Ostfalk
Gerhard Ostfalk  | 
Eine Legionellenkontamination des Trinkwassers kann einen Mangel der Mietsache begründen.
Eine Legionellenkontamination des Trinkwassers kann einen Mangel der Mietsache begründen.  (C) Ostfalk

Was sind Legionellen und wie wirken Sie sich im Mietrecht aus.

Legionellen werden in KBE (Kolonie bildenden Einheiten) je 100 ml Wasser gemessen.
Es gibt nach der Trinkwasserverordnung zwei Schwellenwerte. Welche rechtliche Bedeutung diese Werte haben, ist teilweise umstritten.

Gerhard Ostfalk

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Legionellenbefunde 100 KBE/je ml Wasser sind unbedenklich.
Legionellenbefunde > 100 KBE/je ml Wasser lösten bestimmte Untersuchungs- und Handlungsmaßnahmen aus.
Bei Legionellenbefunden > 10.000 KBE/je ml Wasser ist von einer akuten Gesundheitsgefahr auszugehen. Das Gesundheitsamt ist einzuschalten und für die Bewohner sind Duschverbote auszusprechen.

 

Legionellen sind im Süßwasser vorkommende stäbchenförmige Bakterien, die in der natürlichen Umwelt lediglich in nicht gesundheitsgefährdenden Mengen vorkommen, in erwärmtem Wasser bei Temperaturen zwischen 30 °C und 45 °C jedoch optimale Vermehrungsbedingungen finden, wodurch sie zum Gesundheitsrisiko werden.

(AG Dresden, Urteil vom 11.11.2013 - 148 C 5353/13, GE 2014, 396;

vgl. LG Saarbrücken, Urt. v. 11.12.2009, Az.: 10 S 26/08;

Legionellen: Aktuelle Fragen zum Vollzug der geänderten Trinkwasserverordnung (TrinkwV) – Stellungnahme des Umweltbundesamtes = https://www.umweltbundesamt.de/publikationen/legionellen-aktuelle-fragen-vollzug-geaenderten )

a) Gesundheitsgefahren

Legionellen führen typischerweise zu einer Lungenentzündung (Legionellen-Pneumonie)

Neben Legionella pneumophila, der epidemiologisch wichtigsten Art, gibt es noch mehr als 40 weitere Arten.

Bei einem Veteranentreffen der Amerikanischen Legion (Pennsylvania American Legion) 1976 in Philadelphia erkrankten von über 4000 Teilnehmern etwa 220 Personen, von denen 30 verstarben. Aus diesem Grunde erhielt die Erkrankung den Namen "Legionärskrankheit".

Neben der Legionellen-Pneumonie gibt es eine andere, leichtere Verlaufsform einer Legionelleninfektion, das Pontiac-Fieber.

Personen mit gesundheitlichen Vorschäden, geschwächter körperlicher Abwehr, chronischer Bronchitis, Emphysem etc., aber auch Raucher erkranken häufiger.

Das Trinken von legionellenhaltigem Wasser ist für Personen mit intaktem Immunsystem keine Gesundheitsgefahr.

Gefährdet sind demgegenüber vor allem Menschen mit einer geschwächten Immunabwehr, Senioren oder Raucher. Zu einer geschwächten Immunabwehr können auch Medikamente beitragen, welche das Abwehrsystem des Körpers unterdrücken. Männer erkranken häufiger als Frauen, Kinder nur selten.

(„Legionellen“ in: Wikipedia, Die freie Enzyklopädie. Bearbeitungsstand: 15. Dezember 2019, 20:21 UTC. URL: https://de.wikipedia.org/w/index.php?title=Legionellen&oldid=194934677 /Abgerufen: 22. Dezember 2019, 12:44 UTC;

LEGIONELLEN - Informationen über Krankheitserreger beim Menschen = https://www.infektionsschutz.de/erregersteckbriefe/legionellen/ Stand: 23.04.2018)

b) Infektionswege

Die Infektion erfolgt durch Einatmen von zerstäubtem, legionellenhaltigem Wasser (Aerosole) oder Eindringen vor erregerhaltigem Trinkwasser in die Luftröhre oder Lunge.

