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Kündigung -vorgeschobener Eigenbedarf

Gerhard Ostfalk
Gerhard Ostfalk  | 
Eigenbedarfskündigung
Eigenbedarfskündigung 

In Zeiten in denen die Mieten und die Immobilienpreise rasant steigen, nimmt erfahrungsgemäß das Interesse der Vermieter, Kündigungen auszusprechen zu. Gefährlich aber, wer sich in diesem Zusammenhang als Vermieter auf einen nur vorgeschobenen Eigenbedarf beruft, der tatsächlich so nicht vorliegt. Die Rechtsprechung unterstützt den Mieter mit einer Beweiserleichterung.
    
Das Amtsgericht Münster hat sich mit Urteil vom 17.01.2014 noch einmal Gedanken hierzu gemacht.

Gerhard Ostfalk

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht


Nach einem Rohrbruch und der dadurch ausgelösten Überschwemmung der Wohnung hatten die Mieter die Schadensursache auf eigene Kosten beseitigen lassen und den Vermieter aufgefordert, diese Kosten zu erstatten.

Der Vermieter lehnte die Kostenübernahme ab und drohte, dass das Mietverhältnis beendet werde, wenn die Mieter die Reparaturkosten in seinen Augen einmächtig von der Miete in Abzug bringen würden.

Die Mieter ließen sich davon nicht beirren und kürzten die Miete um die aufgewandten Reparaturkosten, worauf sie promt eine Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarfs erhielten. Der Vermieter berief sich darauf, die Wohnung für seine Tochter zu benötigen.

Ein Schelm, wer böses dabei denkt und wirklich:
Nachdem die Mieter ausgezogen waren, fiel der angebliche Eigenbedarf des Vermieters „plötzlich“ weg und in die Wohnung zog eine andere Partei ein.

Die Mieter hatten nun im folgenden Gerichtsprozess das Problem, den inneren Willen des Vermieters zu ergründen und zu beweisen. Hier hilft die Rechtsprechunng.

Die Mieter verlangten vom Kläger Schadensersatz, nachdem sie nach der ausgesprochenen Eigenbedarfkündigung in eine teurere Ersatzwohnung umgezogen sind. Das Amtsgericht spricht den Klägern einen Schadensersatzanspruch aus §§ 535, 280 Abs. 1 BGB zu und führt dazu aus, dass der Vermieter im Prozess den behaupteten Eigenbedarf nicht beweisen konnte.

Entgegen den sonstigen Grundsätzen, sieht das Amtsgericht im vorliegenden Fall den Vermieter in der Darlegungslast dafür, dass der behauptete Eigenbedarf tatsächlich bei Ausspruch der Kündigung vorlag.

„Der fehlende Selbstnutzungswille (des Vermieters) ist jedoch eine innere Tatsache, zu der der Mieter naturgemäß keine Angaben machen kann. Diesem Umstand wird dadurch Rechnung getragen, dass den Vermieter gesteigerte Darlegungspflichten treffen (…).“

Weiter führt das Gericht aus:
„Setzt der Vermieter  den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat um, so liegt der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben gewesen ist. Unter diesen Umständen ist dem Vermieter -auch unter Berücksichtigung des Artikels 14 GG- zuzumuten, substanziiert und plausibel dazulegen, aus welchem Grund der mit der Kündig vorgebrachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll. Hieran sind strenge Anforderungen zu stellen (BGH, Urteil vom 18.05.2005 VIII ZR 368/03).“

Auf Grundlage dieser Grundsätze stellte das Amtsgericht Münster dann für den beurteilten Fall fest, dass es dem Vermieter nicht gelungen war, plausibel das Bestehen des Eigenbedarfsgrundes bei Ausspruch der Kündigung zu beweisen und Gründe für den späteren Wegfall des Selbstnutzungswillen zu belegen.

Fazit:
Die Mieter kommen sich –zurecht- verschaukelt vor. Wenn der Vermieter vor dem Hintergrund einer aufgetretenen Streitigkeit sofort mit einer Kündigung des Mietverhältnisses droht und sodann berechtigte Mieteinbehalte des Mieters mit einer Eigenbedarfskündigung kontert und in der Folge nach Auszug der Mieter der behauptete Eigenbedarf tatsächlich nicht in Anspruch genommen wird, bezweifeln die Mieter das Verhalten des Vermieters zu recht.

Da es bei dem Selbstnutzungswillen des Vermieters um eine subjektive innere Tatsache handelt, ist es für die Mieterseite aber immer schwierig, dem Vermieter nachzuweisen, dass der geltend gemachte Eigenbedarf von Anfang an vorgetäuscht war.

