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Mietrecht
Gewerbemietvertrag- Behörde droht Gewerbemieter mit Ordnungsverfügung

Gerhard Ostfalk
Gerhard Ostfalk  | 
Gewerbemietvertrag
Gewerbemietvertrag 

Der Mieter eines Gewerberaumes vereinbart mit dem Vermieter in einem Gewerbemietvertrag als Nutzungszweck den Betrieb eines Veranstaltungsraumes. Nachdem der Betrieb bereits aufgenommen wurde, droht das Bauordnungsamt, die Ausübung des Gewerbes in den Räumen zu verbieten, da angeblich keine erforderliche Nutzungsgenehmigung vorliege. Dem Mieter drohen erhebliche Umsatzeinbußen.

Gerhard Ostfalk

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Der Mieter fällt aus allen Wolken, als ihm eine Anhörung des Bauaufsichtsamtes erreicht, mit dem ihm eine Ordnungsverfügung angedroht wird. Dies ist für den Mieter nicht nur ein Schock, sondern stellt ihn vor ernsthafte, existentielle Probleme. Denn wenn das Bauaufsichtsamt tatsächlich Ernst mit dem angedrohtem Nutzungsverbot macht, werden plötzlich nicht unerhebliche Investitionen, die er für das Gewerbe aufgewendet hat, infrage gestellt.

Welche Nuzungsgenehmigung liegt vor

Sowohl Mieter, als auch Vermieter sind gut beraten, sich vor Abschluss eines gewerblichen Mietvertrages über die Nutzungsgenehmigung des Objektes im Klarem zu sein. Wurde in den Gewerberäumen bislang eine Arztpraxis betrieben und besteht beim Bauamt eine Nutzungsgenehmigung für eine solche Arztpraxis, so ist dies zu unterscheiden von der späteren Nutzung der Räume z. B.  als Veranstaltungsraum zum Abhalten von Näh- und Tanzkursen.

Bei einer Änderung des Nutzungszweckes kann es baurechtlich erforderlich sein, sich die Nutzungsänderung genehmigen zu lassen. Hierzu ist es regelmäßig erforderlich, beim Bauamt einen Nutzungsänderungsantrag zu stellen.

Für den betroffenen Gewerbetreibenden stellt sich natürlich die Frage, wer diese Situation zu verantworten hat:
Grundsätzlich ist es Aufgabe des Vermieters, die für die Nutzung der Mietsache zu dem vereinbarten Gebrauch erforderlichen Bau- und Nutzungsgenehmigungen zu beschaffen. Diese Verpflichtung wird konkretisiert durch die Vereinbarungen, die im Mietvertrag stehen. Hierbei ist es ein erheblicher Unterschied, ob als vertraglicher Mietzweck abstrakt eine „gewerbliche Nutzung“ vereinbart wurde oder ob ein konkreter Nutzungszweck, zum Beispiel der „Betrieb eines Party- und Veranstaltungsraumes“ vereinbart wurde.

1.) gewerbliche Nutzung

Im ersten Fall „gewerbliche Nutzung“ wird man wohl davon ausgehen, dass der Vermieter auch nur allgemein für eine gewerbliche Nutzbarkeit seiner Immobilie einzustehen hat. Dabei kann der Mieter vom Vermieter regelmäßig erwarten, dass das Gebäude mit einer Baugenehmigung errichtet wurde und als solches kein „Schwarzbau“ darstellt.

Eine weitergehende Nutzungsgenehmigung für einen besonderen Nutzungszweck kann der Mieter natürlich nicht erwarten.

2.) konkrete Nutzungszweckvereinbarung

Wurde aber im Gewerbemietvertrag ein konkreter Nutzungszweck festgehalten, so kann der Mieter gleichwohl erwarten, dass das Gebäude für diesen Nutzungszweck geeignet ist, was regelmäßig heißt, dass auch eine besondere Nutzungsgenehmigung vorliegt muss.

Insofern kann der Mieter regelmäßig vom Vermieter verlangen, dass die für die Nutzung der Mietsache erforderlichen Bau- und Nutzungsgenehmigungen vom Vermieter beschafft werden.

Davon zu unterscheiden sind besondere „persönliche Erlaubnisse“, wie es zum Beispiel eine Gaststättenerlaubnis ist. In solchen Fällen hängt die Erlaubniserteilung von der persönlichen Geeignetheit des Gaststättenpächters ab. Insofern muss dieses höchst persönliche Recht auch von den Pächtern persönlich beantragt werden.

