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Mietrecht
Muss der Mieter außergerichtliche Anwaltskosten für den Ausspruch einer Kündigung wegen Zahlungsverzuges erstatten?

Gerhard Ostfalk
Gerhard Ostfalk  | 
Grundsätzlich muss der Mieter außergerichtlichen Anwaltskosten für eine Kündigung erstatten. Das kann bei Großvermietern anders sein.
Grundsätzlich muss der Mieter außergerichtlichen Anwaltskosten für eine Kündigung erstatten. Das kann bei Großvermietern anders sein. 

Der Mieter befindet sich mit seiner Mietzahlungsverpflichtung im Rückstand und der Vermieter lässt durch einen Rechtsanwalt eine verzugsbedingte, fristlose Kündigung aussprechen. Kann der Vermieter bei einer sich daran anschließenden Räumungsklage auch Erstattung der entstandenen außergerichtlichen Anwaltskosten einklagen?

Gerhard Ostfalk

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Grundsätzlich ist die Miete nach § 556 b BGB spätestens zum dritten Werktag eines jeden Monats fällig (vergleiche § 556 b), Abs. 1 BGB).
Zahlt der Mieter die Miete nicht rechtzeitig, gerät er in Verzug und hat gemäß § 280 Abs. 1, Abs. 2 § 286 BGB in Verbindung mit § 249 BGB einen verzugsbedingten Schaden des Vermieters zu tragen.
Ist aufgrund des Zahlungsrückstandes eine fristlose Kündigung durch einen Rechtsanwalt auszusprechen, muss der Mieter auch die Kosten für den Kündigungsausspruch tragen. Hier besteht aber Uneinigkeit, wenn der Vermieter nach der Kündigung eine Räumungsklage einreicht.

Mieter muss Anwaltskosten erstatten

1.) Auch der Bundesgerichtshof geht mit seiner Entscheidung vom 06.10.2010 - VIII ZR 271/09 – offensichtlich davon aus, dass der Mieter grundsätzlich die außergerichtlichen Anwaltskosten für die Kündigung zu erstatten hat. Zwar hat das Gericht in diesem Fall einen Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten verneint, das aber nur, weil der Vermieter eine Schadensminderungspflicht gemäß § 254 Abs. 2 BGB zu beachten hatte. In dem entschiedenen Fall handelte als Vermieter ein gewerblicher Großvermieter. Für einen solchen Fall stellte der BGH fest, dass die Kündigung eines Mietverhältnisses in rechtlich- und tatsächlich einfach gelagerten Fällen vom Großvermieter selbst ausgesprochen werden kann und dass daher die Einschaltung eines Rechtsanwaltes nicht erforderlich war. Nach der Begründung des BGH gilt dies auch dann, wenn der gewerbliche Großvermieter keine eigene Rechtsabteilung hat und nur mit kaufmännisch geschultem Personal ausgestattet ist.

Aus dieser Entscheidung lässt sich aber ableiten, dass der Vermieter im Grundsatz einen Erstattungsanspruch hat.

Vergütung bei unbedingtem Klageauftrag

2.) Dem steht eine andere Rechtsauffassung gegenüber, die aber bislang obergerichtlich nur außerhalb des Mietrechtes Anwendung gefunden hat. Nach Auffassung des OLG Hamm, Beschluss vom 31.10.2005 – 24 W 23/05 – soll für die Frage der Erstattungsfähigkeit außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten entscheidend sein, ob die außergerichtliche Geltendmachung des Anspruches von dem späterem Kläger zunächst alleine beauftragt wurde und ob ein sich daran anknüpfender Prozessauftrag allenfalls bedingt erteilt wurde, oder ob bereits mit der außergerichtlichen Beauftragung des Rechtsanwaltes ein unbedingter Klageauftrag verknüpft wurde.

Nach dieser Rechtsauffassung soll dem Rechtsanwalt, der bereits einen Prozessauftrag erhalten hat, eine außergerichtliche Geschäftsgebühr nicht zustehen.

Zusätzlich ist nach dieser Auffassung weiter zu beachten, dass der Rechtsanwalt seinerseits eine Aufklärungspflicht dahingehend hat, seinen Mandanten über die Erfolgsaussicht der Durchsetzung seines Anspruches aufzuklären und ihm den sichersten Weg empfehlen muss.

Die Pflicht zur intressengemäßen Beratung eines Mandanten bei der Auftragserteilung gebietet es dem Anwalt, sich grundsätzlich nur dann einen bedingten Klageauftrag erteilen zu lassen, wenn er unter Würdigung aller Umstände Grund zu der Annahme hat, dass eine Klageerhebung nicht erforderlich sein werde (…) es muss zu erwarten sein, dass der Versuch einer außergerichtlichen Regulierung mit Hilfe eines Anwalts Aussicht auf Erfolg bietet. (OLG Hamm, Beschluss vom 31.10.2005 – 24 W 23/05 -)

Nach diesen Grundsätzen hängt also die Erstattung außergerichtlicher Anwaltskosten für den Ausspruch einer fristlosen Kündigung davon ab, ob zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung ernsthaft mit einem freiwilligen Auszug des Mieters zu rechnen war oder ob bereits zum Zeitpunkt der anwaltlichen Auftragserteilung abzusehen war, dass die Erhebung einer Räumungsklage erforderlich würde. Im letzten Fall wäre es bei Anwendung der genannten Rechtssprechung geboten, einen unbedingten Klageauftrag zu erteilen. Die auszusprechende fristlose Kündigung gehörte dann gemäß § 19 Abs. 1 Nr. 1 RVG  bereits zum Rechtszug und würde keine eigenständige Geschäftsgebühr auslösen.
 


16706 mal Gelesen  |  Letzte Änderung am Samstag, 30 Juni 2018 11:09
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