(vgl. AG Dresden, Urteil vom 11.11.2013 - 148 C 5353/13, GE 2014, 396;

vgl. LG Saarbrücken, Urt. v. 11.12.2009, Az.: 10 S 26/08;

https://www.umweltbundesamt.de/publikationen/legionellen-aktuelle-fragen-vollzug-geaenderten – “Legionellen: Aktuelle Fragen zum Vollzug der geänderten Trinkwasserverordnung (TrinkwV)” – Stellungnahme des Umweltbundesamtes)

Die Infektion erfolgt im Wesentlichen durch Inhalation von kontaminiertem lungengängigem Aerosol, das z. B. beim Duschen entsteht.

(Technische Regel der DVGW - Arbeitsblatt W 551 2004-04)

Legionellen werden nicht von Mensch zu Mensch übertragen.

(LEGIONELLEN - Informationen über Krankheitserreger beim Menschen = https://www.infektionsschutz.de/erregersteckbriefe/legionellen/ Stand: 23.04.2018)

c) Vorkommen und Quelle der Legionellen

Die Legionellen wachsen vermehrt im Wasser im Temperaturbereich zwischen 30 °C und 45 °C.

2. Welche Ansprüche bestehen zwischen Mieter und Vermieter ?

Treten Legionellen in den Trinkwasserleitungen eine Mietwohnung auf, stellt sich die Frage, welche rechtlichen Konsequenzen das auslöst.

Zu unterscheiden sind Mängel- und Mängelbeseitigungsansprüche und Schadensersatzansprüche.

a) Mängelrechte des Mieters bei auftretenden Legionellen

Zunächst kann eine Legionellenkontamination einen Mangel der Mietsache begründen. Die rechtlichen Konsequenzen eines Mangels können sein:

- Minderung der Miete (§ 536 Abs. 1 BGB)

- Zurückbehaltungsrechte des Mieters

- Anspruch des Mieters auf Mangelbeseitigung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB)

- Beseitigung des Mangels durch den Mieter im Wege der Selbstvornahme

b) Schadensersatzansprüche des Mieters bei Legionellenbefall

- Schadensersatzansprüche des Mieters gegenüber seinem Vermieter

- Schmerzensgeldansprüche des Mieters gegenüber seinem Vermieter

B. Mangelrechte des Mieters bei auftretenden Legionellen

1. Mangel der Mietsache

Zunächst ist zu klären, wann eine Legionellenkontamination oder besser: ab wann eine Legionellenkontamination einen Mangel darstellt.

Ein Mangel der Mietsache liegt vor, wenn der nach dem Vertrag vorausgesetzte Gebrauch beeinträchtigt ist.

Die Beeinträchtigung durch Legionellen kann einen Sachmangel darstellen (§ 536 Abs. 1 BGB) oder einer zugesicherten Eigenschaft widersprechen.

Ein Mangel der Mietsache ist danach anzunehmen, wenn die „Ist-Beschaffenheit? des Objektes von den nach dem Vertrag vereinbarten Erfordernissen, von der „Sollbeschaffenheit? der Mietsache, abweicht.

(vgl. BGH, Urteil vom 05.12.2018 – VIII ZR 271/17)

Dabei sind es allein die Vertragsparteien, die durch die vertragliche Festlegung des jeweils geschuldeten Gebrauchs bestimmen, welchen Zustand die vermietete Sache spätestens bei Überlassung an den Mieter während der gesamten Vertragsdauer haben muss.

Eine solche Vereinbarung kann auch konkludent erfolgen. Im Falle einer Legionellenbelastung des Trinkwassers wird man wohl in der Regel immer von der konkludent, immanent vereinbarten Voraussetzung ausgehen, dass das Trinkwasser nicht in gesundheitsgefährdender Weise legionellenhaltig ist.

Eine zum Aufenthalt von Menschen bestimmte Räumlichkeit entspricht demnach nur dann dem vertraglich vorausgesetzten Vertragszweck, wenn sie nicht gesundheitsgefährdend ist.

(Eisenschmid in Schmidt/Futterer, Mietrecht, 11. Auflage, 2013, § 536 Rn. 25 ff)

Zu fragen bleibt aber, ab wann eine mietrechtlich oder minderungsrelevante Gesundheitsgefahr anzunehmen ist.

a) Mangel bei konkreter Gesundheitsbeeinträchtigung

Unstreitig kann sich der Mieter jedenfalls dann auf eine Minderung der Miete berufen, wenn eine Legionellekontamination bereits einen konkreten (Gesundheits-)Schaden herbeigeführt hat.

Treten also bereits Krankheiten in Folge einer Legionellenkontamination auf, stehen dem Mieter die oben genannten Mängelrechte zu.

