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Grundstückskaufvertrag- bebautes Grundstück mit Haus

Gerhard Ostfalk
Gerhard Ostfalk  | 
Notarvertrag - Hauskauf - Wir erklären die wichtigsten Regelungen des notariellen Kaufvertrages.
Notarvertrag - Hauskauf - Wir erklären die wichtigsten Regelungen des notariellen Kaufvertrages. 

Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung kauft, wird mit einer Vielzahl von Fragestellungen konfrontiert. Die Meisten sind mit der Lektüre ihres notariellen Kaufvertrages überfordert und sind, darauf angewiesen darauf zu vertrauen, dass der vom Notar vorbereitete Grundstückskaufvertrag interessengerecht ausgearbeitet wurde. Wir erklären die wichtigsten Regelungen des notariellen Kaufvertrages.

Gerhard Ostfalk

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Für diejenigen, die sich beim Erwerb eines Einfamilienhauses mit dem Vertragstext auseinandersetzten und die Klauseln im einzelnen verstehen möchten, werden im folgenden einige wichtige und typische Vertragsbestandteile erläutert.

1.) Beteiligte des Kaufvertrages

In der Regel beginnt ein notarieller Kaufvertrag mit der Feststellung des Notars, welche Parteien bei ihm erschienen sind. Dann werden Verkäufer und Käufer namentlich genannt. Der Notar ist nach dem Beurkundungsgesetz gehalten, sich über die Personen des Kaufvertrages durch Vorlage von Personalausweisen zu versichern. Deshalb enthält der Kaufvertrag in der Regel den Hinweis, dass sich die Erschienen durch Vorlage ihrer Bundespersonalausweise ausgewiesen haben.

2.) Grundbuchbestand- Kaufgegenstand

Danach enthält der Kaufvertrag eine Beschreibung dessen, was der Notar bei seiner Einsicht in das Grundbuch ersehen konnte. Nach deutschem Recht ist für den Bestand und die Beschreibung eines Grundstückes sowie für alle Rechtsverhältnisse am Grundstück alleine maßgeblich, was im Grundbuch steht. Deshalb überprüft der Notar den Grundbuchbestand.

Grundbuch – Grundbuchblatt

Von daher wird der Kaufgegenstand nicht durch die Bezeichnung von Straße und Hausnummer des Grundstückes definiert, sondern durch die Benennung eines Grundbuchblattes. Genannt wird daher immer das Amtsgericht, bei dem das Grundbuchamt seinen Sitz hat, die Bezeichnung des Grundbuches, z.B. „Grundbuch von Kierberg, wobei sich diese Grundbuchbezeichnungen meist nach alten Grundbuchbezirken richten und mit heutigen Verwaltungsbezirken oder Stadtteilen vielfach nichts mehr zu tun haben. Sodann wird die so genannte Blatt- Nummer genannt. Mit diesen Angaben alleine ist der betreffende Grundbesitz bereits definiert und im Grundbuchamt auffindbar.

Katasterbezeichnung – Gemarkung – Flur - Flurstücke

Zusätzlich wird die Katasterbezeichnung genannt, mit der Lage des Grundstückes beschrieben wird. Hierbei wird die so genannte Gemarkung genannt, die sich auf die Lage des Grundstückes bezieht, die Nummer der Flurkarte und eine Nummer, die das konkrete Flurstück oder die Parzelle bezeichnet. Ein Flurstück ist ein katastermäßig vermessenes und erfasstes Grundstück, das Teil einer nummerierten Flurkarte ist. Mehrere Flurkarten bilden gemeinsam eine Gemarkung. Mit der Benennung von Gemarkung, Flur und Flurstück wird das Grundstück also durch seine Erfassung im Grundstückskataster definiert und gefunden.

Grundstücksgröße

Des weiteren enthält das vom Notar zitierte Grundbuch auch Angaben über die Grundstücksgröße und dazu, ob und womit es bebaut ist und wie das Grundstück wirtschaftlich genutzt wird. Diese Angaben, werden dann im Notarvertrag als Kaufobjekt bezeichnet.

