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Mietrecht
Untervermietung von Geschäftsräumen - Genehmigungserteilung

Gerhard Ostfalk
Gerhard Ostfalk  | 
Untervermietung von Geschäftsräumen - Genehmigung
Untervermietung von Geschäftsräumen - Genehmigung  (C) Ostfalk

1.) Hauptmieter,  Untermieter
Der Fachanwalt unterscheidet zwischen Hauptmieter und Untermieter.
a) Der Unterschied zwischen Hauptmieter und Untermieter besteht darin, dass der Hauptmieter einen Mietvertrag mit dem Verfügungsberechtigten abgeschlossen hat. Der Verfügungsberechtigte ist zumeist der Eigentümer oder der Nießbraucher der Immobilie.

Der Vermieter vermietet also an den Hauptmieter.

b) Wenn der Hauptmieter die Räume nicht mehr oder nicht mehr vollständig zu eigenen Zwecken benötigt, ist die Konstruktion denkbar, dass er an einen Untermieter weiter vermietet.

Gerhard Ostfalk

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Untermiete wird in der Regel angenommen, wenn die Vertragsräume aufgrund eines echten Mietvertrages weitervermietet werden und damit die Räume einem Dritten zum Gebrauch überlassen werden. Der Untermieter mietet also nicht bei dem Eigentümer, sondern der Vermieter ist selbst nur Mieter.

c) Jeder der beiden Mietverträge, also der Hauptmietvertrag und der Untermietvertrag sind jeweils für sich vollwertige Mietverträge und unterliegen jeweils den gesetzlichen Regelungen. Ist eine Untervermietung beabsichtigt oder wird der Vermieter mit dem Wunsch seines Hauptmieters konfrontiert, Mieträume an einen Dritten als Untermieter zu überlassen, so ergeben sich einige Fragen und Probleme, die nicht auf die leichte Schulter genommen werden sollten.


2.) Untervermietung bei befristeten Mietverträgen
Gewerbliche Mietverträge sind zumeist mit einer Befristungsvereinbarung verbunden, sodass der Vermieter mit dem Abschluss seines Vertrages eine gewisse Planungssicherheit hat und der Mieter eine dahingehende Absicherung, dass der einmal eingerichtete Gewerbebetrieb nicht plötzlich durch eine Kündigung des Vermieters seinen angestammten und der Kundschaft bekannt gewordenen Platz verlieren kann.

Verliert der Mieter sein Interesse daran, die Befristung bis zum Ende auszufüllen und möchte er das Mietverhältnis vorzeitig beenden, ist für beide Vertragsparteien Vorsicht geboten.

Der Mieter benötigt für eine Untervermietung die Erlaubnis des Vermieters.
Der Mieter kann auf den Gedanken kommen, die gemieteten Gewerberäume an einen Untermieter weiterzuvermieten.
Hierzu benötigt er aber nach § 440 Abs. 1 Satz 1 BGB grundsätzlich die Erlaubnis des Vermieters.
Was zunächst für den Mieter wie ein Nachteil aussieht, da er nicht ohne Weiteres die angemieteten Räume an einem Untermieter untervermieten kann, kann für ihn aber den vorzeitigen Austritt aus dem nicht mehr gewünschten befristeten Mietvertrag bedeuten.


Einerseits ist es zwar so, dass der Geschäftsraummieter keinen Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur Einräumung einer Untermiete hat. Aber wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Durchführung einer Untervermietung verweigert, steht dem Mieter ein außerordentliches Kündigungsrecht nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB zu.
Verweigert der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung, kann der Mieter außerordentlich kündigen.

Deshalb ist es auch für den Vermieter wichtig zu wissen, dass es bei der vom Mieter gewünschten Genehmigung zur Durchführung einer Untervermietung wichtig sein kann, die gesetzlichen Regelungen zu kennen. Wenn nämlich im Mietvertrag keine wirksame andere Regelung vereinbart ist, gilt § 540 Abs 1, Satz 2 BGB. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen (Untervermietung), so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen, und auf diese Weise aus der vertraglichen Befristungsvereinbarung vorzeitig ausscheiden.

Im Einzelfall ergeben sich also bei einer gewünschten oder bei einer vom Vermieter nicht gewünschten Untervermietung viele Fragen und Fallstricke. Beachtung muss insbesondere auch dem Mietvertrag geschenkt werden, da gängige Vertragsmuster zum Teil Regelungen enthalten, die die Rechte des Mieters einschränken.

Die Beratung des Fachanwalts kann daher bereits bei der Ausgestaltung des Vertrages einsetzen. Dabei kann durch entsprechende Vertragsklauseln das außerordentliche Kündigungsrecht eingeschränkt werden.

In jedem Fall muss der Vermieter davor gewarnt werden, einen an ihn herangetragenen Untervermietungswunsch unbegründet abzulehnen, wenn er die Folgen einer außerordentlichen Kündigung durch den Mieter nicht wünscht.


7366 mal Gelesen  |  Letzte Änderung am Samstag, 30 Juni 2018 10:04
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