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Mietrecht
Kann eine Erlaubnis zur Untervermietung widerrufen werden und rechtfertigt die fortgesetzte Untervermietung eine Kündigung des Vermieters?

Gerhard Ostfalk
Gerhard Ostfalk  | 
Mietvertrag und Untervermietung
Mietvertrag und Untervermietung  (C) Ostfalk

Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Frage befasst, ob der Vermieter ein Mietverhältnis kündigen kann, wenn er eine zuvor erteilte Untervermietungserlaubnis widerruft, der Untermieter die Wohnung aber nicht sogleich räumt. Dies gibt Anlass, sich zunächst noch einmal mit der Frage von Untervermietung und Gebrauchsüberlassung zu befassen.

Gerhard Ostfalk

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Untermiete und Gebrauchsüberlassung der Mietwohnung

I.

Nach § 540 BGB ist der Mieter nicht ohne die Erlaubnis des Vermieters berechtigt, seine Wohnung einem Dritten zu überlassen, insbesondere darf er die Wohnung nicht weitervermieten.

Zu unterscheiden ist die sogenannte Untermiete von der sogenannten
Gebrauchsüberlassung.

Die Untermiete und die Gebrauchsüberlassung sind in den §§ 540 und 553 BGB geregelt.

1.) Für Wohnraummietverhältnisse ist unter § 553 BGB geregelt, dass der Mieter gegenüber dem Vermieter einen Anspruch auf Zustimmung zur Gebrauchsüberlassung der Wohnung an Dritte hat, wenn sich der Mieter auf ein berechtigtes Interesse berufen kann, das nach Abschluss des Mietvertrages entstanden ist. Die Gebrauchsüberlassung an Dritte meint dabei die Aufnahme eines Dritten in die Wohnung des Mieters.

Für den Mieter bedeutet das zunächst, dass er immer bei einer beabsichtigten Gebrauchsüberlassung seiner Wohnung die Zustimmung des Vermieters einholen muss. Überlässt er einen Teil seiner Wohnung ohne dessen Zustimmung, riskiert er den Ausspruch einer fristlosen Kündigung.

Gemeinhin wird ein berechtigtes Interesse des Mieters angenommen, wenn sich der Wohnraumbedarf durch eine Verkleinerung der Familie verringert, wenn sich Eheleute trennen oder wenn sich die Einkünfte des Mieters verringern und er auf die Einnahmen von Zuschüssen durch die Gebrauchsüberlassung angewiesen wird.

2.) Bei der Untermiete  wird die Mietsache (oder die Mietwohnung) vollständig einem Dritten überlassen.
Die Untervermietung ist nur zulässig, wenn der Vermieter dies erlaubt hat.
Verweigert der Vermieter seine Erlaubnis, ist der Mieter dazu berechtigt, das Mietverhältnis nach § 540 Abs. 1 BGB mit gesetzlicher Frist zu kündigen.
Allerdings ist der Vermieter berechtigt, seine Erlaubnis zu verweigern, wenn er einen berechtigten Grund hat, wobei dieser Grund in der Person des Untermieters begründet sein muss. Ein wichtiger Grund für den Vermieter, die Untervermietung zu verbieten, kann zum Beispiel der beabsichtigte Betrieb eines anstößigen Gewerbes sein, eine erhöhte Abnutzung der Mietsache durch eine Vielzahl von Untermietern anstelle des Mieters oder eine persönlich Feindschaft, die zwischen dem Vermieter und dem Untermieter besteht.





II. Fristlose Kündigung bei nicht genehmigter Untervermietung

Der Bundesgerichtshof hatte sich jetzt mit einem Fall zu befassen, bei dem eine im Mietvertrag erteilte Untervermietungsgenehmigung widerrufen wurde. Der Mietvertrag hatte ausdrücklich geregelt, dass die Genehmigung widerrufen werden könne.

In dem von Bundesgerichtshof entschiedenen Fall, hatte der Vermieter die Untervermietungserlaubnis widerrufen und das Mietverhältnis gegenüber dem Hauptmieter wegen unerlaubter Untervermietung fristlos gekündigt.