(vgl. LG Saarbrücken, Urteil vom 11.12.2009 - 10 S 26/08)

b) Mangel bei bloßem Risiko einer Gesundheitsbeeinträchtigung

Neben einem bereits eingetretenen Schaden kann auch das bloße Risiko einer Legionelleninfektion Ansprüche des Mieters auslösen.

Es kommt also nicht darauf an, ob bereits eine konkrete Krankheit beim Mieter infolge einer Legionellenkontamination aufgetreten ist,

Es kommt auch nicht darauf an, ob ein Schaden bereits eingetreten ist oder unmittelbar bevorsteht.

(LG Stuttgart, Urteil vom 12.05.2015 – 26?O 286/14, ZMR 2015, 720)

Denn allgemein anerkannt ist, dass bereits eine latent vorhandene befürchtete Gefahr die Wertschätzung und insbesondere den ungestörten Gebrauch der Mietsache beeinträchtigen kann.

(LG Stuttgart, Urteil vom 12.05.2015 – 26?O 286/14, ZMR 2015, 720;

OLG Hamm, Urteil vom 13.02.2002 - 30 U 20/01, ZfJR 2002, 812)

Maßgeblich ist vielmehr, ob der Mieter vernünftigerweise eine Gesundheitsgefahr annehmen darf bzw. ob ein begründeter Gefahrverdacht vorliegt, der auf nachweisliche, tatsächliche Risikomomente gestützt werden kann.

(LG Lübeck, Urteil vom 15.01.2002 - 6 S 161/00, ZMR 2002, 431;

OLG Hamm, Urteil vom 13.02.2002 - 30 U 20/01;

AG Dresden, Urteil vom 11.11.2013 - 148 C 5353/13, GE 2014, 396;

LG Berlin, Urteil vom 04.05.2017 - 67 S 59/17)

Daher stellen Legionellen in der Wasserversorgungsanlage grundsätzlich einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 BGB dar.

Deshalb kommen für den Mieter bei einer Legionellenkontamination grundsätzlich die genannten Mängelrechte in Betracht.

Allerdings bleibt die Frage zu klären, ab wann konkret von einer minderungsrelevanten Kontamination auszugehen ist.

Denn unstreitig kommen Legionellen in geringen Mengen in allen Gewässern vor. Die Frage ist daher, ab wann eine minderungsrelevante Kontamination anzunehmen ist.

c) Minderungsrelevanter Schwellenwert

Bei der Legionellen-Gefahrenabwehr wird zwischen dem sogenannten technischen Maßnahmenwert und der Gefahrenabwehrschwelle unterschieden.

Die Trinkwasserverordnung nimmt Bezug auf das DVGW-Arbeitsblatt W 551 (2004-04) als allgemeinanerkannte Regel der Technik.

Dieses verlangt bei einer Überschreitung des Gefahrenabwehrwertes von > 10.000 KBE Legionellen/100 ml eine sofortige Gefahrenabwehr durch die Gesundheitsämter.

Eine Legionellenanalyse wird mit der Anzahl von Kolonie bildenden Einheiten der Legionellen (KBE) pro 100 ml Wasser angegeben.

Bei Überschreitung des so genannten „technischen Maßnahmenwertes“ für Legionellen im Trinkwasser sind auch unterhalb der Schwelle der sofortigen Gefahrenabwehr zeitnah Maßnahmen vom Inhaber einer Trinkwasser-Installation zu ergreifen, um die Besorgnis einer Gesundheitsgefährdung gemäß § 5 TrinkwV 2001 auszuräumen.

(http://www.umweltbundesamt.de/sites/default/files/medien/419/dokumente/empfehlungen_gefaehrdungsanalyse_trinkwv.pdf - Empfehlungen für die Durchführung einer Gefährdungsanalyse gemäß Trinkwasserverordnung des Umwelt Bundesamtes)

Gemäß § 16 Absatz 1 Nummer 1 TrinkwV 2001 muss jeder Inhaber einer Trinkwasser-Installation dem Gesundheitsamt unverzüglich anzeigen, wenn der technische Maßnahmenwert von 100 KBE/100 ml in einer Untersuchung einer Trinkwasser-Installation überschritten wurde.