Das Amtsgericht Münster sieht die Beweislast für die Mieter nach dem Grundsätzen des Bundesgerichtshofes als erleichtert an.

Der BGH hatte in seinem Urteil 18.05.2005, Aktenzeichen VIII ZR 368/03 differenziert, dass in Fällen eines vorgetäuschten Eigenbedarfs eine vollständige Beweislastumkehr nicht zulässig, aber auch nicht erforderlich sei,
„denn der Vermieter darf sich als Anspruchsgegner zur Vermeidung prozessualer Nachteile nicht darauf beschränken, die Behauptung des Mieters, der Vermieter habe im Zeitpunkt der Kündigung die Nutzung der Wohnung nicht ernsthaft beabsichtigt, schlicht zu bestreiten.“

Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH obliegt dem Prozessgegner eine so genannte sekundäre Behauptungslast, wenn die primär darlegungsbelastete Partei außerhalb des darzulegenden Geschehensablaufs steht und keine Kenntnisse von den maßgeblichen Tatsachen besitzt, während der Prozessgegner zumutbar nähere Angaben machen kann (BGH, Urteil vom 18.05.2005, -Aktenzeichen VIII ZR 368/03 mit weiteren Nachweisen). Dies gilt auch dann, wenn ein vom Vermieter mit der Kündigung geltend gemachter Eigenbedarf, wie die Kläger vorgetragen haben, in Wahrheit nicht besteht (BGH, Urteil vom 18.05.2005, -Aktenzeichen VIII ZR 368/03 mit weiteren Nachweisen).
Im Rahmen des zumutbaren kann vom Prozessgegner insbesondere das Substanziierte bestreiten einer negativen Tatsache unter Darlegung der für das Positivum sprechenden Tatsachen und Umstände verlangt werden (BGH, Urteil vom 18.05.2005, -Aktenzeichen VIII ZR 368/03 mit weiteren Nachweisen).


Denn der Vermieter darf sich als Anspruchsgegner zur Vermeidung prozessualer Nachteile nicht darauf beschränken, die Behauptung des Mieters, der Vermieter habe im Zeitpunkt der Kündigung die Nutzung der Wohnung nicht ernsthaft beabsichtigt, schlicht zu bestreiten. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs obliegt dem Prozessgegner eine so genannte sekundäre Behauptungslast, wenn die primär darlegungsbelastete Partei außerhalb des darzulegenden Geschehensablaufs steht und keine Kenntnisse von den maßgeblichen Tatsachen besitzt, während der Prozessgegner zumutbar nähere Angaben machen kann (BGH, Urteil vom 18.05.2005, -Aktenzeichen VIII ZR 368/03 mit weiteren Nachweisen). Im Rahmen des Zumutbaren kann vom Prozessgegner insbesondere das substantiierte Bestreiten einer negativen Tatsache unter Darlegung der für das Positivum sprechenden Tatsachen und Umstände verlangt werden (BGH, Urteil vom 18.05.2005, -Aktenzeichen VIII ZR 368/03 mit weiteren Nachweisen).

Dies gilt auch im Falle des vom Vermieter mit der Kündigung behaupteten, anschließend aber nicht realisierten Eigenbedarfs (BGH, Urteil vom 18.05.2005, -Aktenzeichen VIII ZR 368/03 mit weiteren Nachweisen). Der Mieter hat in die für den Eigenbedarf geltend gemachten Tatsachen regelmäßig keinen Einblick und kann ohne nähere Darlegung seitens des Vermieters nicht beurteilen, ob dessen Kündigung wegen Eigenbedarfs, die den Mieter zum Auszug veranlasst hat, berechtigt war. Setzt der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat um, so liegt der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben gewesen ist ((BGH, Urteil vom 18.05.2005, -Aktenzeichen VIII ZR 368/03 mit weiteren Nachweisen). Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter zuzumuten, substantiiert und plausibel (BGH, Urteil vom 18.05.2005 VIII ZR 368/03).

Erst wenn der Vortrag des Vermieters dem genügt, obliegt dem Mieter der Beweis für seine Behauptung, dass ein Selbstnutzungswille des Vermieters schon vorher nicht bestanden hatte.

Urteil des AG Münster vom 17.01.2014 -61 C 568/13-
Urteil des BGH vom 18.05.2005 –VIII ZR 368/03-


4175 mal Gelesen  |  Letzte Änderung am Samstag, 29 August 2015 19:05
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