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Mietrecht
Gewerbemietvertrag - Vertragszweck

Gerhard Ostfalk
Gerhard Ostfalk  | 
Gewerbemietvertrag
Gewerbemietvertrag  (C) www.iconmonstr.com

Der Geschäftsraummietvertrag grenzt sich zum Wohnraummietvertrag im wesentlichem dadurch ab, dass als Vertragszweck nicht die Anmietung zu Wohnzwecken vereinbart ist, sondern ein anderer Verwendungszweck. Insofern ist die Bezeichnung „Gewerbemietvertrag“ nicht treffend. Richtig muss es schlicht heißen „Nichtwohnraumvertrag“. Das klingt aber nicht besonders schön.
Es gibt verschiedene Gründe, weshalb es für die Vertragsparteien wichtig ist, einen konkreten Verwendungszweck zu vereinbaren.

Gerhard Ostfalk

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

1.) Zum einen hat der Vermieter ein erhebliches Interesse daran, dass der Vertrag nicht als Wohnraum-Mietvertrag qualifiziert wird. Dabei ergibt sich die Zuordnung des Mietvertrages als Wohnraummietvertrag oder als gewerblicher Mietvertrag nicht aus der Bezeichnung des Mietvertrages. Vielmehr wird die Zuordnung alleine danach vorgenommen, was nach dem Vertrag als Vertragszweck vereinbart wurde.



Daher sollte bei dem Abschluss des Mietvertrages besonders sorgfältig der Vertragszweck geregelt werden.



2.) Der vereinbarte Vertragszweck ist auch dafür wichtig, um im Rahmen des laufenden Mietverhältnisses beurteilen zu können, welchen Zustand der Mietsache der Vermieter gegenüber dem Mieter schuldet. Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ist der Vermieter gegenüber dem Mieter verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen. Damit für beide Parteien klar ist, welcher Zustand in dieser Hinsicht geschuldet ist, muss also ein konkreter Vertragszweck vereinbart sein. Je genaue dieser Vertragszweck definiert ist, desto besser lassen sich auch Anforderungskriterien für die Mieträume feststellen.

Nicht zu empfehlen ist eine allgemeine und weitreichende Formulierung, dass die Mieträume „zu Bürozwecken“ oder „zum Betrieb eines Gewerbes“ vereinbart wird. Hier sollten sich die Vertragsparteien schon etwas mehr Gedanken machen, wie sie den Vertragszweck und die beabsichtigte Nutzung des Mieters etwas genauer beschreiben.

Im Einzelfall kann es von Bedeutung sein, ob die gemieteten Räume zu einem einzigen singulären Vertragszweck angemietet werden, oder ob es untergeordnete Nutzungen gibt, die für den Mieter aber wichtig sein können. Zum Beispiel kann es einen wichtigen Unterschied machen, ob zum Beispiel neben dem Betrieb eines kaufmännischen Büros auch – wenn auch in untergeordnetem Umfang – eine Nutzung als Lager wichtig ist.

Der vereinbarte Vertragszweck kann auch noch aus einem anderen Grund wichtig sein:

Gewerberäume unterliegen einer baurechtlichen Zulassung

Liegt eine baurechtliche Nutzungsgenehmigung für den Betrieb einer Arztpraxis vor, so unterscheidet sich dies zum Beispiel von der Benutzung als Ladenlokal. Es kann also sein, dass die Bausaufsichtsämter eine nicht genehmigte Nutzung im gewerblichen Bereich beanstanden, was bis zum Ausspruch einer Unterlassungsverfügung gehen kann.
Wer als Mieter von einer solchen Unterlassungsverfügung belegt wird, kann dadurch in existenzielle Nöte geraten. Für ihn ist dann hilfreich, wenn er gegenüber dem Vermieter geltend machen, dass der im Mietvertrag vereinbarte Vertragszweck vom Vermieter geschuldet ist. In solch einem Fall kann er vom Vermieter also verlangen, dass dieser eine baurechtliche Genehmigung für den konkreten vertraglichen Nutzungszweck herbeiführt. In der Regel wird dies im Wege eines Nutzungsänderungsantrages machbar sein. Ein Nutzungsänderungsantrag kann durch einen Architekten beim Bauamt gestellt werden.


5356 mal Gelesen  |  Letzte Änderung am Samstag, 30 Juni 2018 11:11
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