Allgemein ergeben sich die folgenden Maßnahmenschwellen:

Legionellen (KBE/100ml)

Bewertung

Maßnahmen

Nachuntersuchung

> 10.000

extrem hohe Konzentration

unverzügliche Desinfektion, bzw. Nutzungseinschränkung, z.B. Duschverbot; Sanierung ist erforderlich

1 Woche nach Desinfektion, bzw. Sanierung

? 100

Kontamination

Sanierung ist erforderlich

1 Woche nach Desinfektion, bzw. Sanierung

nicht nachweisbar in 1 ml

keine nachweisbare Kontamination

Keine

nach einem Vierteljahr

Quelle: Buderus Arbeitsblatt K13 (DVGW-Arbeitsblatt W 551)

Da die technischen Vorgaben der Legionellen-Gefahrenabwehr zwischen den beiden genannten Grenzwerten unterscheiden, ist zu fragen, ab wann eine minderungsrelevante Legionellenkontamination anzunehmen ist.

(1) Minderungsrelevant erst bei Gefahrenabwerschwelle

Zum Teil wird davon ausgegangen, dass die Überschreitung des technischen Maßnahmenwertes noch keine minderungsrelevante Schwelle darstellt.

Das AG München hatte entschieden, dass nicht schon bei einer Überschreitung des sogenannten technischen Maßnahmenwertes von 100 KBE/ 100 ml (Anlage 3, Teil II der TrinkwasserVO) für die Legionellenbelastung im Trinkwasser einer Wohnimmobilie von einer minderungsrelevanten Gesundheitsgefahr auszugehen sei.

Anderes gelte nur wenn an einer der Entnahmestellen eine Legionellenkonzentration über dem Grenzwert von 10.000 KBE/100ml, ab dem von einer Gesundheitsgefährdung auszugehen und eine direkte Gefahrabwehr notwendig ist, gemessen würde.

(AG München, Urteil vom 25.06.2014 - 452 C 2212/14, ZMR 2015, 139;

AG Dresden, Urteil vom 11.11.2013 - 148 C 5353/13, GE 2014, 396)

(2) Maßnahmenschwelle

Demgegenüber wird nach anderer Auffassung bereits ein Mangel der Mietsache angenommen, wenn schon der Maßnahmenwert von 100 KBE/100 ml überschritten wird.

Denn ein Mietmangel im Sinne von § 536 BGB liege nicht nur vor, wenn tatsächlich eine gesundheitliche Beeinträchtigung besteht, sondern auch schon deshalb, wenn das Mietobjekt nur in der Befürchtung der Gefahr genutzt werden könne. Auch eine nur befürchtete Gefahr beeinträchtige daher den ungestörten Gebrauch der Sache.

Es komme nicht darauf an, ob Grenzwerte überschritten werden. Allein das Vorhandensein der Legionellen beeinträchtige schon den Mietgebrauch, weil dies den Mieter verunsichere und dieser nicht mehr wie sonst unbeschwert Wasser entnehmen könne.

(LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 08.11.2016 – 7 S 1713/16;

LG Stuttgart, Urteil vom 12.5.2015 – 26?O 286/14, ZMR 2015, 720;

AG Leipzig, Urteil vom 08.02.2016 -165 C 6611/15

AG Köln, Urteil vom 15.05.2019 – 201 C 177/17)

(3) Stellungnahme

Der zweiten Auffassung ist zu folgen.

Bereits bei einer mittleren Kontamination > 100 und 1.000 KBE/100 ml besteht eine ernst zu nehmende Gefährdung der Gesundheit der angeschlossenen Verbraucher.

(https//www.legionellen.ifmu.de/info/legionellenbefall-was-tun/ - Legionellenbefall – so gehts weiter / Legionellen-Kontamination)

Zwar gibt der technische Maßnahmenwert“ von 100 KBE/100 ml Wasser noch keinen Aufschluss darüber, ab welcher Legionellenkonzentration eine Infektion beim Menschen auftritt. Denn dazu liegen bisher keine gesicherten Erkenntnisse vor.

Das bedeutet aber auch, dass nicht ausgeschlossen werden kann, dass bereits eine Kontamination unterhalb des Gefahrenabwerschwellenwertes eine Infektionsgefahr durch Legionellen darstellt.

Daher stellt bereits eine Kontamination des Trinkwassers mit Werten > 100 KBE/100 ml eine minderungsrelevante Gesundheitsgefährdung dar.

2. Verschulden des Vermieters

Die Mietminderung tritt nach § 536 Abs. 1 BGB verschuldensunabhängig ein, so dass es nicht darauf ankommt, ob der Vermieter den Mangel zu vertreten hat oder nicht.