Die Frage ist, ob bereits eine  nicht vorliegende Nutzungsgenehmigung einen Mangel der Mietsache darstellt und damit bereits Mängelgewehrleistungsrechte des Mieters begründen. Dies wird man so nicht sagen können, denn entscheidend kommt es darauf an, ob der konkrete Gebrauch der Gewerberäume beeinträchtigt wird. Dies ist regelmäßig erst dann der Fall, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjektes untersagt oder wenn zumindest konkret zu befürchten ist, dass eine solche Untersagung unmittelbar bevor steht.

Wird dem Mieter von der Baubehörde die gewerbliche Nutzung der Räume verboten, so kann er unter gewissen Umständen Schadensersatz vom Vermieter verlangen. Im jeden Fall muss eine Minderung der vereinbarten Miete geprüft werden, die im Fall eines vollständigen Nutzungsverbotes auch in Höhe von 100 % zugesprochen werden kann.

In der Praxis wird es ratsam sein, den Vermieter bei der behördlichen Androhung eines Nutzungsverbotes in die Verantwortung zu nehmen und ihm unter Fristsetzung aufzufordern, die fraglichen Genehmigungen herbeizuführen. Kommt der Vermieter mit seinen diesbezüglichen Verpflichtungen oder auch Mitwirkungspflichten in Verzug, muss er mit Schadensersatzforderungen des Mieters rechnen.

 


8117 mal Gelesen  |  Letzte Änderung am Mittwoch, 27 September 2017 10:27
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4 Kommentare

  • B. Braun

    gepostet von B. Braun

    ... ein interessanter Artikel. Doch was passiert, wenn für einen festen Zeitraum gemietete Gewerberäume (z. B. Stallungen) durch eine bestandskräftige Abrissverfügung akut bedroht sind?
    Hat der Vermieter, der den Vertrag nach einem Abriss gegenüber dem Mieter tatsächlich nicht mehr erfüllen kann ggü. dem Mieter ein außerordentliches Sonderkündigungsrecht (womit er den Vertrag beendet) oder muss er den Vertrag durch Erstellung eines neuen Stalls weiterhin erfüllen bzw. dem Mieter Schadensersatz wg. Nichterfüllung leisten??

  • Gerhard Ostfalk

    gepostet von Gerhard Ostfalk

    Sehr geehrter Herr Braun,
    zunächst hat die Behörde selbst die Möglichkeit, über die Ordnungsverfügung den Mieter direkt als Störer dazu zu verpflichten, die Nutzung der Räume zu unterlassen.
    Der Mieter kann dann gegenüber dem Vermieter Schadensersatz verlangen. Der Schaden kann sich z.B. daraus ergeben, dass er andere Räume bzw. einen anderen Stall anmieten muss. Das können z.B. "Umzugskosten" sein.
    Wenn die Neuanmietung nur zu einer höheren Miete/ Pacht möglich ist, kann auch die Differenz zwischen Vertragsmiete und der Miete der Ausgleichsräume zum ausgleichsfähigen Schaden gehören.

  • Kerstin Johann

    gepostet von Kerstin Johann

    Sehr geehrter Herr Ostfalk,
    wie sieht die Rechtslage denn aus, wenn die Genehmigungen vorhanden sind, aber der Vermieter mit einer Ordnungsverfügung belegt wird, weil der Mieter angeblich die Schallschutzgrenzen nicht einhält. ...Die Nachbarn regelmäßig die Polizei rufen, die dann aber nichts feststellt. TÜV und Privatgutachten werden unterschiedlich ausgelegt.
    Für den Vermieter ist die drohende Verfehlung des Mieters ein unhaltbares Risko, aber eine evtl. als unrechtmäßig angefochtene Kündigung auch.

  • Gerhard Ostfalk

    gepostet von Gerhard Ostfalk

    Sehr geehrte Frau Johann,
    Sie fragen nicht nach der Rechtslage, sondern Sie wollen eine konkrete Handlungsempfehlung haben.
    Mit Sicherheit hängt die Rechtmäßigkeit jeder Handlung -von der Behörde, dem Mieter oder von dem Vermieter- davon ab, ob bestimmte Schallschutzverstöße vorliegen oder nicht.
    In der Praxis wissen die Parteien aber tatsächlich oft erst nach zwei gerichtlichen Instanzen, welcher Gutachter Recht hat ... das ist in der Tat unbefriedigend, aber manchmal ist das eben so.
    In solchen Fällen muss man taktisch abwägen, welchen Schritte man einleitet um das jeweilige Risiko gering zu halten.
    Eine pauschale Antwort auf Ihre Frage gibt es jedenfalls nicht. Hier müßte man weitere Einzelheiten wissen, um den Fall prüfen zu können.


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