Belastungen des Grundstückes

Ferner benennt der Notar die Belastungen, die sich aus dem Grundbuchinhalt ergeben. In der Regel tauchen dort Grundschulden oder Hypotheken auf, die zumeist zugunsten einer Bank eingetragen worden sind. Zumeist sind dies Absicherungen für ein Darlehen, das der Verkäufer seinerseits beim Erwerb des Grundstückes oder zur Finanzierung eines Auf- oder Umbaues dort hat eintragen lassen.

3.) Kaufpreis

Die Parteien eines Grundstückkaufvertrages werden mit Sicherheit die Frage des Kaufpreises in ihrem Notarvertrag als erstes im Auge haben. Wichtig ist aber für die Sicherheit beider Vertragsparteien eine Regelung, wann der Kaufpreis fällig sein soll. Regelmäßig wird die Zahlung des Kaufpreises erst fällig, wenn eine Eigentumsvormerkung für den Käufer im Grundbuch eingetragen ist und dass sicher gestellt ist, dass das Kaufobjekt ohne Belastungen auf den Erwerber übertragen werden kann. In der Regel übernimmt der Käufer das Grundstück lastenfrei. Das bedeutet, dass sämtliche Grundschulden und Hypotheken, die der Verkäufer auf seinem Besitz hat eintragen lassen, gelöscht werden müssen, bevor die Eigentumsumschreibung erfolgt. Vorraussetzung für die Löschung ist vielfach, dass der Käufer einen Teil des vereinbarten Kaufpreises direkt an die Banken zahlt, zu deren Gunsten die Grundschuld- Belastungen im Grundbuch eingetragen sind. Umgekehrt besteht das Interesse des Käufers darin, den Kaufpreis nicht auszubezahlen, bevor nicht gerade diese Belastungen aus dem Grundbuch gelöscht sind. Dies führt also zu einem unauflösbaren Widerspruch der beiderseitigen Interessen. Hier hilft der Notar. Er stellt sicher, dass alle Voraussetzungen unwiderruflich dafür hergestellt werden, dass die betreffenden Grundstücksbelastungen automatisch gelöscht werden, wenn der Kaufpreis vertragsgemäß entrichtet wird. Ferner enthalten Notarverträge Verzugsklauseln, die bei nicht rechtzeitiger Zahlung des Kaufpreises eine entsprechende Verzinsung anordnen und was noch viel wichtiger ist –zur Sicherung des Verkäufers wird regelmäßig eine Vollstreckungsunterwerfungsklausel vereinbart. Zahlt der Käufer den Kaufpreis nicht, ist der Verkäufer berechtigt, die Zwangsvollstreckung in das gesamte Vermögen des Verkäufers zu betreiben. Die Klausel ist in der Regel so gestaltet, dass der Verkäufer nicht gezwungen ist, noch einmal eine langjährige Klage vor einem Gericht zu erheben, sondern er kann direkt mit der vom Notar erteilten Kaufvertragsurkunde einen Gerichtsvollzieher mit Zwangsvollstreckungsmaßnahmen beauftragen.

4.) Finanzierungsmitwirkung

Finanziert der Käufer den Hauskauf mit einem Bankkredit –was in den meisten Fällen der Fall sein wird- entsteht der folgende Interessenkonflikt: Die Bank wird erst bereit sein, das Darlehen zur Finanzierung des Kaufpreises an den Verkäufer auszubezahlen, wenn zu ihren Gunsten bereits eine Sicherung im Grundbuch eingetragen ist. Regelmäßig erfolgt eine solche Sicherung über eine Grundschuld oder über eine Hypothek. Das Problem besteht darin, dass nur der Grundstückeigentümer, also der Verkäufer, berechtigt ist, der Bank des Käufers die Eintragung einer solchen Sicherung zu gestatten. Der notarielle Kaufvertrag schlägt die erforderliche Brücke, indem er den Verkäufer dazu verpflichtet, daran mitzuwirken, dass der Käufer eine Grundschuld zur Sicherung seines Darlehens eintragen lassen kann. Der Kern einer solchen Formulierung kann wie folgt lauten:

