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Mietrecht
Was tun, wenn nach der Zwangsversteigerung dubiose Mietverträge auftauchen?

Gerhard Ostfalk
Gerhard Ostfalk  | 
Immobilien in der Zwangsversteigerung - Wer eine Immobilie ersteigert, kann nie sicher sein, was er bekommt. Nicht selten berufen sich nach dem Zuschlag Personen auf Mietverträge, die dem Ersteher zuvor unbekannt geblieben waren.
Immobilien in der Zwangsversteigerung - Wer eine Immobilie ersteigert, kann nie sicher sein, was er bekommt. Nicht selten berufen sich nach dem Zuschlag Personen auf Mietverträge, die dem Ersteher zuvor unbekannt geblieben waren.  (C) Ostfalk

Ein Grund dafür, dass Immobilien im Wege der Zwangsversteigerung zu oft günstigen Konditionen den Eigentümer wechseln, liegt darin, dass in den meisten Fällen der Ersteigerer nicht genau wissen kann, was er bekommt. Es ist wie mit den berühmten Pralinen bei Forrest Gump, bei denen man auch nie weiß, was in ihnen steckt.

Gerhard Ostfalk

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Sachverständigengutachten vor der Zwangsversteigerung

Vielfach ist es so, dass der Sachverständige, der regelmäßig das Objekt vor der Zwangsversteigerung bewertet, die Immobilie nicht von innen besichtigen kann, weil der Eigentümer ihn nicht hinein lässt. Dies ist ganz häufig dann der Fall, wenn der Eigentümer die Immobilie selbst bewohnt und sich mit „ Händen und Füßen“ gegen die Zwangsversteigerung wehrt und letztendlich auch dem Ersteigerer, beziehungsweise dem Gläubiger,  der einen Erlös aus der Zwangsversteigerung erzielen möchte, schaden will.In diesen Fällen weiß der Ersteigerer also nie, wie es im Hausinneren aussieht, ob zum Beispiel Feuchtigkeitsstellen vorhanden sind, ob der Keller schimmlig ist oder obandere Unzulänglichkeiten im Hause zu erwarten sind.In extremen Fällen haben die Ersteigerer einer Immobilie nach dem Zuschlag feststellen müssen, dass sämtliche Badezimmereinrichtungen zerstört waren, was aus dem zuvor erstellten Wertgutachten nicht ersichtlich war.
 
Überraschung bei der Zwangsversteigerung

Es gibt aber auch andere „Überraschungen“, mit denen man bei einer Zwangsversteigerung rechnen muss.

Der Bundesgerichtshof hatte über einen in dieser Hinsicht interessanten Fall zu entscheiden, bei dem nach dem Versteigerungszuschlag dem Ersteigerer zu dessen Erstaunen ein Mietvertrag vorgehalten wurde, den angeblich der Voreigentümer mit seiner Tochter abgeschlossen hatte. Nach diesem äußerst günstig ausgestalteten Mietvertrag war der Bewohnerin ein lebenslanges Nutzungsrecht eingeräumt worden und die Übernahme der Betriebskosten durch den Vermieter.

Nach der Zwangversteigerung taucht unbekannter Mieter auf

Der neue Eigentümer staunte nicht schlecht, als man ihm diesen Mietvertrag präsentierte, denn vor der Zwangsversteigerung war ein solcher Vertrag offenbar nicht bekannt gewesen.Jedenfalls bedeutet aber eine solche Situation für den Ersteigerer regelmäßig, dass er nach dem in § 566 BGB (Kauf brich Miete nicht) gefassten Grundsatz einen solchen Mietvertrag gegen sich gelten machen muss. Denn grundsätzlich berührt auch die Ersteigerung einer Wohnung oder eines Wohnhauses den Bestand eines mit einem Dritten abgeschlossenen Mietvertrages nicht.Der Bundesgerichthof hat sich in diesem Fall mit der Klage des neuen Eigentümers zu befassen, der die Bewohnerin auf Räumung und auf Zahlung von Nutzungsentschädigung in Anspruch nahm. Die Gerichte erster und zweiter Instanz hatten zunächst einen Schriftsachverständigen mit einem Gutachten beauftragt, um die Echtheit der Vertragsunterschrift prüfen zu lassen. Der Kläger hatte im Prozess behauptet, die vorgelegte Mietvertragsurkunde sei lediglich „nachgeschoben“ und erst nach dem Tod des Voreigentümers erstellt worden. Auch sei es auffällig, dass die Mieterin trotz der Aufforderung durch den Kläger nicht habe erklären können, wann, wo und unter welchen Umständen die Kopie des Nutzungs- bzw. Mietvertrags erstellt worden sei.

Bundesgerichtshof weist das Verfahren an die Vorinstanz zurück

Nach der Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs hatte die zugelassene Revision der neuen Eigentümer Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige achte Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Feststellungen zu dem Zustandekommen und dem Inhalt eines mündlichen Mietvertrags von Rechtsfehlern beeinflusst sind, weil es die Widersprüche zwischen den Angaben des vernommenen Zeugen und dem aus der Vertragskopie ersichtlichen Bestimmungen des Mietvertrags außer Acht gelassen hat. Zudem hätte sich das Berufungsgericht auch bei der Frage, ob ein mündlicher Vertrag abgeschlossen wurde, mit dem Vorbringen des neuen Eigentümers auseinandersetzen müssen, der Mietvertrag sei von der Mieterin nur fingiert worden, um sich oder der Familie den Besitz der Wohnung ungeachtet der Zwangsversteigerung weiter zu erhalten.Die Entscheidung des Bundesgerichtshofes hat für den Erwerber der betreffenden Wohnung vorerst noch nicht den ersehnten Erfolg gebracht, denn der Bundesgerichtshof hat die begehrte Räumung der Wohnung nicht zusprechen können, sondern hat das Verfahren vielmehr zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurück verwiesen.
Bei  der Zwangsversteigerung weiß man nie was man bekommt.
Was bedeutet das?
Zwar kann der Erwerber der Wohnung jetzt weiterhin hoffen, dass im Rahmen der weiteren Verhandlung vor dem zuständigen Landgericht München II die aufgezeigten Widersprüche beim Zustandekommen des angeblichen Mietvertrags dazu führen, dass dessen Bestand vom Gericht in Zweifel gezogen wird.
Grundsätzlich bedeutet die Entscheidung aber auch, dass Fälle denkbar sind, bei denen der sich in einer Insolvenzlage befindliche Vermieter seine Wohnung oder sein Wohnhaus zu äußerst günstigen Mietkonditionen im Verwandtenkreis weiter vermieten kann. Wenn die Umstände eines solchen Mietvertragsschlusses von dem Mieter in einem derart geführten Gerichtsverfahren unzweifelhaft bewiesen werden können, hat der neue Hauseigentümer Pech und er wird den Mietvertrag und die dort bestimmten Konditionen schlicht anerkennen müssen.Fälle, wie der vom Bundesgerichtshof mit Urteil vom 18.09.2013 beschieden, zeigen, dass die Ersteigerung eines Mietobjektes immer mit erheblichen Unwägbarkeiten verbunden sein kann, die sorgfältig einzukalkulieren sind.BGH, Urteil vom 18.09.2013- IX ZR297/12- 


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