3. Rechtsfolge: Minderung der Miete

Ist die Mietsache aufgrund der Legionellenkontamination mangelhaft, mindert sich die vertragliche Miete entsprechend, § 536 Abs. 1 BGB.

Der Höhe der Mietminderung richtet sich danach, inwieweit eine Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit durch den Mangel verursacht wird.

Abhängig von einer konkreten Bewertung der jeweiligen Beeinträchtigung haben die Gerichte Minderungsquoten von 0% bis 50 % ausgeurteilt.

0%

AG München, Urteil vom 25.06.2014 - 452 C 2212/14, ZMR 2015, 139

20%

LG Stuttgart, Urteil vom 12.5.2015 - 26?O 286/14, ZMR 2015,720

25%

AG Dresden, Urteil vom 11.11.2013 - 148 C 5353/13, GE 2014, 396

50%

LG Stuttgart, Urteil vom 12.05.2015 - 26 O 286/14, ZMR 2015, 720

C. Fristlose Kündigung durch den Mieter wegen Gesundheitsgefährdung

Nach § 543 Abs. 1 BGB i.V.m. § 569 Abs. 1 BGB liegt ein gesetzlich definierter wichtiger Grund zur Kündigung insbesondere dann vor, wenn die Benutzung der Wohnung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist

Der Mieter kann das Mietverhältnis deshalb fristlos kündigen, wenn der gemietete Wohnraum durch eine Legionellenkontamination so betroffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist.

1. Gesundheitsgefahr

Mietern wird das Recht einer fristlosen Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung nicht erst dann eingeräumt, wenn eine Gesundheitsschädigung schon eingetreten ist.

Die Vorschrift des § 569 Abs. 1 BGB bezweckt im Interesse der Gesundheit der Bevölkerung wirtschaftlichen Druck auf Vermieter auszuüben, zum Aufenthalt von Menschen bestimmte Räume gesundheitsgerecht zu gestalten. Aus diesem Grund berechtigt nicht erst ein Schadenseintritt, sondern bereits die Gefährdung zur Kündigung.

Erforderlich ist die naheliegende Wahrscheinlichkeit oder erhebliche Befürchtung einer Beeinträchtigung der Gesundheit oder körperlichen Unversehrtheit mit Krankheitscharakter.

(OLG, Urteil vom 07.02.2017 – 6 U 169/14;

vgl. OLG Brandenburg, Urteil vom 02.07.2008 - 3 U 156/07, ZMR 2009, 190;

OLG Düsseldorf, Urteil vom 14.10.2010 - 10 U 74/09, MietRB 2010, 134;

Münch-Komm/Häublein, BGB, 6. Aufl., 569 Rn. 7)

a) objektiver Maßstab

Zum Teil wird vertreten, dass die Gesundheitsgefahr rein nach objektiven Maßstäben zu bewerten ist.

Maßgebend ist der gegenwärtige Stand der Erkenntnis, auch wenn dieser bei Vertragsschluss noch nicht bestanden haben sollte. Entscheidend ist, ob von den Räumen in ihrem gegenwärtigen Zustand eine Gesundheitsgefahr ausgeht.

Diese muss konkret drohen und zudem erheblich sein, d. h. der Tatbestand des § 569 Abs. 1 BGB ist nur erfüllt, wenn die Gefahr einer deutlichen und nachhaltigen Gesundheitsschädigung besteht.

(OLG Düsseldorf, Urteil vom 14.01.2010 - I-10 U 74/09;

KG, Urteil vom 22.09.2003, GE 2004, 47 = GuT 2003, 215 = KGR 2004, 97 = ZMR 2004, 259;

KG, Urteil vom 26.02.2004, GE 2004, 688 = KGR 2004, 481 = ZMR 2004, 513;

OLG Brandenburg, Urteil vom 02.07.2008, ZMR 2009, 190)

Dabei genügt es, wenn der wenn der Mieter nach objektiven Kriterien vernünftigerweise von dem Bestehen einer erheblichen Gefahr ausgehen kann, unabhängig davon, ob diese letztlich tatsächlich gegeben ist oder nicht.

(LG Lübeck, Urteil vom 06.11.1997 - 14 S 135/97)

Maßgeblich ist aber der objektive Befund; auf die subjektiven Befindlichkeiten oder Befürchtungen eines Mieters kommt es insoweit nicht an.