Allerdings hatte zu diesem Zeitpunkt der Mieter bereits selbst Räumungsklagen gegen seine Untermiete angestrengt.

Der Bundesgerichtshof brauchte deshalb nicht die Frage zu klären, ob und unter welchen Vorraussetzungen die in diesem Fall erteilte Untervermietungsgenehmigung widerrufen werden konnte. Denn in jedem Fall konnte dem Mieter kein Vorwurf gemacht werden, da er sich seinerseits mit einem gerichtlichen Räumungsverfahren bereits darum bemühte, die Untermieter zur Räumung zu zwingen.

Nach § 553 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis zwar aus wichtigem Grund kündigen. Nach § 553 Abs. 2 Nr. 1 BGB liegt ein solcher wichtiger Kündigungsgrund vor, wenn der Mieter die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt.

Diese unbefugte Überlassung hatte der Bundesgerichtshof in dem entschiedenen Fall nicht sehen können, denn bei Überlassung der Mieträume an die Untermieter handelte der Mieter im Rahmen der im Mietvertrag vereinbarten Erlaubnis und zum Zeitpunkt des Erlaubniswiderrufes hat der Mieter mit dem von ihm angestrengten Räumungsverfahren alles das getan, was ihn zuzumuten ist, um die Untervermietung wieder zu beenden.


Der Beklagte mietete von dem Rechtsvorgänger der Klägerin im Jahr 1994 eine Wohnung in Berlin. Im Mietvertrag heißt es: "Eine Untervermietung bis zu zwei Personen ist gestattet. Diese Untervermietungsgenehmigung kann widerrufen werden. Bei Aufgabe der Wohnung sind die Untermieter zum gleichen Zeitpunkt zu entfernen".

Im Jahr 2010 erwarb die Klägerin das Eigentum an der Wohnung. Im Dezember 2011 widerrief sie die Untervermietungserlaubnis und kündigte zugleich das Mietverhältnis gegenüber dem Beklagten wegen unerlaubter Untervermietung fristlos. Zu diesem Zeitpunkt führte der Beklagte im Anschluss an eine von ihm ausgesprochene Kündigung bereits einen Räumungsprozess gegen seine Untermieter, denen er seit 2002 die Wohnung untervermietet hatte. Im Februar 2012 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis erneut.

Das Amtsgericht hat die Räumungsklage der Klägerin abgewiesen, das Landgericht hat ihr stattgegeben. Die vom Bundesgerichtshof zugelassene Revision des Beklagten hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat hat entschieden, dass der Beklagte seine vertraglichen Pflichten aus dem Mietvertrag nicht verletzt hat und die Klägerin deshalb nicht gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB* zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt war. Dabei konnte offen bleiben, ob der Beklagte, wie das Berufungsgericht angenommen hat, angesichts des Widerrufs der Untervermietungserlaubnis verpflichtet war, das Untermietverhältnis zu beenden und für eine einen Auszug der Untermieter zu sorgen. Denn der Beklagte hat im Anschluss an seine Kündigung einen Räumungsprozess gegen die Untermieter betrieben und damit alle rechtlich zulässigen und erforderlichen Schritte unternommen, um eine Beendigung des Untermietverhältnisses und einen Auszug der Untermieter herbeizuführen. Der Beklagte hat seine vertraglichen Pflichten gegenüber der Klägerin auch nicht dadurch verletzt, dass er mit den Untermietern am 21. Februar/6. März 2012 einen Räumungsvergleich unter Bewilligung einer Räumungsfrist bis 30. Juni 2012 abschlossen hat. Denn mit der anderenfalls erforderlichen Fortsetzung des gerichtlichen Verfahrens hätte eine Räumung jedenfalls nicht deutlich früher erreicht werden können.

* § 543 BGB

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund kündigen. (…)
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn (…)

2. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache (…) unbefugt einem Dritten überlässt.

BGH, Urteil vom 4. Dezember 2013 - VIII ZR 5/13


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