Der Verkäufer verpflichtet sich, als derzeitiger Eigentümer am Vertragsobjekt Grundpfandrechte mit dinglicher Zwangsvollstreckungsunterwerfung für inländische Kreditinstitute in beliebiger Höhe und mit beliebigen Zinsen und Nebenleistungen mit zu bestellen, wenn in die Grundpfandrechtsbestellungsurkunde folgende Vereinbarung aufgenommen wird: (…) (Es folgen Bedingungen, die die Banken zu ihrer Absicherung benötigen.)

5.) Eigentumsvormerkung

Mit der Eigentumsvormerkung wird im Grundbuch nach Abschluss des Kaufvertrages kenntlich gemacht, dass das Grundstück bereits an den Käufer veräußert wurde. Dies verhindert, dass der Verkäufer sein Grundstück zweimal verkaufen und zweimal einen Kaufpreis kassieren kann. Die Eigentumsvormerkung dient also der Sicherheit des Käufers. Was ist eine Eigentumsvormerkung? Zunächst muss man wissen, dass in Deutschland das Recht an einem Grundstück durch die Eintragung im Grundbuch begründet wird. Da nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages zunächst noch verschiedene Voraussetzungen dafür geschaffen werden müssen, dass in der Folge auch die eigentliche Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt, vergeht bis dahin nicht nur Zeit, sondern die einzelnen Voraussetzungen müssen Schritt für Schritt abgearbeitet werden. Damit der Käufer aber eine Sicherheit dafür hat, dass er auch am Ende der gesamten Vertragsabwicklung als Eigentümer im Grundstück eingetragen wird, wird bereits vorab im Grundbuch eine so genannte Auflassungsvormerkung eingetragen. Die Eigentumsvormerkung führt dazu, dass es den Verkäufer verboten ist, sein Grundstück ein weiteres mal zu veräußern oder über das Grundstückseigentum in anderer Weise zu verfügen. Die Vormerkung dient daher der notwendigen Sicherheit des Käufers. Damit erhält der Erwerber eine Anwaltschaft auf Übertragung des Grundstückes. Das bedeutet, dass eine Eigentumsumschreibung nur noch auf ihn erfolgen kann und auf niemand anderes. Ferner bewirkt die Vormerkung, dass ohne den Käufer die Vormerkung auch nicht mehr aus dem Grundbuch ausgetragen werden kann.

6.) Besitzübergang/wirtschaftlicher Übergang

Der Käufer ist vorleistungspflichtig und muss zunächst den Kaufpreis an den Verkäufer bezahlen oder –wenn eine Anderkontenregelung gewählt wurde- auf das Anderkonto des Notars einzahlen. Nach vollständiger Bezahlung des Kaufpreises ist der Verkäufer wiederum verpflichtet, das Gründstück und die darauf stehende Immobilie zu räumen. In der Regel verpflichtet sich der Verkäufer nach dem notariellen Kaufvertrag auch dazu, sich der sofortigen Zwangsvollstreckung zu unterwerfen. Der Käufer kann also –wenn die Voraussetzungen vorliegen und vom Notar bestätigt wurden- den Verkäufer im Wege der Zwangsvollstreckung auf Grundlage des notariellen Kaufvertrages zur Räumung zwingen.

7.) Sachmängelhaftung

Ein notarieller Kaufvertrag über die Veräußerung einer Bestandsimmobilie enthält regelmäßig einen Ausschluss für die Sachmängelhaftung. Der Verkäufer haftet nur für arglistig verschwiegene Mängel. Alle anderen Mängel, sind „Bestandteil des Kaufobjektes.“ Der Käufer erwirbt das Objekt also in dem tatsächlichen vorhandenen Zustand. Ein Anspruch auf Mangelfreiheit besteht nicht.


4795 mal Gelesen  |  Letzte Änderung am Samstag, 30 Juni 2018 11:00
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