Die aus einer ungeklärten Sachlage folgenden Gesundheitsrisiken sind nach dem Wertsystem des Grundgesetzes zugunsten der körperlichen Unversehrtheit (Art. 2 Abs. 2 GG) dem Vermieter zuzuweisen.

(LG Lübeck, Urteil vom 06.11.1997 - 14 S 135/97)

b) Verdacht

Für eine Kündigung gemäß § 544 a.F. BGB ist ausreichend, dass der begründete Verdacht einer Gesundheitsgefährdung gegeben ist.

Unter dieser Voraussetzung ist die Kündigung selbst dann wirksam, wenn sich später die Unbegründetheit des Verdachts herausstellt.

Stellt sich im Nachhinein heraus, dass sich die Gefahr nicht verwirklicht hat oder verwirklicht hätte, so bleibt die Wirksamkeit der Kündigung hiervon unberührt.

(LG Lübeck, Urteil vom 15.01.2002 – 6 S 161/00;

Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, BGB § 569 Rn. 10, 11)

c) Eine Gefährdung nur für bestimmte Bevölkerungsgruppen reicht aus.

Unerheblich ist, wenn die Gesundheitsgefahr durch Legionellen nur für bestimmte Bevölkerungsgruppen besteht (Schwangere, Säuglinge, Kinder, Alte).

(LG Lübeck, Urteil vom 06.11.1997 – 14 S 135/97, ZMR 1998, 433)

d) Erheblichkeit der Gesundheitsgefahr

Die Gesundheitsgefährdung muss erheblich sein. An dieses Tatbestandsmerkmal sind keine allzu strengen Anforderungen zu stellen. Es genügt nach dem Gesetzeszweck, wenn das Wohlbefinden des Benutzers der Räume nachhaltig beeinträchtigt wird und die gesundheitsgefährdende Beschaffenheit nicht sofort behoben werden kann.

2. Maßgeblicher Schwellenwert

Auch bei der Frage des kündigungsrelevanten Schwellenwertes sind die oben genannten technischen Schhwellenwerte zu betrachten.

Da bei einer Überschreitung des Gefahrenabwehrwertes von > 10.000 KBE Legionellen/100 ml die Trinkwasserverordnung eine sofortige Gefahrenabwehr durch die Gesundheitsämter anordnet, kann mindestens ab diesem Schwellenwert von einer konkreten Gesundheitsgefährdung ausgegangen werden.

3. Verschuldnsunabhängig

Das Kündigungsrecht des Mieters ist unabhängig von einem Verschulden des Vermieters. Deshalb besteht ein Kündigungsgrund auch im Falle höherer Gewalt.

Das Kündigungsrecht ist nur ausgeschlossen, wenn der Mieter den gesundheitsgefährdenden Zustand zu vertreten hat.

Die Gesundheitsgefährdung muss sich aus Wohnräumen oder Gewerberäumen ergeben, die zum dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt ist. Für das Kündigungsrecht aus § 569 Abs. 1 BGB reicht es nicht aus, wenn die Gesundheitsgefahr auf andere Räume (Keller, Garage, Lagerraum) begrenzt ist. In diesen Fällen bleibt nur die Kündigungsmöglichkeit nach §§ 543 Abs. 2 Nr. 1, 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 2 BGB.

Die Gesundheitsgefahr muss sich ferner aus der Beschaffenheit der gemieteten Räume selbst ergeben.

(Lindner, 4. Teil. Beendigung des Mietverhältnisses Rn. 1349-1353, beck-online)

Das kann aber bei einer Kontamination des Leitungswassers ausgegangen werden.

4. Kein Kündigungsausschluss wegen Kenntnis oder Verzicht auf Kündigung

Dabei ist unerheblich, dass der Mieter den gesundheitsgefährdenden Zustand der Mietsache bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieses Zustands zustehenden Rechte geltend zu machen (§ 569 Abs. 1 BGB).

5. Erfolglose Beseitigungsaufforderung mit Kündigungsandrohung

Die außerordentliche fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung nach § 543 Abs. 1, § 569 Abs. 1 BGB ist grundsätzlich erst zulässig, wenn der Mieter dem Vermieter zuvor gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB eine angemessene Abhilfefrist gesetzt oder eine Abmahnung erteilt hat.

(BGH, Urteil vom 18.04.2007 – VIII ZR 182/06)


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